Ипотека в Казахстане: сколько банки реально зарабатывают на каждой квартире
Бывший банкир и финансист Султан Елемесов рассказал, как устроен доход «Отбасы банка» и других финансовых институтов, а также объяснил, на чем строится прибыль банков при ипотечном кредитовании, сообщает Lada.kz со ссылкой на Digital Business.
«Отбасы банк» — особая модель с уникальной маржинальностью
По словам Султана Елемесова, далеко не все банки работают по одинаковым правилам. «Отбасы банк» занимает особое место, поскольку действует по отдельному закону о жилищно-строительных сбережениях и имеет собственную структуру фондирования.
«Этот банк живет по своим законам. Деньги, которые они привлекают, не рыночные — примерно под 2% годовых», — пояснил эксперт.
Средняя ставка по ипотеке позволяет оценить реальную прибыльность банка. По словам финансиста, депозиты в «Отбасы банке» размещаются примерно под 2%, а кредиты выдаются под 8,5% в первые три года, после чего ставка снижается до 3–5%.
Таким образом, средняя доходность банка составляет около 4–5% годовых на выданных ипотечных кредитах.
Льготные программы снижают прибыль, но помогают гражданам
По словам Елемесова, основная цель «Отбасы банка» — не извлечение максимальной прибыли, а поддержка населения и обеспечение доступного жилья.
«Эта система создавалась не для того, чтобы зарабатывать, а чтобы помогать людям», — подчеркнул он.
В прошлом году чистая прибыль банка составила 90–120 миллиардов тенге. Если разделить эту сумму на количество выданных займов, доходность на один кредит составит примерно 3–4%, отметил эксперт.
Доход на одного заемщика: простая арифметика
Средняя сумма займа в «Отбасы банке» — около 50 миллионов тенге, хотя максимально возможная — до 100 миллионов.
«С 50 миллионов банк делает около 3–4% годовых, то есть примерно 2 миллиона тенге в год прибыли», — уточнил Елемесов.
Однако, добавил он, точную корреляцию прибыли с каждой квартирой определить сложно, поскольку доход банка складывается из множества факторов — от ставки по кредиту до размера первоначального взноса.
Как работает система жилищных сбережений
Система ЖСС (жилищно-строительных сбережений) построена на принципе «общего котла». По сути, банк не рискует своими средствами, поскольку выдает кредиты из средств вкладчиков.
«Один человек копит — другой берет кредит. Это обеспечивает устойчивое фондирование и отсутствие проблем с длинными деньгами», — пояснил финансист.
Такой механизм делает систему самоподдерживающейся и минимизирует риски для самого банка.
Партнерские программы с застройщиками: дополнительный источник прибыли
Еще один источник дохода для банков — партнерство с застройщиками. Эта практика пришла из России и активно используется на казахстанском рынке.
«Банк получает комиссию от застройщика — в среднем от 12 до 15%. Чем выше первоначальный взнос клиента (20–50%), тем выгоднее условия и для банка, и для застройщика», — рассказал эксперт.
По сути, банк выступает как «оптовый покупатель» квартир, получая дополнительные проценты за посредничество между застройщиком и покупателем.
Сколько банк зарабатывает на одной квартире
На примере квартиры стоимостью 100 миллионов тенге картина выглядит так: заемщик вносит 20 миллионов в качестве первоначального взноса, а банк получает комиссию около 10 миллионов тенге, в зависимости от партнера-застройщика.
К этой сумме прибавляются проценты по кредиту, которые формируют основную часть дохода.
«Даже на одной квартире банк может заработать ощутимую сумму, особенно если учесть длительный срок кредита», — отметил Елемесов.
Депозиты — основа устойчивости банковской системы
По словам эксперта, сегодня у банков нет проблем с привлечением денег. Высокая базовая ставка способствует росту депозитного портфеля, что обеспечивает наличие «длинных денег» для ипотеки.
«Банки кредитуют в основном не на свои средства, а за счет депозитов. Поэтому проблем с фондированием дольщиков нет», — заключил финансист.
Итог:
Банковская прибыль от ипотечного кредитования складывается из процентов по займам, комиссий от застройщиков и разницы между ставками по депозитам и кредитам. При этом «Отбасы банк» — уникальный пример социальной модели, где финансовая устойчивость сочетается с миссией по обеспечению граждан доступным жильем.