КСК начали уходить: что теперь будет с домами и деньгами жильцов в Казахстане

Большинство КСК не успели перерегистрироваться

В Казахстане зарегистрировано 2 316 кооперативов собственников квартир и потребительских кооперативов собственников квартир. Однако обязательную перерегистрацию к установленному сроку прошли только 415 из них.

В Алматы ситуация выглядит аналогично. По данным департамента юстиции города, в Национальном реестре бизнес-идентификационных номеров числятся 558 КСК и ПКСК. Перерегистрацию на момент предоставления информации прошли только 118 кооперативов.

До 16 июля 2026 года КСК и ПКСК должны были привести свой статус и учредительные документы в соответствие с новыми требованиями. После этого кооператив больше не рассматривается как самостоятельная форма управления домом. Он может выступать в качестве субъекта управления, то есть фактически исполнителя услуг по управлению и содержанию многоквартирного дома.

Что изменилось для КСК

В новой системе управления многоквартирными домами предусмотрены две основные формы — объединение собственников имущества (ОСИ) и непосредственное совместное управление (НСУ).

ОСИ является некоммерческим юридическим лицом, которое создают собственники квартир и нежилых помещений одного дома. Оно отвечает за управление и содержание общего имущества: крыши, подвалов, лифтов, лестничных площадок, инженерных коммуникаций и других объектов кондоминиума.

У ОСИ должен быть председатель, которого избирают на три года.

НСУ применяется без создания отдельного юридического лица. Такая форма возможна, в частности, для домов, где не более 36 квартир. Собственники самостоятельно принимают решения по содержанию дома, определяют необходимые работы и выбирают исполнителей.

При этом КСК или управляющая компания могут привлекаться уже как субъекты управления, то есть организации, оказывающие соответствующие услуги на основании договора с собственниками.

Именно в этом заключается ключевое изменение: КСК больше не является формой управления домом — он может стать исполнителем услуг для выбранной жильцами формы управления.

Почему КСК не спешили с перерегистрацией

Одной из причин затянувшейся перерегистрации стало новое требование к руководителям кооперативов.

По словам председателя алматинской Ассоциации КСК Аркадия Рубцова, председатель КСК или ПКСК должен быть собственником квартиры в одном из домов, которыми управляет кооператив.

Это требование оказалось проблемным для многих действующих руководителей. За годы работы часть председателей продала жилье, передала его родственникам или перестала быть собственником недвижимости в обслуживаемых домах.

«Сейчас требуется, чтобы председатель КСК и ПКСК был собственником квартиры в одном из домов, которыми он управляет. Формально под эту квоту попадало от силы 10 процентов из тех управленцев, которые работали годами», — отметил эксперт.

Теоретически проблему можно решить переизбранием председателя, который соответствует новым требованиям. Однако на практике найти человека, готового заниматься управлением многоквартирными домами, непросто.

Дополнительным препятствием стало требование о наличии документа, подтверждающего квалификацию. Для его получения руководителю или сотруднику КСК необходимо пройти соответствующее тестирование.

Решение должны принять сами жильцы

Переформатирование системы управления начинается не с КСК, а с собственников квартир.

Жильцам необходимо провести собрание и выбрать форму управления домом — ОСИ или НСУ. После этого при необходимости можно определить субъекта управления: КСК, управляющую компанию или другого исполнителя.

Если собственники хотят продолжить сотрудничество с действующим кооперативом, КСК должен пройти предусмотренную процедуру перерегистрации и работать уже в качестве субъекта управления.

По словам Аркадия Рубцова, действующее законодательство позволяет создавать новые КСК на базе как минимум двух домов. После регистрации такой кооператив может принимать под управление и другие дома по решению их собственников.

Таким образом, прекращение существования старой формы КСК не означает полного исчезновения кооперативов. Они могут продолжить работу уже в другом правовом статусе.

Что будет, если КСК не прошел перерегистрацию

Один из главных вопросов для жильцов — может ли старый КСК продолжать собирать деньги и обслуживать дом после истечения установленного срока.

В управлении жилья и жилищной инспекции Астаны заявили, что КСК, не прошедшие перерегистрацию, утрачивают право выступать в качестве лица, уполномоченного управлять объектом кондоминиума.

Это означает, что такой кооператив не вправе принимать обязательные взносы на содержание общего имущества и капитальный ремонт, заключать договоры на обслуживание домов от имени собственников и выступать стороной отношений по управлению объектом кондоминиума.

Однако на практике переходный период может оказаться значительно сложнее.

Эксперт отмечает, что некоторые старые КСК продолжают фактически обслуживать дома, несмотря на отсутствие перерегистрации. В том числе потому, что резко прекратить обслуживание действующих домов сложно — впереди подготовка к отопительному сезону, а альтернативный механизм управления работает не во всех случаях.

Кто будет управлять домом после ликвидации КСК

Если КСК не прошел перерегистрацию, не создалась новая форма управления и собственники не смогли самостоятельно выбрать исполнителя, дом не должен оставаться без управления.

В таком случае жилищная инспекция может инициировать собрание собственников. На нем жильцам предложат выбрать ОСИ или НСУ, а также определить субъекта управления.

Если договориться не удастся, жилищная инспекция вправе определить и назначить временную управляющую компанию.

Она будет выполнять необходимые функции до тех пор, пока собственники самостоятельно не определятся с формой управления и исполнителем.

При этом, по мнению представителей сферы ЖКХ, с временными управляющими компаниями также могут возникнуть проблемы.

«Система замещения КСК временными управляющими компаниями, на мой взгляд, не совсем готова», — сказал Аркадий Рубцов.

По его словам, в некоторых домах установлен сравнительно низкий тариф на содержание и управление, из-за чего управляющим компаниям может быть экономически невыгодно брать такие объекты.

Как будут искать КСК, которые не перерегистрировались

Кооперативы, не прошедшие перерегистрацию, могут самостоятельно начать процедуру ликвидации. Если этого не произойдет, жилищные инспекции сформируют перечень организаций, которые подлежат принудительной ликвидации.

Проверять их будут по нескольким каналам.

В первую очередь специалисты изучат данные Национального реестра бизнес-идентификационных номеров, где отражаются сведения о юридическом лице и внесенных в его документы изменениях.

Также будут использоваться данные межведомственного электронного взаимодействия с органами юстиции и НАО «Правительство для граждан».

Основанием для проверки могут стать обращения и жалобы собственников. Кроме того, жилищная инспекция вправе проводить внеплановые проверки при наличии предусмотренных законом оснований.

При этом массового поквартирного обхода домов проводить не планируется.

Для понимания масштабов контроля: за 2025 год и первое полугодие 2026 года жилищная инспекция Астаны провела 145 внеплановых проверок деятельности субъектов управления многоквартирными домами.

Как пройдет принудительная ликвидация

Если КСК не выполнил требования по перерегистрации, жилищная инспекция может обратиться в суд с иском о принудительной ликвидации юридического лица.

Основанием станет нарушение установленного срока и отсутствие сведений о приведении учредительных документов в соответствие с действующим законодательством.

После вступления решения суда в законную силу информация направляется в органы юстиции. На ее основании в Национальный реестр бизнес-идентификационных номеров вносится запись о прекращении деятельности юридического лица.

То есть речь идет не просто об автоматическом прекращении работы КСК после истечения срока. Для принудительной ликвидации предусмотрена отдельная процедура.

Что делать жильцам уже сейчас

Собственникам домов, которые по-прежнему обслуживает КСК, не стоит ждать завершения всех процедур.

Первый шаг — выяснить, прошел ли их КСК перерегистрацию и имеет ли он право продолжать работу в качестве субъекта управления.

Если кооператив не перерегистрирован, жильцам необходимо провести собрание и определиться с дальнейшей схемой управления.

В частности, собственникам предстоит решить:

• создать ОСИ или выбрать НСУ;
• определить, кто будет заниматься управлением домом;
• выбрать КСК, управляющую компанию либо другого исполнителя;
• определить порядок содержания общего имущества и оплаты соответствующих услуг.

Особенно важным этот вопрос становится перед отопительным сезоном. Если дом не определится с новой системой управления заранее, жильцы рискуют столкнуться с организационными проблемами именно в тот момент, когда потребуется подготовка инженерных систем, проведение ремонтных работ и заключение необходимых договоров.

Таким образом, ликвидация старых КСК не означает, что дома останутся без управления. Однако теперь ответственность за выбор модели управления в значительно большей степени ложится на самих собственников. Чем раньше жильцы проведут собрание и определятся с дальнейшей схемой, тем меньше риск оказаться в ситуации, когда временного управляющего придется назначать уже после возникновения проблем.