«Только за наличные»: что может скрываться за этой фразой при продаже квартиры в Казахстане

О том, почему часть собственников не хочет продавать жилье ипотечным покупателям, рассказал руководитель отдела продаж Krisha.kz Имран Османов.

Ипотечную сделку считают слишком долгой

Одна из наиболее распространенных причин — убеждение продавцов, что оформление квартиры через банк растянется на недели или даже месяцы.

Ипотечная сделка действительно включает дополнительные процедуры, которых может не быть при обычном расчете между продавцом и покупателем. Банку необходимо оценить недвижимость, проверить документы и окончательно одобрить объект.

Однако каждый из этих этапов обычно занимает относительно немного времени.

По данным Krisha.kz, оценка квартиры в среднем проводится за 1–3 дня. Проверка документов и банковское одобрение занимают еще 1–5 дней, а нотариальное оформление и регистрация — около одного дня.

Когда продавец получит деньги

Еще одно опасение связано непосредственно с расчетом. Владельцы жилья могут считать, что после продажи квартиры будут долго ждать денег от банка.

Это особенно важно для тех, кто одновременно продает одну недвижимость и собирается на полученные средства приобрести другую.

По словам Имрана Османова, представление о длительном ожидании денег во многом сохранилось с прежних времен.

После регистрации права собственности банк перечисляет средства продавцу. Формально перевод может занять до 14 дней, однако на практике деньги обычно поступают в течение 2–3 дней. В отдельных случаях средства могут быть зачислены на карту сразу.

Деньги поступают на банковский счет продавца, после чего их можно оставить на нем либо перевести на карту. Возможная комиссия зависит от конкретного банка и способа проведения операции.

При этом безналичный расчет используется не только при ипотеке. Даже при обычной продаже недвижимости покупатель нередко перечисляет крупную сумму на банковский счет собственника.

Ипотечная сделка у нотариуса может оказаться дешевле

Есть и менее очевидная деталь.

В 2026 году нотариальное оформление ипотечной сделки обходится в 4 МРП, или 17 300 тенге.

Для обычной сделки стоимость составляет 12 МРП — 51 900 тенге.

Таким образом, само нотариальное оформление при ипотечной покупке может обойтись значительно дешевле.

Почему некоторым продавцам не нужен банк

Однако нежелание работать с ипотечниками не всегда связано со сроками или банковскими комиссиями.

По словам Имрана Османова, встречаются продавцы, которые не хотят показывать в документах фактическую стоимость недвижимости.

В частности, речь может идти о случаях, когда человек приобрел квартиру, а затем быстро перепродает ее дороже и не хочет платить налог с полученной прибыли.

При ипотеке подобную схему реализовать сложнее: банк проверяет документы и стоимость объекта.

Если же продавец предлагает покупателю указать в договоре сумму ниже той, которая фактически передается за квартиру, рискует уже сам покупатель.

В случае последующего спора юридически подтвержденной будет именно стоимость, указанная в договоре, а не сумма, фактически переданная продавцу.

Банк проверит и саму квартиру

Банковская проверка касается не только стоимости недвижимости.

При ипотечной сделке специалисты изучают документы на объект и его характеристики. Проблемы могут возникнуть, например, при незаконной перепланировке либо обнаружении несоответствий в документации.

Поэтому собственнику, который планирует продавать квартиру ипотечному покупателю, рекомендуется заранее привести документы в порядок.

Дополнительная банковская проверка одновременно снижает для сторон риск столкнуться с незаконной сделкой или некоторыми видами обмана.

Отказ от ипотеки может отсечь половину покупателей

Для продавца принципиальный отказ от ипотечных клиентов способен заметно сузить круг желающих приобрести квартиру.

По данным эксперта Krisha.kz, сейчас около 30% сделок на рынке совершается с использованием ипотеки.

В Алматы и Астане показатель значительно выше — до 50%.

Таким образом, в крупнейших городах собственник, который указывает в объявлении «ипотечникам не беспокоить», потенциально отказывается от половины рынка покупателей.

Если квартира соответствует банковским требованиям и может быть приобретена в ипотеку, эксперты рекомендуют сразу указывать это в объявлении. Такой подход расширяет число потенциальных покупателей и способен ускорить продажу.

Как понять, что ипотечник действительно готов к покупке

Продавец может заранее выяснить, насколько серьезны намерения потенциального покупателя.

Для этого достаточно спросить, получил ли он предварительное одобрение ипотеки.

Если оно уже есть, значит банк провел основную проверку заемщика, включая оценку его доходов, и предварительно согласился предоставить кредит.

Окончательное решение при этом будет зависеть в том числе от самой квартиры и результатов проверки документов на недвижимость.