Рынок ипотеки в РК фактически умер: остался только один банк, но и там одобряют далеко не всем

Рыночная ипотека в Казахстане оказалась на грани исчезновения. По итогам первого квартала доля коммерческих займов на покупку жилья упала до критических 14,9%, в то время как государственные программы практически полностью подмяли под себя сектор недвижимости, сообщает Lada.kz. 

Льготный бум на фоне жесткой монетарной политики

Несмотря на макроэкономические трудности, объемы жилищного кредитования в Казахстане демонстрируют номинальный рост. За первые три месяца текущего года коммерческие банки и институты развития выдали новые ипотечные займы на общую сумму 438 млрд тенге. Это на 12,3% превышает показатели аналогичного периода прошлого года.

Однако детальный аудит Ассоциации финансистов Казахстана (АФК) показывает, что этот рост — иллюзия рыночной активности. Секктор держится исключительно на искусственной поддержке государства. Единственным драйвером выступил Отбасы банк, который нарастил объемы кредитования сразу на 54,3% (до 347,5 млрд тенге).

В то же время классические рыночные продукты банков второго уровня (БВУ) рухнули более чем наполовину — на 53,6%. В результате стремительного перекоса доля льготных займов в общей структуре выдач подскочила с 73,9% до рекордных 85,1%.

На этом фоне средневзвешенная ставка по новым займам, благодаря госсубсидиям, составила всего 10%. Это делает любой рыночный продукт БВУ экономически бессмысленным для заемщика. Государство фактически монополизировало ипотечный сектор через Отбасы банк и масштабный запуск новых долгосрочных программ (таких как «Наурыз» и «Отау» с их ставками в 7–9%).

Падение реального спроса и «синдром крупных чеков»

Несмотря на миллиардные вливания, общая активность населения на рынке недвижимости начала остывать. Число поданных заявок на ипотеку сократилось на 20,7%, зафиксировав двухлетний минимум — всего 192 тысячи обращений.

Эксперты выделяют три ключевые причины охлаждения:

1. Инфляция недвижимости: Непрекращающийся рост стоимости квадратного метра «съедает» финансовые возможности граждан.

2. Падение доходов: Стагнация реальной покупательской способности населения не позволяет обслуживать даже льготные долги.

3. Исчерпание пенсионного ресурса: Период, когда рынок подогревался массовыми изъятиями излишков из ЕНПФ, безвозвратно ушел.

При этом на рынке четко оформился еще один тревожный тренд — укрупнение займов. Доля мелких кредитов (до 10 млн тенге) сжалась до 17%, в то время как сегмент крупных займов (свыше 20 млн тенге) вырос до 37%. Это свидетельствует о том, что жилье в крупных мегаполисах (Алматы, Астана, Шымкент) стремительно дорожает, вынуждая граждан влезать в более крупные долги ради тех же квадратных метров.

Июньский удар по ликвидности: чего ждать рынку дальше?

Главным фактором неопределенности в ближайшие месяцы станет очередное повышение порогов минимальной достаточности пенсионных накоплений в ЕНПФ. Этот шаг окончательно отрежет средний класс от возможности использовать пенсионные деньги для первоначального взноса или досрочного погашения.

Эксперты АФК предупреждают: ликвидность как первичного, так и вторичного рынков жилья продолжит снижаться. В условиях, когда Нацбанк планирует еще сильнее ужесточить макропруденциальное регулирование, у коммерческих БВУ практически не остается шансов реанимировать собственные ипотечные линейки.

Ближайшее будущее строительного сектора и рынка недвижимости Казахстана теперь напрямую зависит от одного фактора — готовности госбюджета и дальше субсидировать миллиардные льготные программы. Любое сокращение господдержки может привести к резкому «схлопыванию» всего девелоперского рынка.