Трещины, протечки и сломанные лифты: кто ответит за дефекты в новостройках Казахстана

Строительные недостатки в новых многоквартирных домах могут проявиться далеко не сразу после ввода объекта в эксплуатацию. Иногда собственники сталкиваются с ними спустя месяцы или годы, когда проблема уже становится серьезной и требует значительных расходов.

Эксперты в сфере ЖКХ Александр Разумовский и Павел Шульгин отмечают, что в обращениях жителей, социальных сетях и профессиональных сообществах регулярно описываются похожие ситуации.

Новые многоквартирные жилые дома. Трещины в стенах и перекрытиях. Протечки кровли и фасадов. Неисправные инженерные сети. Неработающая вентиляция. Лифты, которые останавливаются через год после ввода. Паркинги, заливаемые водой. Благоустройство, которое разваливается на глазах.

После обнаружения таких проблем жильцы зачастую обращаются к председателю ОСИ или управляющей компании с требованием срочно исправить ситуацию. Однако строительный дефект может затрагивать ответственность сразу нескольких сторон.

Что обязан сделать застройщик

Первым звеном этой цепочки является застройщик. Именно он организует проектирование и строительство объекта, принимает выполненные работы, подписывает необходимые документы и получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Поэтому в пределах установленного гарантийного срока ответственность за качество строительных работ возлагается на застройщика.

Александр Разумовский, председатель совета РГОК "Территория права", обращает внимание на предусмотренные законодательством сроки.

По статье 665 Гражданского кодекса, гарантийный срок на результаты строительных работ составляет 10 лет со дня принятия объекта заказчиком, если другое не установлено в договоре. С 1 июля 2026 года по новому Строительному кодексу для объектов, введённых после этой даты, установлены дифференцированные сроки: 10 лет — на несущие конструкции, фундамент, фасад и кровлю; пять лет — на другие дефекты (гидроизоляция, шумоизоляция, инженерные системы и т. д.).

Таким образом, если недостатки обнаружены в течение действующего гарантийного периода, застройщик должен устранить их за собственный счет.

Застройщик обязан устранять выявленные в гарантийный срок недостатки за свой счёт. Это не пожелание. Это прямая обязанность.

Какая ответственность лежит на собственниках

После сдачи дома часть ответственности за его состояние ложится и на владельцев недвижимости.

Согласно статье 2 Закона РК "О жилищных отношениях", общее имущество объекта кондоминиума принадлежит собственникам квартир, нежилых помещений, парковочных мест и кладовок.

К такому имуществу относятся, в частности, крыша, фасад, подвальные помещения и инженерные сети общего пользования. Поэтому их состояние касается не только председателя ОСИ или управляющего, но и всех собственников.

На общем собрании жильцы утверждают годовую смету расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества. Это предусмотрено статьей 42 Закона "О жилищных отношениях".

Собственники также принимают решения о необходимости технического обследования дома, проведении капитального ремонта и предъявлении требований застройщику.

Однако, по наблюдениям экспертов, жильцы нередко не проявляют интереса к общему имуществу до тех пор, пока проблема не затрагивает непосредственно их квартиру или расходы.

Ровно до того момента, пока вода не потекла именно в его квартиру. Пока не остановился именно его лифт. Пока дефект фасада не ударил напрямую по его кошельку. Только тогда появляются требования: "Председатель, срочно решайте!"

Эксперты обращают внимание, что участие в собраниях, утверждение сметы, контроль работы совета дома и своевременное предъявление коллективных требований застройщику позволяют реагировать на недостатки еще в период действия гарантии.

За всё ли отвечает председатель ОСИ

Еще одним участником этой системы является орган управления домом — председатель ОСИ, управляющий или совет дома.

Эксперты подчеркивают: председатель не участвовал в проектировании и строительстве здания. Он начинает управлять объектом после его ввода в эксплуатацию, поэтому сам факт обнаружения строительного брака не означает, что ответственность за его появление лежит на председателе.

Однако после выявления проблемы орган управления должен предпринять предусмотренные действия.

Но председатель обязан знать пределы своих полномочий и действовать. Он обязан организовать обследование, составить дефектный акт, направить претензию застройщику, инициировать собрание, обеспечить наличие утверждённой годовой сметы.

На практике, отмечают специалисты, у представителей органов управления нередко возникают вопросы о том, как поступать, если застройщик отказывается устранять недостатки, собственники не вносят необходимые платежи либо отсутствует часть документов.

По мнению авторов, ответы в таких ситуациях следует искать прежде всего в законодательстве и нормативных документах, а не полагаться исключительно на чужой опыт и рекомендации из профессиональных чатов и мессенджеров.

При этом достаточно открыть Закон "О жилищных отношениях" и методику расчёта сметы расходов. Но проще написать: "Кто-нибудь сталкивался?" и получить в ответ "народное жилищное правотворчество" — ссылки на "одну председательницу", "знакомого юриста" и сообщения из WhatsApp. "Одна бабка сказала" — это не источник права.

Когда вмешивается жилищная инспекция

Следующим звеном становятся контролирующие органы. По наблюдениям экспертов, жилищная инспекция зачастую включается в ситуацию тогда, когда проблема уже приобрела хронический характер.

По результатам проверки может быть вынесено предписание с установленным сроком исполнения. При наличии оснований также может наступить административная ответственность.

Именно на этой стадии, отмечают авторы, представители органов управления нередко начинают выяснять, каким образом обжаловать предписание, подготовить ответ или привести документацию в соответствие с требованиями.

Эксперты считают, что необходимую документацию, смету и порядок действий следует определять заранее, а не после начала проверки.

Почему строительный дефект становится большой проблемой

По мнению Александра Разумовского и Павла Шульгина, строительный брак зачастую перерастает в затяжной конфликт не только из-за самого недостатка. Ситуация усугубляется, когда застройщик, собственники, органы управления и контролирующие структуры своевременно не выполняют свою часть работы.

Председатель правления ассоциации управления кондоминиумами Павел Шульгин подчеркивает, что ответственность нельзя автоматически перекладывать только на председателя дома.

Председатель не должен быть крайним из-за чужих строительных ошибок. Но он также не имеет права прятаться за фразой "я не строил". Собственники при этом не имеют права годами игнорировать общее имущество и потом требовать "срочного решения". А застройщик не имеет права исчезать после ввода объекта в эксплуатацию.

По мнению специалистов, эффективное управление многоквартирным домом предполагает знание законодательства, наличие утвержденной сметы, своевременное техническое обследование здания и выполнение обязанностей всеми участниками процесса.

Главный принцип в такой ситуации — не ждать, пока строительный недостаток перерастет в серьезную проблему, а заранее обследовать состояние общего имущества, фиксировать выявленные дефекты и своевременно предъявлять требования ответственным за их устранение.