Квартира может оказаться совсем не квартирой: что скрывают документы в Казахстане

Даже если квартира полностью устраивает по расположению, ремонту и стоимости, торопиться с задатком не стоит. Сначала необходимо убедиться, что продавец действительно имеет право распоряжаться недвижимостью, характеристики жилья совпадают с документами, а на объект не наложены ограничения.

Убедитесь, что квартиру продает собственник

В первую очередь у продавца нужно запросить правоустанавливающий документ. Именно он показывает, каким образом человек получил недвижимость в собственность.

Таким документом может быть договор купли-продажи, дарения или мены, договор приватизации, свидетельство о праве на наследство либо решение суда.

Покупателю следует сверить Ф.И.О. и ИИН владельца, адрес недвижимости и сведения о праве собственности.

Есть важный нюанс для старых сделок. Если договор купли-продажи оформлялся до 1 января 2013 года, на документе должна присутствовать синяя отметка о государственной регистрации. Для сделок, заключенных позднее, отдельная печать уже не требуется — регистрацию подтверждает соответствующее уведомление.

Проверьте площадь, планировку и статус помещения

Следующий важный документ — технический или кадастровый паспорт. Оба вида документов действительны.

С 1 июля 2023 года в Казахстане вместо техпаспортов при оформлении новых документов начали выдавать кадастровые паспорта. При этом ранее полученный технический паспорт менять необязательно, если характеристики объекта не изменялись.

В документе необходимо проверить адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат, этаж, этажность дома и планировку.

Особое внимание стоит уделить графе «назначение». Для обычного жилья там должно быть указано «квартира».

Если помещение официально считается нежилым, у нового владельца могут возникнуть проблемы с регистрацией по месту жительства, а получить ипотеку на такой объект может быть сложнее.

Незаконная перепланировка может перейти новому владельцу

План квартиры в документах необходимо сравнить с тем, что покупатель видит в реальности.

Если прежний собственник снес или перенес стены, объединил помещения либо внес другие изменения, важно выяснить, были ли они узаконены.

Когда фактическая планировка не соответствует официальным документам, лучше попросить владельца устранить расхождения еще до продажи. В противном случае оформлением изменений впоследствии может заниматься уже новый собственник.

Следует проверить и площадь жилья. С 2007 года балконы и лоджии учитываются в общей площади квартиры.

Если жилье приобретается в ипотеку, банк также может потребовать актуальный кадастровый паспорт.

При покупке дома нужно отдельно проверить землю

Если речь идет не о квартире, а о частном доме, потребуется проверить документы на земельный участок.

В государственном акте необходимо обратить внимание на кадастровый номер, площадь, границы участка, его делимость и целевое назначение.

Оптимальный вариант — когда указано, что земля предназначена для эксплуатации или обслуживания жилого дома.

Если участок относится к садоводству, фактически речь идет о даче. В таком случае возможны ограничения с регистрацией по месту жительства и оформлением ипотеки.

Также желательно выяснить, не планируется ли изъятие земли для государственных нужд. Эту информацию собственник может уточнить вместе с покупателем в соответствующем городском или районном органе архитектуры.

Арест и залог лучше искать до задатка

Один из самых важных этапов — проверка недвижимости на обременения.

У продавца следует запросить справку о зарегистрированных правах и обременениях на недвижимое имущество. Получить ее можно через eGov, eGov Mobile, а также некоторые банковские приложения.

В документе нужно убедиться, что квартира не находится под арестом и нет других ограничений, способных помешать сделке.

Если недвижимость арестована, свободно продать ее нельзя. При наличии залога продажа в некоторых случаях возможна, но обычно требует выполнения дополнительных условий.

Запрашивать такую справку рекомендуется до передачи задатка.

При заключении сделки нотариус также проверит сведения, однако важно учитывать, что справка отражает ситуацию только на момент ее выдачи.

Сверьте личность продавца

Необходимо проверить и удостоверение личности владельца недвижимости.

Ф.И.О. и ИИН продавца должны полностью совпадать с данными во всех документах на квартиру.

Также стоит обратить внимание на срок действия удостоверения личности. Аналогично перед визитом к нотариусу желательно проверить и собственный документ, чтобы сделка не сорвалась из-за формальной причины.

Не забудьте о коммунальных долгах

Перед покупкой желательно попросить у собственника последние квитанции и проверить задолженность за электричество, воду, отопление, газ, а также услуги КСК, ОСИ или управляющей компании.

Все спорные вопросы по коммунальным платежам лучше урегулировать до передачи недвижимости.

При подписании документов о передаче квартиры рекомендуется также зафиксировать актуальные показания счетчиков.

Документы чистые — проверьте саму квартиру

Даже полный порядок с бумагами не отменяет обычного технического осмотра жилья.

Покупателю стоит внимательно проверить стены и потолок, сантехнику, электрику, систему отопления, окна и двери.

Особенно насторожить должны следы сырости, плесени или старых протечек.

В квартирах на последнем этаже особое внимание необходимо уделить потолку и верхней части стен — там могут быть заметны последствия проблем с кровлей.

При покупке частного дома дополнительно следует проверить фундамент, крышу, состояние участка и хозяйственных построек.

Когда задаток лучше не отдавать

Перед передачей денег покупатель должен быть уверен, что недвижимость действительно принадлежит продавцу, сведения во всех документах совпадают, площадь и планировка соответствуют реальности, а сам объект официально имеет статус жилого помещения.

Кроме того, не должно быть проблемных обременений и неурегулированных коммунальных долгов.

Передавать задаток под обещание «потом показать документы» рискованно.

Если обнаружились любые расхождения — в фамилии владельца, площади, планировке, назначении помещения или информации об обременениях — сначала необходимо выяснить их причину и только после этого переходить к расчетам.

Если документы вызывают сомнения, безопаснее проверить их со специалистом еще до передачи денег.