За задержку квартиры казахстанцы вправе получить деньги от застройщика — сколько именно

На сколько месяцев застройщик вправе задержать сдачу дома

Законодательство Казахстана предусматривает ограничения на перенос сроков ввода жилых комплексов в эксплуатацию.

Если строительство ведется по договору долевого участия (ДДУ), застройщик может перенести срок приемки объекта в эксплуатацию не более чем на пять месяцев относительно даты, предусмотренной проектно-сметной документацией.

Такое требование установлено пунктом 11 статьи 19 и подпунктом 1 пункта 3 статьи 37 Закона РК «О долевом участии в жилищном строительстве».

Например, если первоначально дом планировали принять в эксплуатацию в сентябре, допустимый срок переноса может достигать февраля следующего года.

При этом застройщик не вправе самостоятельно продлевать установленный законом период на неопределенное время.

Президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков пояснил, что исключения допускаются только при наличии обстоятельств непреодолимой силы.

— Застройщик не может по своему усмотрению продлевать этот срок сверх пяти месяцев. Исключение — обстоятельства непреодолимой силы: военные действия, стихийные бедствия, эпидемии, карантин. Они должны быть подтверждены, а застройщик обязан объяснить, как именно они повлияли на сроки, и уведомить дольщика. Проблемы с подрядчиками, поставками или организацией работ сами по себе основанием для продления не являются.

Следовательно, обычные организационные трудности строительной компании не дают ей права бесконтрольно переносить дату завершения строительства.

Обязан ли покупатель соглашаться на новые сроки

Если застройщик предлагает изменить дату сдачи жилого комплекса, стороны могут оформить соответствующее дополнительное соглашение к договору долевого участия.

Однако дольщик не обязан подписывать такой документ, если предложенные условия его не устраивают.

Изменения в ДДУ допускаются по взаимному согласию сторон.

При этом важно учитывать, что установленный законом пятимесячный срок не начинается заново после каждого изменения договора.

Например, если первоначально ввод дома в эксплуатацию перенесли на два месяца, а позднее еще на три, общий период переноса составит пять месяцев.

Повторное оформление дополнительных соглашений само по себе не дает застройщику права каждый раз отсчитывать новый пятимесячный период.

Как застройщик должен предупредить о задержке

Порядок информирования покупателей зависит от условий заключенного договора долевого участия.

Если ДДУ предусматривает письменное уведомление, строительная компания обязана направить его покупателю.

В уведомлении должны содержаться сведения о причинах задержки, основаниях изменения сроков и новой предполагаемой дате завершения строительства.

По словам Виктора Микрюкова, Ассоциация застройщиков Казахстана рекомендует уведомлять каждого дольщика индивидуально.

«Ассоциация рекомендует направлять каждому дольщику индивидуальное уведомление с указанием причин переноса, его основания и нового срока, сохраняя подтверждение направления», — говорит Виктор Микрюков.

Сообщения в общедомовых чатах, социальных сетях или на официальном сайте застройщика могут использоваться как дополнительные способы информирования.

Однако если договор требует персонального письменного уведомления, публикация общей информации не заменяет предусмотренный порядок.

Сдача дома и передача ключей — разные сроки

Один из важных моментов, который необходимо учитывать покупателям недвижимости, заключается в различии между датой ввода жилого комплекса в эксплуатацию и фактической передачей квартиры.

Законный пятимесячный период переноса относится именно к приемке здания в эксплуатацию.

После завершения строительства и оформления соответствующих документов начинается отдельный этап передачи квартир дольщикам.

Согласно типовой форме договора долевого участия, уполномоченная компания должна передать квартиру покупателю в течение 60 календарных дней после регистрации акта приемки объекта в эксплуатацию.

Кроме того, застройщик обязан письменно уведомить дольщика о завершении строительства и готовности квартиры к передаче.

Поэтому отсутствие ключей непосредственно в день ввода дома в эксплуатацию не всегда означает нарушение договора.

Для определения просрочки необходимо установить предусмотренную договором дату передачи квартиры.

Когда застройщик обязан выплатить неустойку

Сам по себе перенос срока приемки жилого комплекса в пределах разрешенных законом пяти месяцев не является основанием для автоматического начисления неустойки.

Однако если застройщик нарушает установленный срок передачи квартиры и не имеет законных оснований для задержки, дольщик вправе потребовать денежную компенсацию.

По типовой форме ДДУ размер пени составляет 0,1% от уплаченной суммы за каждый день просрочки.

Для расчета используется следующая формула:

Уплаченная сумма × 0,001 × количество дней просрочки.

Например, если покупатель внес за квартиру 20 миллионов теңге, а строительная компания задержала ее передачу на 30 дней, размер неустойки составит:

20 000 000 × 0,001 × 30 = 600 000 теңге.

Таким образом, при указанных условиях покупатель вправе требовать 600 тысяч теңге за месячную задержку передачи недвижимости.

При этом право на неустойку зависит от конкретных обстоятельств и условий договора.

Когда неустойку могут не начислить

Существуют ситуации, при которых ответственность за задержку передачи квартиры не возникает.

В частности, если нарушение сроков произошло по вине самого дольщика либо имеются другие предусмотренные законодательством или договором основания.

Например, если покупатель несвоевременно вносил платежи по ДДУ, срок передачи недвижимости может быть сдвинут на соответствующий период.

Если просрочка оплаты составила 20 дней, срок передачи квартиры также может увеличиться на 20 дней.

Поэтому перед предъявлением финансовых требований необходимо проверить, исполнил ли сам покупатель обязательства по договору.

Что делать, если застройщик не передает квартиру

Юристы рекомендуют действовать последовательно и фиксировать все обращения к строительной компании.

Первый шаг — изучить договор долевого участия.

Необходимо проверить предусмотренные в нем сроки завершения строительства, ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры.

Особое внимание следует уделить положениям об изменении сроков, ответственности сторон и порядке начисления неустойки.

Второй шаг — направить письменный запрос застройщику.

В обращении следует потребовать разъяснить причины задержки, сообщить новую дату сдачи жилого комплекса и указать конкретный срок передачи квартиры.

Копию обращения и полученный ответ необходимо сохранить.

Третий шаг — предъявить официальную претензию.

Если установленный срок передачи недвижимости нарушен, дольщик может направить застройщику письменную претензию.

В документе необходимо указать:

• номер и дату договора долевого участия;

• номер приобретаемой квартиры;

• установленную дату передачи недвижимости;

• продолжительность просрочки;

• требование передать квартиру;

• требование выплатить неустойку при наличии законных оснований.

К претензии рекомендуется приложить копии ДДУ, дополнительных соглашений и документов, подтверждающих оплату.

Если при передаче квартиры обнаружены строительные недостатки, их необходимо зафиксировать в передаточном акте.

Куда обращаться, если застройщик игнорирует требования

Если строительная компания не отвечает на обращения, отказывается выполнять обязательства или продолжает затягивать передачу недвижимости, дольщик может обратиться в государственные органы.

По вопросам соблюдения строительных требований и контроля за строительством можно направить обращение в управление государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК) по месту расположения жилого комплекса.

Если спор касается исполнения договора долевого участия, передачи квартиры или взыскания неустойки, покупатель вправе обратиться в суд.

При судебном разбирательстве значение будут иметь условия договора, документы об оплате, переписка с застройщиком, уведомления о переносе сроков и другие доказательства нарушения обязательств.