Почему квартиры в Казахстане не продаются

Завышенная цена отпугивает покупателей

По словам Виталия Шалаева, работающего на рынке недвижимости с 2006 года, одна из главных ошибок продавцов — ориентироваться на стоимость квартир в объявлениях, а не на реальные сделки.

Например, если сосед выставил аналогичное жильё за 60 миллионов теңге, это ещё не означает, что он сможет продать его за такую сумму.

Эксперт отмечает, что в известных ему сделках скидка от первоначальной цены нередко достигает 5–15%. При этом речь идёт о его личных наблюдениях, а не об официальной статистике всего рынка Казахстана.

При определении стоимости необходимо учитывать район, жилой комплекс, этаж, планировку, состояние квартиры и количество конкурирующих предложений.

Запас на торг может оставить квартиру без покупателей

Распространённая ситуация: собственник рассчитывает получить 50 миллионов теңге, но выставляет квартиру за 55 миллионов, предполагая, что покупатель попросит скидку.

Однако потенциальный клиент с бюджетом до 50 миллионов теңге просто не увидит такое объявление, поскольку установит соответствующий ценовой фильтр.

В более дорогой категории квартира при этом будет конкурировать с объектами, которые могут оказаться привлекательнее.

По мнению специалиста, лучше сразу устанавливать конкурентную стоимость, а возможную уступку обсуждать с конкретным покупателем.

Небольшое снижение цены не всегда помогает

Ещё одна ошибка — постепенно уменьшать стоимость квартиры незначительными суммами.

Например, сначала жильё выставляют за 60 миллионов теңге, спустя месяц снижают цену до 59,5 миллиона, затем до 59 миллионов теңге.

Продавцу кажется, что он идёт навстречу покупателям, но объект может по-прежнему оставаться дороже аналогичных предложений.

Эксперт советует обращать особое внимание на первые две-три недели после публикации объявления. Именно в этот период активные покупатели замечают новые объекты.

Если обращений практически нет, необходимо пересмотреть стоимость, фотографии и описание квартиры.

Ожидание покупателя тоже стоит денег

Многие собственники заявляют, что не торопятся с продажей, хотя на самом деле рассчитывают заключить сделку за два-три месяца.

По наблюдениям Шалаева, в нынешних условиях такой срок может оказаться слишком коротким, особенно при завышенной стартовой цене.

При этом длительное ожидание сопровождается расходами на содержание жилья, выплату процентов по кредитам и потерей возможности использовать деньги от продажи.

Если квартира сдаётся в аренду, получаемый доход, напротив, может сделать ожидание финансово оправданным.

Поэтому перед продажей важно определить желаемый срок сделки и оценить возможные расходы.

Плохие фотографии и описание мешают продаже

Первое впечатление о квартире покупатели получают через объявления.

Тёмные снимки, неудачные ракурсы, беспорядок и отсутствие подробной информации способны снизить интерес даже к хорошему объекту.

Эксперт рекомендует указывать особенности планировки, состояние жилья, характеристики дома, наличие парковки и инфраструктуру района.

При этом фотографии и описание должны соответствовать действительности.

Дорогой ремонт перед продажей может не окупиться

По мнению специалиста, вкладывать крупные суммы в ремонт непосредственно перед продажей нецелесообразно.

Новый интерьер не гарантирует, что покупатель согласится компенсировать все затраты собственника.

Более того, будущий владелец может планировать переделать квартиру под собственные предпочтения.

Вместо дорогостоящего ремонта эксперт советует провести уборку, устранить мелкие неисправности, проверить освещение и привести помещения в аккуратный вид.

Проблемы с документами способны сорвать сделку

Даже после согласования цены продажа может не состояться из-за юридических вопросов.

Например, фактическая планировка квартиры иногда не соответствует документам либо на недвижимость наложено обременение.

По наблюдениям эксперта, среди основных препятствий при продаже жилья выделяются завышенная цена, неэффективные переговоры и неподготовленные документы.

Перед размещением объявления рекомендуется проверить правоустанавливающие документы, состав собственников, наличие обременений и необходимость получения согласий на продажу.

Если квартира находится в залоге, порядок проведения сделки следует заранее согласовать с банком.

Несколько риелторов не гарантируют быструю продажу

Некоторые собственники одновременно обращаются к нескольким агентам, рассчитывая таким образом привлечь больше покупателей.

Однако результат может оказаться противоположным: в интернете появляются одинаковые объявления с разными ценами и описаниями.

Это создаёт путаницу и снижает доверие потенциальных покупателей.

Эксперт рекомендует выбирать специалиста, который может подтвердить опыт продажи аналогичных квартир в конкретном районе и объяснить свою стратегию продвижения.

Готовность купить ещё не означает наличие денег

Даже если покупатель заявил о намерении приобрести квартиру, сделка может затянуться из-за отсутствия необходимой суммы.

Поэтому важно заранее выяснить, планируется ли покупка за собственные средства, с привлечением ипотеки или после продажи другой недвижимости.

При ипотечном кредитовании необходимо учитывать банковскую оценку квартиры и размер одобренного займа.

По мнению специалиста, серьёзность намерений покупателя подтверждается прежде всего готовностью назвать конкретный срок сделки и способ оплаты.

Отказ от выгодного предложения может обойтись в миллионы

Одной из наиболее дорогостоящих ошибок эксперт считает отказ от реального покупателя исключительно из желания получить больше денег.

В качестве примера Шалаев привёл случай из собственной практики.

Собственник первоначально выставил квартиру за 210 миллионов теңге. Покупатель предложил около 190 миллионов теңге, однако продавец отказался.

Спустя год стоимость объекта снизилась до 175 миллионов теңге, но продать квартиру по-прежнему не удалось.

Таким образом, отказ от предложения в 190 миллионов теңге обернулся ситуацией, когда заявленная цена стала ниже на 15 миллионов теңге, а покупатель так и не нашёлся.

Эксперт подчёркивает, что принимать первое предложение необязательно. Однако оценивать его следует с учётом рыночной ситуации, сроков продажи и финансовых последствий ожидания.

Сколько квартир приходится на одного покупателя

По личным наблюдениям Виталия Шалаева, сейчас на одного потенциального покупателя приходится примерно 8–9 квартир, выставленных на продажу.

Это означает высокую конкуренцию между продавцами, поэтому завышенная стоимость, недостаточная подготовка жилья и негибкость в переговорах могут существенно увеличить сроки поиска покупателя.

Специалист советует заранее определить цель и сроки продажи, объективно оценить недвижимость, подготовить документы и учитывать реальные предложения рынка.

Главное, по его мнению, — не стремиться любой ценой удержать первоначальную стоимость, а принимать решения с учётом спроса и возможных финансовых потерь.