Нацбанк жестко разделил казахстанцев на две категории по ипотеке: как изменятся ставки

Агентство по регулированию финансового рынка (АРРФР) совместно с Национальным банком Казахстана утвердило принципиально новый механизм расчета максимальной стоимости ипотеки. С 1 января 2027 года предельная годовая эффективная ставка вознаграждения (ГЭСВ) станет дифференцированной и будет напрямую зависеть от суммы, которую покупатель готов внести самостоятельно, сообщает Lada.kz со ссылкой на LS.

Первоначальный взнос решает все: новые лимиты ГЭСВ

Согласно принятому совместному постановлению регуляторов, ключевым фактором при определении стоимости жилищного кредита станет международный индикатор кредитного риска — коэффициент LTV (Loan-to-Value), который в казахстанской практике также называют коэффициентом соотношения займа к стоимости залога (КЗЗ).

Этот показатель отражает долю заемных средств в структуре приобретаемой недвижимости. С 2027 года предельные ставки ГЭСВ по ипотеке будут жестко разграничены:

  • До 20% годовых — если коэффициент LTV составляет до 0,7 включительно. Это означает, что покупатель вносит в качестве первоначального взноса 30% и более от стоимости квартиры из собственных средств.

  • До 25% годовых — если коэффициент LTV превышает 0,7. Такой лимит будет применяться для заемщиков, чей стартовый взнос составляет менее 30% (соответственно, доля кредитных средств банка в сделке выше 70%).

В АРРФР подчеркнули, что данный шаг создаст справедливые рыночные условия: граждане, способные накопить солидный первоначальный капитал, автоматически получают доступ к более дешевым заемным ресурсам, поскольку несут меньший риск для банковской системы.

Изначально финансовые власти Казахстана планировали снизить общую предельную планку ГЭСВ по ипотеке с 25% до 20% без каких-либо условий. Однако регулятор временно заморозил это решение, чтобы разработать именно гибкую (дифференцированную) шкалу. Пойди Нацбанк по пути линейного снижения, коммерческие банки могли бы существенно ужесточить скоринг или вовсе свернуть собственные ипотечные программы, посчитав маржинальность при высоких рисках недостаточной.

Что будет с рынком недвижимости в переходный период?

Реформа не будет шоковой — финансовые институты получили время на адаптацию своих скоринговых систем и ИТ-инфраструктуры. Процесс разделен на два этапа:

  1. С 1 июля 2026 года по 1 января 2027 года на рынке будет действовать переходный период. В это время максимальный потолок ГЭСВ для всех типов коммерческих ипотечных займов останется на текущем уровне — 25%.

  2. С 1 января 2027 года новые правила дифференциации вступят в полную юридическую силу.

Для покупателей жилья это означает, что накопление первоначального взноса становится главным стратегическим преимуществом. Эксперты ожидают, что в течение оставшегося времени спрос может временно сместиться в сторону аренды или сберегательных программ в банках жилищного строительства, чтобы к 2027 году выйти на рынок с накопленными 30%.

Что такое ГЭСВ и почему она важна?

Годовая эффективная ставка вознаграждения (ГЭСВ) — это не просто номинальный процент по кредиту, который банки указывают на рекламных баннерах. Это полная стоимость займа, рассчитанная по методу сложных процентов.

В ГЭСВ в обязательном порядке включаются:

  • Номинальная процентная ставка;

  • Все сопутствующие комиссии банка за рассмотрение, выдачу и обслуживание кредита;

  • Расходы на обязательное страхование залога и жизни заемщика (если они предусмотрены договором).

Превышение установленных Нацбанком и АРРФР лимитов ГЭСВ по закону приравнивается к ростовщичеству и влечет за собой жесткие санкции для финансовых организаций, вплоть до отзыва лицензии.

Финальные лимиты по другим видам кредитов и займам МФО

Помимо долгосрочной жилищной ипотеки, совместное постановление окончательно зафиксировало предельные ставки по остальным розничным сегментам кредитования, которые действуют на рынке:

  • По беззалоговым потребительским кредитам в банках максимальная ГЭСВ ограничена отметкой 46%;

  • По потребительским займам, обеспеченным залогом, верхняя планка установлена на уровне 35%;

  • Для микрофинансовых организаций (МФО) стандартный годовой потолок составляет 46%.

Отдельно отрегулирован рынок краткосрочных микрокредитов «до зарплаты» (сроком до 45 дней и на сумму, не превышающую 45 МРП): ставка по ним не может превышать 0,3% в день, при этом совокупная ГЭСВ жестко ограничена лимитом в 179%.

Просмотреть полную версию на сайте