Ипотека по новым правилам: кому станет сложнее купить жилье в Казахстане с 1 июля

С 1 июля в Казахстане начнут действовать новые правила ипотечного кредитования. Банкам будет предоставлено право применять дифференцированные процентные ставки в зависимости от размера первоначального взноса заемщика. Чем больше собственных средств внесет покупатель жилья, тем выгоднее могут оказаться условия кредита.

Однако эксперты предупреждают, что для значительной части населения доступ к ипотеке может стать более сложным.

Кто окажется в выигрыше

По мнению главы Федерации недвижимости Казахстана Ермека Мусрепова, нововведения направлены на снижение кредитных рисков в банковском секторе. Вместе с тем изменения способны привести к уменьшению количества граждан, которые смогут соответствовать требованиям для получения займа.

Эксперт отметил, что рынок уже испытывает дефицит платежеспособного спроса. Если финансовые организации будут ориентироваться исключительно на официально подтвержденные доходы клиентов и строже контролировать уровень долговой нагрузки, часть потенциальных покупателей может лишиться возможности оформить ипотеку.

По его словам, без статистических данных банков второго уровня невозможно точно определить, сколько граждан смогут получить кредит после вступления новых правил в силу. Однако уже сейчас очевидно, что круг потенциальных заемщиков станет уже.

Наибольшую выгоду от изменений получат покупатели, способные внести значительный первоначальный взнос. Максимальные преимущества ожидаются для семей, располагающих суммой в размере не менее 30 процентов от стоимости приобретаемого жилья.

Почему накопить на первоначальный взнос будет непросто

Как отметил Ермек Мусрепов, для многих казахстанских семей, особенно в Алматы, накопить такую сумму становится все сложнее.

Для многих семей Алматы это становится крайне сложной задачей. Стоимость жилья за последние годы значительно выросла, тогда как доходы населения росли существенно медленнее. Если говорить о квартире стоимостью 35-40 млн тенге, первоначальный взнос в размере 30% составляет уже 10-12 млн тенге. Для большинства семей это результат многолетних накоплений при условии отсутствия серьезных кредитных обязательств, - отметил Ермек Мусрепов.

Кто рискует потерять доступ к ипотеке

Наиболее сложной ситуация может оказаться для молодых семей, приобретающих первое жилье, самозанятых граждан, людей с частично подтвержденными доходами, а также заемщиков, уже имеющих действующие кредиты.

Именно эти категории в последние годы обеспечивали значительную долю спроса на ипотечном рынке.

После введения новых требований банки, как ожидается, будут уделять еще больше внимания официально подтвержденным доходам клиентов.

По мнению главы Федерации недвижимости, для покупки квартиры среднего ценового сегмента в Алматы семье уже сейчас необходим стабильный официальный доход, позволяющий обслуживать ипотечные платежи без превышения установленных нормативов долговой нагрузки. После 1 июля этот фактор может стать решающим.

Что происходит с рынком жилья

Эксперт считает, что признаки замедления рынка заметны уже сегодня. Высокие ставки по кредитам, рост финансовой нагрузки на население и снижение покупательской активности привели к уменьшению спроса на жилье еще до вступления новых правил в силу.

По его оценке, во втором полугодии количество ипотечных сделок может продолжить сокращаться двузначными темпами по сравнению с периодами наибольшей активности рынка. Масштабы снижения будут зависеть от политики банков и общей экономической ситуации.

Возможно ли снижение цен

Ермек Мусрепов не исключает дальнейшей корректировки стоимости недвижимости.

По его мнению, рынок уже вошел в фазу ценовой коррекции. В первую очередь изменения могут затронуть вторичное жилье и объекты с завышенной стоимостью. В отдельных случаях цены способны снизиться на 30–35 процентов по сравнению с максимальными значениями последних лет.

Новостройки могут столкнуться с падением спроса

Изменения способны оказать влияние и на рынок первичного жилья. В настоящее время значительная часть продаж новостроек обеспечивается именно ипотечными покупателями.

Если получить жилищный кредит станет сложнее, застройщики могут столкнуться с уменьшением числа клиентов, увеличением сроков реализации проектов и ростом объема непроданных квартир.

В таких условиях девелоперам, вероятно, придется активнее использовать скидки, программы рассрочки и другие механизмы стимулирования продаж.

Особую обеспокоенность вызывает риск формирования цепной реакции: меньше ипотек – меньше покупателей, меньше покупателей – больше непроданных квартир, больше непроданных квартир – сильнее давление на цены. Если эта тенденция сохранится, рынок может столкнуться с самым серьезным испытанием за последние годы. В ближайшей перспективе главным фактором станет уже не объем предложения жилья, а наличие платежеспособного покупателя, которого на рынке становится все меньше, - считает эксперт.

Что будет после 1 июля

Эксперт допускает, что часть граждан после вступления новых правил в силу будет вынуждена отказаться от планов по покупке жилья в ипотеку. Одни не смогут подтвердить необходимый уровень доходов, другие – накопить требуемый первоначальный взнос.

В результате часть спроса может перейти на рынок аренды жилья. Особенно заметным этот процесс способен стать в Алматы и Астане, где арендное жилье традиционно пользуется высоким спросом.

По мнению специалистов, главным последствием новых правил может стать не только сокращение числа ипотечных заемщиков, но и дальнейшее расслоение рынка недвижимости. Более выгодное положение окажется у покупателей, располагающих крупными накоплениями и официально подтвержденными доходами.