Две ставки по ипотеке: что изменится для казахстанцев с 1 июля

С 1 июля 2026 года в Казахстане вступают в силу радикальные изменения в правилах ипотечного кредитования, которые разделят заемщиков на две категории и существенно усложнят процесс одобрения займов, сообщает Lada.kz со ссылкой на Krisha.kz.

Национальный банк совместно с Агентством по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР) завершил согласование новых механизмов с банковским сектором. Главная цель реформы — снижение рисков закредитованности населения и создание дифференцированной системы ставок, зависящей от финансовой дисциплины покупателя.

Дифференцированные ставки: сколько будет стоить ипотека

Ключевое нововведение — внедрение двух порогов максимальной годовой эффективной ставки вознаграждения (ГЭСВ). Теперь стоимость кредита будет напрямую привязана к размеру собственного капитала заемщика, который он готов вложить в покупку жилья.

Согласно утвержденному плану:

• Ставка 20% (максимум): доступна тем, кто накопил 30% и более от стоимости недвижимости в качестве первоначального взноса.

• Ставка 25% (максимум): будет применяться для заемщиков с низким порогом входа (взнос менее 30%).

Глава Нацбанка Тимур Сулейменов подчеркнул, что техническая подготовка к переходу на новые рельсы уже идет. Официальный проект приказа будет представлен общественности в мае текущего года.

Конец эпохи «серых» доходов

Одним из самых чувствительных изменений станет полный запрет на выдачу ипотеки без документального подтверждения платежеспособности. Банки больше не смогут полагаться на косвенные признаки богатства или устные заявления клиентов.

Теперь для одобрения займа критически важны:

1. Регулярные пенсионные отчисления (за последние 6–12 месяцев).

2. Официальная заработная плата, подтвержденная налоговыми выписками.

3. Иные легальные доходы, имеющие четкий документальный след.

Важно: Лица, работающие неофициально или получающие зарплату «в конвертах», фактически лишатся возможности приобрести жилье через ипотечные инструменты БВУ.

Новый контроль нагрузки: коэффициент «Долг к Доходу»

К существующему правилу, согласно которому платежи по кредитам не должны превышать 50% от ежемесячного дохода, добавляется еще один жесткий фильтр — коэффициент совокупного долга к годовому доходу заемщика.

Как это будет работать: Если раньше банк смотрел только на то, сколько вы платите ежемесячно, то теперь будет оцениваться общая «глыба» ваших обязательств. Банки установят лимиты на общую сумму всех займов (ипотека + автокредит + потребительские кредиты).

Логика регулятора проста:

• Сначала определяется «потолок» общего долга, который человек способен потянуть исходя из его годового заработка.

• Затем эта сумма распределяется между видами займов.

Если у заемщика уже есть крупный автокредит или несколько рассрочек, лимит на ипотеку будет автоматически урезан, даже если текущая зарплата позволяет вносить ежемесячные платежи.

Резюме: что делать покупателям?

Эксперты рекомендуют тем, кто планировал покупку жилья с минимальным взносом и неподтвержденным доходом, завершить сделки до конца июня. После 1 июля рынок станет более прозрачным, но входной билет в категорию «выгодной ипотеки» станет значительно дороже и потребует безупречной финансовой отчетности.