Ипотека в Казахстане может резко измениться: что ждёт покупателей квартир

Почему снижение базовой ставки не удешевит ипотеку сразу

Снижение базовой ставки создаёт предпосылки для постепенного удешевления рыночной ипотеки, однако быстрого эффекта ждать не стоит.

Главный аналитик Ассоциации финансистов Казахстана Рамазан Досов отмечает, что банки при формировании ипотечных ставок ориентируются не только на текущую стоимость денег. Они также учитывают инфляцию, стоимость привлечённых ресурсов и риски, связанные с долгосрочным кредитованием.

Особенность казахстанского рынка заключается и в структуре выдач. На коммерческую ипотеку приходится лишь около 15% новых кредитов на жильё, тогда как основная часть рынка приходится на льготные программы. Поэтому снижение базовой ставки само по себе не приведёт к резкому падению стоимости ипотеки.

Экономист Эльдар Шамсутдинов поясняет, что банки не выдают ипотечные кредиты непосредственно по базовой ставке Нацбанка. Для финансирования они используют депозиты, облигации, собственный капитал и другие источники.

Стоимость этих ресурсов меняется с определённым запаздыванием. Банки пока продолжают платить высокие проценты по депозитам, а в итоговую стоимость ипотеки также закладываются кредитные и другие риски, стоимость капитала и операционные расходы.

Поэтому снижение ставок происходит постепенно: сначала меняется стоимость денег на рынке, затем доходность депозитов и облигаций, после этого — стоимость фондирования банков и лишь затем ставки по ипотечным кредитам.

На весь процесс могут уйти несколько кварталов.

По оценке Шамсутдинова, в ближайший год дешевле могут стать только отдельные рыночные ипотечные программы. В первую очередь это может коснуться заемщиков с крупным первоначальным взносом и хорошей кредитной историей.

Что происходит со стоимостью банковских ресурсов

Важным фактором остаётся стоимость фондирования — то есть денег, которые банки привлекают для последующей выдачи кредитов.

По данным Ассоциации финансистов Казахстана, с начала года стоимость фондирования выросла на 79 базисных пунктов — до 10,86%. При этом доходность активов увеличилась только на 35 базисных пунктов — до 15%.

Иными словами, банкам пока не так просто резко снижать стоимость кредитов: привлечённые ресурсы остаются достаточно дорогими.

Именно поэтому даже при снижении базовой ставки ипотечные программы могут ещё некоторое время сохранять относительно высокую стоимость.

Что должно произойти, чтобы ипотека стала доступнее

Эксперты называют сразу несколько условий, при которых ипотечные кредиты в Казахстане действительно смогут стать дешевле.

В первую очередь речь идёт о снижении инфляции. Важным фактором также должно стать дальнейшее уменьшение базовой ставки Нацбанка и снижение стоимости долгосрочного фондирования банков.

При этом, по мнению специалистов, одного снижения ставок недостаточно.

Рамазан Досов считает перспективным развитие секьюритизации и других механизмов долгосрочного фондирования. Секьюритизация позволяет банку продавать инвесторам пакеты уже выданных ипотечных кредитов, получать средства обратно и направлять их на выдачу новых займов.

Кроме того, эксперт ожидает дальнейшего развития жилищно-сберегательной системы и появления новых накопительных ипотечных продуктов в банках второго уровня.

Дешёвая ипотека может привести к росту цен на квартиры

Экономист Эльдар Шамсутдинов обращает внимание ещё на одну проблему — объём предложения жилья.

Если ипотека станет значительно дешевле, спрос на квартиры может вырасти. Но если одновременно не будет увеличиваться объём строительства, повышенный спрос способен привести к росту цен на недвижимость.

В таком случае часть выгоды от снижения ипотечных ставок может быть нивелирована подорожанием квартир.

Поэтому доступность жилья зависит не только от стоимости кредитов, но и от того, насколько активно рынок сможет увеличивать предложение.

Ещё один возможный вариант — государственное субсидирование ипотечных программ.

Руководитель отдела продаж Krisha.kz Имран Османов считает, что при одновременном снижении инфляции и базовой ставки, а также удешевлении банковского фондирования государственная поддержка может существенно повлиять на стоимость ипотеки для заемщиков.

Что изменится для ипотечников с 2027 года

С 1 января 2027 года максимальная годовая эффективная ставка вознаграждения по ипотеке будет зависеть от размера первоначального взноса.

Если заемщик внесёт 30% стоимости жилья или больше, максимальная ГЭСВ составит 20%.

При первоначальном взносе менее 30% предельный показатель сохранится на уровне 25%.

ГЭСВ отражает полную стоимость кредита с учётом предусмотренных договором расходов, поэтому этот показатель важен при сравнении ипотечных предложений банков.

По словам Эльдара Шамсутдинова, новые правила могут улучшить условия для заемщиков, которые способны внести крупный первоначальный взнос. Для банка такой клиент считается менее рискованным.

Однако автоматически доступнее ипотека от этого не станет.

Для семей с небольшими накоплениями условия практически не изменятся. Кроме того, установленная максимальная ГЭСВ является лишь верхней границей, а не гарантией того, что банки снизят реальные ставки.

Финансовые организации могут не уменьшать стоимость кредитов существенно, а вместо этого сократить выдачу займов более рискованным категориям клиентов.

Стоит ли ждать снижения ипотечных ставок

Эксперты не советуют откладывать покупку квартиры исключительно в надежде на скорое удешевление ипотеки.

Имран Османов считает, что если у человека уже есть первоначальный взнос и возможность обслуживать кредит без чрезмерной нагрузки на семейный бюджет, ожидание более низкой ставки может оказаться неоправданным.

По его оценке, рынок сможет почувствовать эффект от снижения базовой ставки не раньше чем через 6–8 месяцев.

За это время могут измениться не только условия кредитования, но и стоимость недвижимости, требования банков к заемщикам и другие параметры рынка.

Поэтому ожидание более дешёвой ипотеки не гарантирует, что в будущем купить квартиру действительно будет выгоднее.

При этом брать максимально возможный кредит только из-за опасений дальнейшего роста цен также не стоит.

Главный ориентир для семьи — собственная финансовая устойчивость. Если жильё необходимо, первоначальный взнос уже накоплен, а будущий ежемесячный платёж остаётся комфортным для бюджета, решение о покупке стоит принимать исходя из этих обстоятельств, а не только из ожиданий изменения ставок.

Таким образом, снижение базовой ставки Нацбанка действительно создаёт предпосылки для постепенного удешевления рыночной ипотеки в Казахстане. Однако быстрое снижение ставок маловероятно: банкам потребуется время, чтобы уменьшилась стоимость фондирования и других ресурсов. При этом изменения с 2027 года могут создать более выгодные условия прежде всего для заемщиков с первоначальным взносом от 30%, тогда как для семей с небольшими накоплениями ситуация изменится незначительно.