Налог на подарок: почему за «бесплатное» жилье в Казахстане можно заплатить миллионы

Получить квартиру или дом по договору дарения кажется выгодной сделкой: платить за недвижимость не нужно, а распорядиться полученным имуществом можно самостоятельно. Но при продаже подаренного жилья важно учитывать срок владения и правила расчета ИПН.

Когда за подаренную квартиру платить налог не нужно

Сам факт получения физическим лицом квартиры в подарок не считается доходом, с которого необходимо уплачивать ИПН. Это правило распространяется и на другое имущество, а также на безвозмездно полученные работы или услуги, если они не связаны с предпринимательской деятельностью.

Однако ситуация меняется, когда владелец решает продать подаренную недвижимость.

С 1 января 2026 года при реализации подаренной квартиры или дома имеет значение, сколько времени имущество находилось в собственности. Если жилье продается до истечения двух лет владения, у собственника может возникнуть доход от прироста стоимости, с которого придется заплатить ИПН.

При этом для недвижимости, полученной безвозмездно до 1 января 2026 года и проданной после этой даты, действует отдельное переходное правило — учитывается срок владения менее одного года.

Почему налог при продаже подаренной квартиры может быть большим

При обычной продаже недвижимости налог, как правило, рассчитывается с прироста стоимости. Например, если человек купил квартиру за 20 млн тенге, а затем продал ее за 22 млн, налогооблагаемый доход составит 2 млн тенге. При ставке ИПН 10% налог будет равен 200 тыс. тенге.

С подаренной квартирой ситуация может оказаться гораздо менее выгодной.

Поскольку собственник не покупал жилье и, соответственно, не имеет подтвержденной стоимости приобретения, в ряде случаев стоимость приобретения для расчета налога принимается равной нулю.

Тогда налог фактически рассчитывается со всей суммы продажи.

Например, если подаренную квартиру продать за 22 млн тенге в течение установленного срока, сумма ИПН при ставке 10% может составить 2,2 млн тенге.

Иными словами, квартира досталась бесплатно, но ее досрочная продажа способна привести к многомиллионным налоговым расходам.

Как можно уменьшить налогооблагаемую сумму

Нулевая стоимость приобретения применяется не во всех возможных ситуациях. Налоговые правила предусматривают случаи, когда для расчета может использоваться другая стоимость имущества.

В частности, это может быть стоимость, которая ранее была включена в доход при безвозмездном получении имущества, если квартира уже учитывалась как облагаемый доход предпринимателя или физического лица.

Для некоторых категорий имущества могут применяться также рыночная стоимость, оценочная стоимость или кадастровая стоимость.

Например, рыночная стоимость может учитываться при реализации имущества, полученного в наследство или в качестве благотворительной помощи. Для недвижимости, являющейся объектом налогообложения налогом на имущество физических лиц, может использоваться оценочная стоимость, определенная государством.

При продаже земельного участка в предусмотренных случаях применяется кадастровая или оценочная стоимость.

Почему с продажей подаренного жилья лучше не спешить

Главный риск для владельца подаренной квартиры возникает именно при ее продаже в течение установленного срока владения. Чем дороже недвижимость, тем выше потенциальная сумма ИПН, если налоговая база определяется исходя из всей стоимости реализации.

Поэтому перед продажей квартиры или дома, полученных в дар, казахстанцам стоит проверить дату возникновения права собственности, способ получения недвижимости и стоимость, которая может использоваться для расчета налога.

Если оснований для применения иной стоимости нет, досрочная продажа подаренного жилья может оказаться значительно дороже, чем ожидает собственник.

В ряде случаев наиболее выгодным вариантом может стать ожидание окончания установленного срока владения. После его истечения продажа недвижимости позволяет избежать ИПН с прироста стоимости, поскольку обязательство по налогу при таком сроке владения не возникает.

Таким образом, подаренная квартира действительно может достаться без затрат на покупку, но это не означает, что ее последующая продажа всегда будет бесплатной. Перед сделкой важно учитывать не только цену квартиры, но и налоговые последствия.