Чем опасна смена замков в квартире, которую вы сдаёте?

Почему нельзя самостоятельно выселить квартирантов

Даже если жильцы перестали платить и отказываются съезжать, собственник не вправе силой освобождать квартиру. Передавая недвижимость внаём, он предоставляет другим людям право временно проживать в ней.

Статья 24 Закона РК «О жилищных отношениях» допускает досрочное расторжение договора при нарушении его условий. Однако если после прекращения найма жильцы добровольно не освобождают помещение, принудительное выселение проводится через суд.

С 1 июля 2026 года в Казахстане действует новая Конституция, статья 28 которой прямо предусматривает судебную защиту от принудительного выселения. Соответствующие положения уточнены и в жилищном законодательстве.

Как пояснил юрист Олжас Джумабаев, попытки самостоятельно вернуть квартиру способны обернуться претензиями к самому владельцу.

— Вскрывать дверь против воли проживающих и выводить их силой нельзя — возможны признаки нарушения неприкосновенности жилища. Менять замки, когда арендаторы на работе, чтобы обойти судебную процедуру, тоже нельзя — возникает риск самоуправства, — объясняет юрист Олжас Джумабаев.

Также нельзя выносить вещи квартирантов, угрожать им или использовать отключение коммунальных услуг для принуждения к выезду.

— Отключение воды, света и отопления в целях давления не является законным механизмом выселения. Кто-то может начать угрожать и нанимать «силовую группу», но это также недопустимо — отдельные действия могут образовывать составы новых правонарушений, — подчеркивает Джумабаев.

Как действовать, если жильцы не платят

Прежде всего собственнику необходимо собрать доказательства задолженности: договор найма, акт передачи квартиры, банковские выписки, переписку и сведения о платежах.

Долг следует рассчитать по месяцам, отдельно указав неоплаченную аренду и коммунальные расходы, если по договору их должен покрывать жилец.

При отсутствии письменного договора доказать условия найма сложнее. В таком случае могут помочь банковские переводы и переписка.

Следующий шаг — письменное требование погасить задолженность и добровольно освободить квартиру.

— Письменно потребовать оплаты и добровольного выезда допустимо и необходимо для досудебной фиксации спора, — отмечает юрист.

Документ желательно вручить под подпись либо направить заказным письмом с уведомлением.

При этом сроки прекращения договора зависят от его условий и оснований расторжения. В частности, статья 24 жилищного закона в определённых случаях предусматривает предупреждение не менее чем за три месяца, если договор заключён без указания срока.

Когда необходимо обращаться в суд

Если квартиранты отказываются съезжать, собственник вправе обратиться в суд с требованием о выселении, а при необходимости — о расторжении договора и взыскании задолженности.

Обычно такие споры рассматриваются районными или городскими судами по месту нахождения квартиры. Если затрагиваются жилищные права несовершеннолетних, могут применяться специальные правила подсудности, предусмотренные статьёй 27 Гражданского процессуального кодекса РК.

Иск можно подать через канцелярию суда или электронный сервис «Судебный кабинет». К нему прилагаются документы, подтверждающие требования, расчёт долга и подтверждение уплаты госпошлины, если заявитель не освобождён от неё.

Какие деньги можно взыскать

Помимо задолженности по аренде, собственник вправе потребовать предусмотренную договором неустойку, компенсацию коммунальных расходов, возмещение ущерба имуществу и судебных расходов в установленных законом пределах.

При этом обычный износ квартиры не считается ущербом, а все дополнительные требования необходимо подтверждать документами.

Согласно статье 561 Гражданского кодекса РК, владелец может требовать плату за пользование имуществом за весь период просрочки его возврата. Следовательно, окончание договора не освобождает жильцов от финансовых обязательств за дальнейшее проживание.

Однако фактическое взыскание денег зависит в том числе от наличия у должников доходов и имущества.

Можно ли выселить жильцов с детьми и в отопительный сезон

Наличие несовершеннолетних детей не даёт арендаторам бессрочного права занимать чужую квартиру. После прекращения договора закон допускает судебное выселение без предоставления другого жилья.

При этом права детей учитываются при рассмотрении спора и исполнении решения.

В Казахстане также предусмотрены ограничения на выселение отдельных категорий граждан в отопительный сезон. Однако пункт 3-1 статьи 29 Закона «О жилищных отношениях» касается определённых случаев утраты единственного жилья из-за долгов собственника и не распространяется автоматически на всех квартирантов.

Кроме того, статья 246 ГПК РК позволяет суду при наличии веских оснований отсрочить исполнение решения. Такая отсрочка переносит срок выселения, но не отменяет его.

Кто вправе принудительно выселить жильцов

После вступления судебного решения в законную силу собственник получает исполнительный лист и передаёт его судебному исполнителю.

Если жильцы не выезжают добровольно, принудительное выселение организуется в порядке, предусмотренном статьёй 106 Закона «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей».

Процедура проводится с участием понятых и полиции, а при выселении несовершеннолетних — также представителя органа опеки. Имущество жильцов описывают и при необходимости обеспечивают его хранение.

Самостоятельно выселить квартирантов сотрудники полиции не вправе. Их задача — содействовать судебному исполнителю. Однако при угрозах, насилии или повреждении имущества собственник может обратиться в полицию независимо от судебного спора.

Когда можно сменить замки

Если жильцы согласились съехать добровольно, возврат квартиры лучше оформить актом с указанием её состояния, показаний счётчиков, даты передачи и возврата ключей. Непогашенные долги следует зафиксировать отдельно.

— Сменить замки можно только после добровольной сдачи квартиры и ключей, документированного возврата жилища и прекращения права пользования, — поясняет Олжас Джумабаев.

Чтобы снизить риск подобных конфликтов, юристы рекомендуют заранее заключать письменный договор, прописывать сроки оплаты, условия депозита и освобождения квартиры, а также составлять опись имущества.