Две новые ипотеки в Казахстане: кому дадут до 50 млн тенге и подорожает ли жилье

Что изменится для покупателей

Финансирование двух ипотечных продуктов обеспечено соглашением Отбасы банка с Азиатским банком развития на 90 млрд теңге. Около половины этой суммы – 45 млрд теңге – направят на программу «Ұмай», остальные средства предназначены для «Зеленой ипотеки».

По женской программе конкурсного отбора не предусмотрено. Заявки будут рассматривать по мере их поступления и одобрения.

Участницами «Ұмай» смогут стать женщины в возрасте от 18 до 65 лет, имеющие официальный доход и пенсионные отчисления как минимум за последние шесть месяцев.

Максимальная сумма займа составит 50 млн тенге, а срок кредитования – до 25 лет. При этом максимальный чистый ежемесячный доход семьи увеличен до 1,25 млн теңге. Ранее этот показатель составлял 950 тыс. теңге.

Какое жилье можно купить по «Ұмай»

Участницы программы смогут приобрести строящееся жилье, а также квартиры на первичном или вторичном рынке, построенные не ранее 2016 года.

Ограничения по месту покупки отсутствуют: жилье можно приобрести в любом городе независимо от места прописки.

В Астане и Алматы банк будет финансировать до 80% стоимости квартиры, в остальных регионах – до 85%.

Точная дата начала приема заявок и процентная ставка пока не объявлены. В предыдущем этапе программы ставка составляла 14,4% годовых с последующим снижением.

Ранее ипотечные займы по программе «Ұмай» получили 3660 женщин.

Исламская ипотека может появиться осенью

Второй продукт находится на более ранней стадии подготовки. Отбасы банк уже создал рабочую группу и разработал концепцию исламского финансирования.

При подготовке продукта банк ориентируется на международные стандарты AAOIFI. Однако для запуска исламской ипотеки потребуются изменения в законодательстве и расширение лицензии Отбасы банка.

Продукт планируется сделать доступным независимо от вероисповедания. Открыть исламский накопительный счет и впоследствии получить заем сможет любой желающий.

Глава Отбасы банка Ляззат Ибрагимова ранее сообщала о возможном запуске программы осенью 2026 года.

Жилье уже заметно подорожало

Новые ипотечные продукты выходят на рынок, где стоимость недвижимости растет быстрее активности покупателей.

Согласно данным Бюро национальной статистики за июль 2026 года, новое жилье в среднем по Казахстану подорожало за год на 14,6%, а квартиры на вторичном рынке – на 9,5%.

В Астане рост цен оказался еще выше: первичное жилье прибавило 19,1%, вторичное – 12,1%. В Алматы цены на новостройки выросли на 16,6%, а на вторичное жилье – на 8%.

При этом количество сделок не демонстрирует аналогичной динамики. В июле было зарегистрировано 37 158 сделок, что на 4,9% меньше, чем в июне.

Эксперт рынка недвижимости Александр Пак отметил, что за последний год рынок не пошел на снижение, а рост стоимости жилья, особенно новостроек в крупнейших городах, ускорился.

Сколько квартир может быть куплено по «Ұмай»

По оценке эксперта, программа «Ұмай» способна привлечь несколько тысяч дополнительных покупателей, однако этого недостаточно, чтобы существенно изменить весь рынок.

На предыдущих этапах программы при финансировании в 41,3 млрд тенге поддержку получили около 3,7 тысячи женщин.

При нынешнем объеме финансирования в 45 млрд тенге эксперт ожидает порядка 3-4 тысяч сделок, хотя средняя сумма займа сейчас может оказаться выше.

Для сравнения: это менее 1% от годового количества сделок на рынке жилья Казахстана.

За первые семь месяцев 2026 года в стране прошло более 225 тысяч сделок. При сохранении нынешних темпов годовой показатель может составить около 380-400 тысяч сделок.

Поэтому даже если две новые программы вместе привлекут несколько тысяч покупателей, их доля останется в пределах нескольких процентов рынка, а вероятнее – еще ниже.

Может ли новая ипотека разогнать цены

Автоматического резкого роста цен после запуска льготной ипотеки эксперт не ожидает.

В качестве примера он привел программу «7-20-25». После ее запуска мгновенного скачка стоимости недвижимости не произошло: весной 2019 года годовой рост цен на новое жилье составлял менее 1%.

Совершенно другая ситуация наблюдалась в 2021 году, когда одновременно на рынок поступили ипотечные средства и большой объем пенсионных накоплений. Уже в первом полугодии того года первичное жилье подорожало примерно на 10%, а вторичное – более чем на 17%.

Однако масштабы дополнительного спроса тогда были несопоставимо выше: на улучшение жилищных условий граждане направляли из пенсионной системы сотни миллиардов, а затем и триллионы тенге.

Поэтому повторения такого сценария только из-за «Ұмай» и исламской ипотеки эксперт не ожидает.

В каких случаях цены все же могут вырасти

При этом точечный рост стоимости квартир, подходящих под условия новых программ, исключать нельзя.

За январь-июнь 2026 года в Казахстане ввели около 8,47 млн квадратных метров жилья – на 6,7% больше, чем за аналогичный период годом ранее.

Общенационального дефицита жилья из-за запуска двух ипотечных программ эксперт не прогнозирует. Однако ситуация может отличаться в отдельных сегментах.

Если условия программы ограничивают выбор определенным типом жилья, годом постройки или конкретными объектами застройщиков, именно там может возникнуть дополнительный платежеспособный спрос.

При большом количестве заявок и недостаточном числе подходящих квартир продавцы или застройщики могут попытаться повысить цены.

Что на самом деле влияет на стоимость жилья

По словам Александра Пака, направление всего рынка недвижимости определяют не столько отдельные ипотечные программы, сколько фундаментальные факторы.

Среди них – стоимость строительства, налоги, курс тенге, цены на импортные материалы, базовая ставка, доступность банковского кредитования, доходы населения, а также постоянный приток жителей в Астану и Алматы.

Ипотечные программы действительно создают дополнительный спрос, однако при финансировании в десятки миллиардов тенге они способны повлиять прежде всего на отдельный сегмент, тогда как общий объем рынка исчисляется триллионами.

Показательным эксперт считает то, что даже при увеличении ввода жилья на 6,7% первичная недвижимость за год подорожала на 14,6%. Это означает, что на стоимость квартир одновременно влияет целый комплекс факторов.

Стоит ли ждать запуска новых программ

Для покупателей главный вопрос заключается в том, покупать жилье сейчас или ждать более выгодных условий.

Если человек точно соответствует условиям программы и экономия для него существенная, конечно, имеет смысл дождаться запуска и посмотреть окончательные условия. Но если подходящая квартира уже найдена, есть первоначальный взнос, платеж комфортен и жилье приобретается для себя на длительный срок, пытаться угадать идеальный момент практически бессмысленно. Более того, если программа окажется действительно привлекательной, часть выгоды от более дешевого финансирования может быть съедена ростом стоимости наиболее востребованных квартир. Покупать нужно не тогда, когда кто-то обещает идеальную ставку или падение цен, а тогда, когда человеку подходит объект и он финансово способен спокойно обслуживать эту покупку, - заключил Александр Пак.