Продал квартиру — заплати миллионы: новые правила для собственников жилья в Казахстане с 2026 года

С 1 января 2026 года в Казахстане вступили в силу важные изменения для владельцев недвижимости. Новый Налоговый кодекс пересмотрел правила налогообложения жилья, касающиеся продажи, владения, ипотечных вычетов и аренды, сообщает Lada.kz со ссылкой на krisha.kz.

Продажа жилья: увеличенный срок владения и новые ставки налога

Ранее налог на продажу жилья в Казахстане применялся при совпадении двух условий: если собственник владел квартирой или домом меньше года, и если продажная цена превышала цену покупки.

С 2026 года правила стали строже: срок владения для готового жилья увеличен до двух лет, для строящегося — до трёх лет. Если жильё продаётся раньше этого срока и при этом есть прирост стоимости, возникает обязанность уплатить налог.

Ставка налога теперь зависит от размера прибыли. Если прирост не превышает 8 500 МРП (36,7 млн тенге), налог составит 10%. На превышающую сумму будет действовать ставка 15%.

Пример:
Вы купили квартиру в январе 2026 года за 100 млн тенге и продали её в сентябре 2027-го за 200 млн тенге. Прошло меньше двух лет, и есть прирост в 100 млн тенге. Налог посчитают так:

• 36,8 млн × 10% = около 3,7 млн тенге;

• оставшиеся 63,2 млн × 15% = 9,5 млн тенге.

Итого налог с продажи составит 13,2 млн тенге.

Важно: изменения действуют только для сделок, заключённых с 1 января 2026 года. Для объектов, купленных в 2025 году, остаётся прежний срок владения — один год. Если владеть жильём дольше двух лет, налог не взимается, даже при росте стоимости. При отсутствии прироста налога нет вне зависимости от срока владения.

Налог на имущество: роскошь дороже

Налог на имущество в Казахстане начисляется ежегодно на квартиры, дома и земельные участки. Ранее его платили исходя из стоимости каждого объекта, определяемой государством на 1 января каждого года, которая обычно ниже рыночной.

С 2026 года новшество заключается в том, что теперь суммируется стоимость всех объектов одного собственника. Если общая стоимость превышает 450 млн тенге, применяется повышенный налог.

Пример:
Если у вас четыре квартиры общей стоимостью 600 млн тенге, то налог начислят так:

• На первые 450 млн — стандартный налог;

• На оставшиеся 150 млн — ставка 2%.

Кроме того, предусмотрен утверждённый минимум налога — 2 946 600 тенге.

Если же общая стоимость имущества меньше 450 млн, налог рассчитывается как прежде, отдельно по каждому объекту. Таким образом, владельцы одной квартиры или дома изменений практически не почувствуют.

Ипотечные вычеты уходят в прошлое

До 2026 года ипотечники имели возможность уменьшать сумму индивидуального подоходного налога (ИПН) за счёт налогового вычета. Вычет применялся только к процентам в ежемесячных платежах, основной долг не учитывался.

Ранее льготой пользовались клиенты Отбасы банка, а с 2025 года она распространилась на всех банковских заемщиков, но ограничивалась суммой 118 МРП в год. В 2025 году это позволяло экономить около 46 397 тенге.

С вступлением нового Налогового кодекса эта льгота полностью отменена. Теперь проценты по ипотеке нельзя вычитать из дохода. Для всех остаются только три вида налоговых вычетов:

• базовый вычет — 30 МРП в месяц;

• вычет по обязательным социальным платежам;

• социальный вычет для уязвимых категорий населения.

Новый режим для арендодателей

С 1 января 2026 года владельцы недвижимости могут сдавать жильё без оформления индивидуального предпринимателя. Для этого введён специальный налоговый режим для самозанятых.

Чтобы им воспользоваться, нужно соблюсти ряд условий:

• доход не выше 300 МРП в месяц (примерно 1,3 млн тенге);

• работать только по разрешённым видам деятельности;

• нельзя нанимать сотрудников;

• ставка индивидуального подоходного налога — 0%, платятся только 4% социальных взносов.

Кроме того, арендодатели должны работать через приложение E-Salyq Business и открыть специальный счёт для операций.

В 2026 году казахстанцам придётся внимательнее подходить к сделкам с недвижимостью, следить за сроками владения и пересматривать ипотечные планы. Роскошная недвижимость и доход от аренды теперь облагаются новыми налогами, что делает грамотное планирование особенно важным.