Один сосед может решить судьбу целого дома — в Казахстане меняют правила расселения

Как сообщает NUR.KZ со ссылкой на эксперта в сфере строительства и реновации Диляру Сейтнурову, изменения направлены на ускорение обновления аварийного жилищного фонда и защиту имущественных прав собственников.

Кто теперь будет сносить аварийные дома

До конца 2026 года в Казахстане планируется снести 224 аварийных многоквартирных дома. Из них 44 здания уже демонтированы.

Ранее расселение жильцов и снос аварийных объектов осуществлялись преимущественно за счет местных бюджетов. Финансирование зависело от возможностей акиматов, из-за чего реализация проектов могла затягиваться.

Теперь к обновлению жилищного фонда планируется активнее привлекать частных инвесторов.

Согласно новому механизму, обязанности участников распределяются следующим образом:

• Акимат определяет земельный участок и обеспечивает подведение инженерных коммуникаций.

• Инвестор занимается демонтажем старого здания и строительством нового жилого дома.

• АО «Казахстанская жилищная компания» (КЖК) предоставляет гарантии защиты прав собственников.

По словам эксперта, предусмотренная схема должна снизить риски для граждан в случае возникновения проблем у застройщика.

"Акимат определяет участок и подводит инженерные сети. Инвестор сносит старый дом и строит новый. АО "Казахстанская жилищная компания" берет на себя гарантию – те же 100% защиты прав собственника, что и в долевом строительстве.

Простыми словами. Государство перестало платить за снос само и позвало застройщиков. Чтобы люди не остались ни с чем при недострое, за них поручилась КЖК. Для вас это значит одно: даже если инвестор не достроит – квартиру вы получите", – объясняет эксперт.

Один несогласный собственник может остановить расселение

Одним из наиболее существенных условий нового механизма является необходимость получить согласие всех собственников квартир в доме.

Как поясняет Диляра Сейтнурова, проект расселения запускается только при единогласном решении жильцов.

Это означает, что даже один голос против способен остановить реализацию проекта для всего многоквартирного дома.

Таким образом, прежде чем приступить к сносу здания и строительству нового жилья, участникам программы необходимо урегулировать вопросы со всеми собственниками.

Какие дома могут попасть под программу

Для участия в программе необходимо документально подтвердить техническое состояние здания.

Соответствующее заключение выдается по результатам технического обследования.

При этом важно различать два состояния жилых домов:

• Аварийный дом — здание, состояние которого представляет опасность для жизни и требует сноса.

• Ветхий дом — здание со значительным износом конструкций, которое пока остается пригодным для проживания.

От установленного статуса зависит дальнейшая судьба недвижимости.

Если дом признан ветхим, его, как правило, включают в планы ремонта. При этом ожидание необходимых работ может оказаться продолжительным.

Если собственники не согласны с результатами обследования, они могут инициировать независимую техническую экспертизу и обратиться в суд для оспаривания заключения.

Три варианта компенсации за аварийную квартиру

При расселении аварийного дома собственникам могут предложить несколько способов возмещения стоимости недвижимости.

Первый вариант — равнозначный обмен.

Владелец получает квартиру, сопоставимую с прежним жильем по основным характеристикам, включая площадь и количество комнат.

Второй вариант — денежная компенсация.

Собственнику выплачивается сумма, рассчитанная исходя из рыночной стоимости его недвижимости.

Третий вариант — квартира большей площади с доплатой.

Гражданин может выбрать более просторное жилье, однако разницу в стоимости дополнительных квадратных метров ему придется компенсировать самостоятельно.

При этом эксперт обращает внимание, что наиболее спорным вопросом может стать определение рыночной стоимости квартиры.

"На бумаге честно. На практике все упирается в одну цифру. В ту самую рыночную стоимость, которую вам насчитают", – предупреждает Диляра Сейтнурова.

Почему компенсация может оказаться ниже ожидаемой

Рыночную стоимость недвижимости определяет аккредитованная оценочная компания.

При расчете учитываются расположение здания, площадь квартиры, техническое состояние жилья и стоимость земельного участка под домом.

Последний фактор, по мнению эксперта, заслуживает особого внимания.

В частности, в престижных районах крупных городов стоимость земли может существенно влиять на итоговую оценку недвижимости.

В качестве примера приводится Алматы, где земельные участки в центральной части города могут представлять значительную ценность.

Если при расчете компенсации этот фактор учтен некорректно, предложенная собственнику сумма может оказаться ниже его ожиданий.

Как защитить свои интересы при оценке квартиры

Диляра Сейтнурова рекомендует собственникам аварийного жилья не соглашаться с предложенными условиями, не изучив порядок расчета компенсации.

Прежде всего необходимо проверить, учитывалась ли при оценке стоимость земельного участка под многоквартирным домом.

Следующий шаг — сравнить предложенную сумму с реальными ценами на аналогичные квартиры на вторичном рынке.

При этом ориентироваться следует на жилье со схожими характеристиками, расположенное в том же районе. Средняя стоимость недвижимости по всему городу не всегда отражает реальную цену конкретной квартиры.

Если оценка вызывает сомнения, собственник может заказать независимую экспертизу стоимости жилья.

Наличие двух оценочных отчетов позволит аргументированно обсуждать размер компенсации.

Еще одна важная рекомендация — внимательно изучать соглашение до его подписания.

Особое внимание следует уделить указанным суммам, характеристикам предоставляемой квартиры и другим существенным условиям.

Эксперт предупреждает, что содержание письменного договора может отличаться от предварительных устных обещаний.

Более 4 200 домов нуждаются в обновлении

По приведенным экспертом данным, в Казахстане насчитывается более 4 200 аварийных и ветхих домов.

Обновить этот жилищный фонд планируется к 2029 году.

Однако Диляра Сейтнурова обращает внимание на разницу между масштабом задачи и текущими темпами сноса.

Если ежегодно демонтировать по 224 дома, для обновления более 4 200 зданий потребуется почти 19 лет.

"Механизм рабочий и честнее прежнего. Но защищает он того, кто читает документы, а не того, кто ждет у подъезда новостей. По стране больше 4 200 аварийных и ветхих домов, обновить их обещают к 2029 году. При темпе 224 дома в год это почти 19 лет работы.

Так что спешки в вашем конкретном случае может и не быть. А вот внимательность к каждой цифре в оценке понадобится точно", – сообщает эксперт.

Таким образом, новый механизм предусматривает дополнительные возможности для расселения аварийных домов, однако условия компенсации требуют внимательного изучения.

Особенно важно проверить результаты оценки недвижимости, согласовать способ возмещения и убедиться, что все существенные договоренности закреплены документально.