Ипотека проиграла наличным — что происходит с жильём в Казахстане

Почему ипотека уступает покупкам за наличные

На заседании правительства 13 октября премьер-министр Олжас Бектенов поручил подготовить предложения по снижению первоначального взноса по ипотечным программам. Эта мера должна сделать покупку жилья доступнее.

«Необходимо совершенствовать механизмы финансирования жилья. Агентству по регулированию и развитию финансового рынка совместно с Министерством промышленности и строительства надо выработать дополнительные предложения по внедрению механизмов снижения размера первоначального взноса», – поручил премьер-министр.

Эксперт в сфере строительства и реновации Диляра Сейтнурова считает это решение важным сигналом для рынка недвижимости.

По её словам, несмотря на рост строительной отрасли, значительная часть потенциальных покупателей не может воспользоваться ипотечными программами.

Согласно приведённым ею отраслевым оценкам, до 70% сделок с жильём проходят за наличные. При этом доступность ипотечного кредитования остаётся одним из ключевых факторов, влияющих на спрос.

Строительство растёт, но рынок жилья замедляется

За девять месяцев 2026 года экономика Казахстана выросла на 4,2%, а строительство вошло в число основных факторов этого роста.

В стране реализуется инфраструктурный план объёмом 90 млрд долларов до 2029 года. План по вводу жилья повышен до 20,4 млн квадратных метров. Новые объекты должны сдаваться с инженерными сетями и благоустройством.

Однако, по оценке эксперта, рост строительных показателей во многом обеспечивается государственными инфраструктурными проектами. Ситуация непосредственно на рынке жилой недвижимости складывается сложнее.

Она отмечает, что объём легального предложения жилья сократился почти вдвое, а в первом квартале к работе вернулись лишь около 12% строительных компаний. Эти показатели Сейтнурова приводит как отраслевые оценки.

Три причины, которые сдерживают покупку квартир

Эксперт выделяет три изменения, которые, по её мнению, одновременно повлияли на покупателей и застройщиков.

Первая причина — НДС на новое жильё. С 2026 года ставка налога составляет 16%. Изменение налоговых условий может увеличить стоимость строительства и конечную цену квартир.

По оценкам застройщиков, которые приводит эксперт, жильё может подорожать на 14–20% из-за роста себестоимости. При этом наиболее заметное влияние новых налоговых условий ожидается в 2027–2028 годах.

Вторая причина — новые требования к долевому строительству. Покупка квартир на этапе возведения домов должна осуществляться по установленным законом механизмам долевого участия с необходимыми гарантиями.

По мнению Сейтнуровой, небольшим и средним строительным компаниям сложнее соответствовать таким требованиям и привлекать финансирование. В результате часть застройщиков уходит с рынка, что сокращает предложение относительно доступного жилья.

Третья причина — ограничения на использование пенсионных накоплений. Ранее средства из ЕНПФ активно использовались для формирования первоначального взноса по ипотеке.

В 2025 году объём таких средств, по данным, приведённым экспертом, вырос на 83%. Однако после повышения порогов достаточности пенсионных накоплений возможности граждан использовать эти деньги сократились, что также повлияло на ипотечный спрос.

Поможет ли снижение первоначального взноса

Диляра Сейтнурова считает, что трудности рынка связаны не с отсутствием интереса к покупке квартир, а с ограниченным доступом населения к финансированию.

При этом она не оспаривает необходимость регулирования строительной отрасли, но подчёркивает, что изменения должны сопровождаться мерами поддержки покупателей.

«Вот и вся стагнация. Спрос не исчез. Его заблокировали.

Реформы по сути верные. Вопрос в синхронизации. Закручивать гайки и не подпирать спрос – это прямой путь к замороженным стройкам и новым обманутым дольщикам.

Снижение первоначального взноса – это шаг к покупателю. Деньги нужны и спросу, и самой стройке», – считает Диляра Сейтнурова.

По мнению эксперта, снижение первоначального взноса может поддержать спрос на квартиры и обеспечить строительные компании дополнительным финансированием.