Одна дата в документах решит все: что изменилось для продавцов квартир в Казахстане

Когда при продаже жилья возникает доход

Правила определения дохода от прироста стоимости недвижимости закреплены в статье 383 нового Налогового кодекса Казахстана.

Для жилья действует двухлетний срок владения. Это же правило распространяется на дачные строения, гаражи, парковочные места, кладовки и объекты личного подсобного хозяйства.

Если такое имущество находилось в собственности менее двух лет с даты государственной регистрации права собственности, при его продаже может возникнуть доход от прироста стоимости.

Однако сам факт продажи квартиры раньше двух лет еще не означает, что вся полученная за нее сумма становится доходом.

Налог считают не со всей стоимости квартиры

Доходом от прироста стоимости признается положительная разница между ценой продажи недвижимости и ее первоначальной стоимостью.

Например, если квартира была приобретена за 25 млн тенге, а спустя менее двух лет продана за 30 млн тенге, доходом от прироста стоимости будет считаться разница — 5 млн тенге, а не вся сумма сделки.

Если положительной разницы между ценой приобретения и продажи нет, доход от прироста стоимости не возникает.

Аналогичный принцип применяется при передаче недвижимости в качестве вклада в уставный капитал юридического лица. В этом случае сравнивают первоначальную стоимость имущества и стоимость, по которой оно было передано.

Что произойдет после двух лет владения

Если жилье, дача, гараж, парковочное место, кладовка или объект личного подсобного хозяйства продается после двух лет владения, доход от прироста стоимости по этому основанию не возникает.

Такое же двухлетнее правило действует в отношении некоторых земельных участков и земельных долей.

В частности, речь идет о земле, предназначенной для индивидуального жилищного или дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, размещения гаражей или парковочных мест.

Срок отсчитывается с даты регистрации права собственности.

Для коммерческой недвижимости правило другое

Двухлетний срок распространяется не на всю недвижимость.

В отношении прочих объектов, например коммерческих помещений, доход от прироста стоимости может возникать независимо от того, сколько времени объект находился в собственности.

Аналогичный подход применяется к недвижимости за пределами Казахстана, если права на нее или сделки с ней подлежат регистрации в компетентных органах иностранного государства.

Поэтому правило «подождать два года и продать» нельзя автоматически применять ко всем видам недвижимости.

Как определяют первоначальную стоимость

В обычной ситуации первоначальной стоимостью недвижимости считается документально подтвержденная цена ее приобретения.

Если перед продажей изменилось функциональное или целевое назначение объекта, за первоначальную стоимость все равно принимается цена, по которой недвижимость первоначально была приобретена.

Отдельные правила предусмотрены для ситуаций, когда привычной цены покупки нет.

Например, если человек самостоятельно построил индивидуальный жилой дом, первоначальной стоимостью может признаваться его рыночная стоимость на дату возникновения права собственности.

Для жилья, приобретенного по договору долевого участия, первоначальной стоимостью считается цена, указанная в таком договоре.

Если документы о стоимости приобретения отсутствуют, в предусмотренных законодательством случаях могут использоваться оценочная или кадастровая стоимость.

Что делать с подаренной или унаследованной недвижимостью

Особый порядок предусмотрен и для объектов, полученных безвозмездно.

Первоначальную стоимость такого имущества определяют по установленной Налоговым кодексом последовательности.

В определенных случаях может использоваться стоимость, которая ранее уже была включена в облагаемый доход владельца. Если такой стоимости нет, применяться может рыночная стоимость — в частности, для имущества, полученного в наследство или в качестве благотворительной помощи.

В других предусмотренных случаях учитывается оценочная стоимость, а для земельных участков — кадастровая или оценочная.

Если первоначальную стоимость невозможно определить по установленным правилам, она может быть признана равной нулю.

Если продается только часть недвижимости

Когда собственник продает не весь объект, а только его часть, первоначальная стоимость рассчитывается пропорционально площади продаваемой части.

Например, если отчуждается определенная доля объекта, для определения дохода нельзя автоматически использовать первоначальную стоимость всей недвижимости.

Где указывать полученный доход

Доход от прироста стоимости недвижимости относится к имущественному доходу физического лица.

Если такой доход возник, его необходимо учитывать при исполнении налоговых обязательств и отражать в декларации о доходах и имуществе в предусмотренных законодательством случаях.

Поэтому перед продажей квартиры, дома, земельного участка или другого объекта владельцу важно установить сразу несколько обстоятельств: дату регистрации права собственности, первоначальную стоимость недвижимости, предполагаемую цену продажи и категорию самого объекта.

Именно от этих данных зависит, возникает ли при сделке доход от прироста стоимости.