Казахстанцам обещают «идеальные» дома за счёт роста цен: что ждёт покупателей новостроек

Мажилис одобрил в первом чтении новый Строительный кодекс, который предполагает существенное изменение гарантийных сроков для застройщиков. Минимальная гарантия на новые дома может вырасти с 2 до 5 лет, а для ключевых конструктивных элементов — таких как фундамент, фасад и кровля — срок может достигнуть 10 лет, сообщает Lada.kz со ссылкой на krisha.kz.

Однако специалисты считают, что само по себе увеличение гарантий не решит проблему качества. Напротив, без эффективного контроля и финансовых механизмов это нововведение может привести к росту себестоимости строительства и, как следствие, к удорожанию жилья.

Гарантия не равно качество

Президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков подчеркивает: продление гарантийного срока не станет гарантией надежности, если не будет системы надзора и оперативного реагирования на дефекты.

«Если нет контроля, быстрой реакции на дефекты и финансовых гарантий, продление превратится просто в пункт закона без эффекта», — поясняет эксперт.

Он отмечает, что у каждого элемента здания — свой жизненный цикл. Например, инженерные сети, фасад и кровля изнашиваются по-разному, и установить для всех одинаковый гарантийный срок невозможно без дополнительных затрат.

«Вопрос гарантий не только юридический, но и экономический. Нужен комплексный подход», — добавил Микрюков.

Почему 10-летняя гарантия на практике не работает

Десять лет гарантии уже предусмотрены Гражданским кодексом (статья 665), но эта норма почти не применяется.

Причины кроются в отсутствии механизма исполнения:

• дома эксплуатируются с разной интенсивностью;

• производители оборудования устанавливают собственные, более короткие гарантии;

• нет четкого контроля за исполнением обязательств.

По мнению эксперта, установить единую десятилетнюю гарантию можно лишь для долговечных элементов — фундамента, монолита, кровли и фасада. Для таких конструкций срок может быть 10–20 лет.

В то же время:

• для элементов, требующих обслуживания (инженерные сети, отделка, коммуникации), разумный срок — около 3 лет;

• для оборудования гарантию должен определять завод-изготовитель, который при необходимости может её продлить.

Цена надежности: жильё может подорожать

Продление гарантий автоматически увеличит расходы девелоперов. Если в систему добавят резервные фонды, страхование рисков и обязательный технический контроль, эти издержки лягут на стоимость квадратного метра.

«Часть расходов неизбежно перейдет в цену жилья», — отмечает глава Ассоциации застройщиков.

Таким образом, повышение гарантийных сроков без создания прозрачных механизмов исполнения может привести к росту цен на первичном рынке недвижимости.

Что необходимо, чтобы система заработала

Эксперты считают, что реальное улучшение качества новостроек возможно лишь при внедрении целостной системы гарантийного обслуживания. Для этого необходимо:

• передать обслуживание домов профессиональным управляющим компаниям или сервисным службам застройщика;

• создать резервные фонды или страховые механизмы для гарантийных ремонтов;

• заключать долгосрочные договоры с подрядчиками и поставщиками оборудования;

• вести единый реестр дефектов и сроков их устранения.

Как реально повысить качество новостроек

По мнению специалистов, одной лишь поправки в закон недостаточно. Чтобы новостройки стали действительно качественными, нужно обеспечить:

• строгий контроль за строительным процессом;

• повышение квалификации подрядчиков;

• финансовую устойчивость строительных компаний;

• профессиональное техническое обслуживание зданий после ввода в эксплуатацию.

Типичные проблемы в новых домах

Чаще всего владельцы новостроек сталкиваются с:

• протечками кровли, лоджий и санузлов;

• трещинами на фасадах и стенах;

• сбоями в системах отопления, водоснабжения и канализации;

• дефектами отделки, пола и швов;

• неисправностями лифтов и электрооборудования.

Мелкие неисправности устраняются быстро — за несколько дней, тогда как сложные инженерные поломки могут растянуться на месяцы. При этом юридическую ответственность несёт застройщик, но фактический ремонт часто выполняют подрядные организации. Управляющие компании занимаются текущим обслуживанием, однако не отвечают за ошибки, допущенные на этапе строительства.

Итог: гарантия должна сопровождаться ответственностью

Инициатива по увеличению гарантийных сроков на новостройки может стать важным шагом к повышению доверия покупателей, но лишь при условии создания эффективной системы контроля и финансовой защиты. Без этого нововведение рискует остаться формальностью, а расходы — лечь на плечи будущих владельцев квартир.