На чем могут зарабатывать жильцы многоэтажек в Казахстане

Что в доме можно сдавать в аренду

В Казахстане к общему имуществу объекта кондоминиума относятся фасады, подъезды, вестибюли, коридоры, лестничные площадки, крыши, чердаки, технические этажи, подвалы, общедомовые инженерные системы и земельный участок.

Закон позволяет передавать отдельные части такого имущества собственнику либо третьему лицу в аренду. Однако решение должны принимать сами собственники на общем собрании.

Юридический консультант и общественный деятель Арыс Данагатов отмечает, что прежде всего необходимо выяснить, действительно ли выбранный объект принадлежит всем жильцам, а не находится в частной собственности.

— Первое, с чего нужно начать — проверить техпаспорт дома. Если помещение или площадь, которую хотят сдать, числится как общее имущество, а не как чья-то частная собственность, значит, оно принадлежит всем собственникам квартир пропорционально их долям. И распоряжаться им можно только сообща, — сказал Арыс Данагатов.

Вариантов использования такого имущества может быть несколько. Нежилое помещение на первом этаже или в подвале можно предоставить под магазин, пункт приема или мастерскую.

Фасад или торцевую стену можно использовать для размещения рекламы, участок возле подъезда или во дворе — для вендингового аппарата. Техническое пространство на крыше или в подвале может быть предоставлено под оборудование интернет-провайдеров и операторов связи.

Одного решения председателя недостаточно

Перед тем как искать арендатора, собственникам необходимо официально принять решение о передаче имущества в аренду.

Инициировать рассмотрение вопроса, по словам специалиста, вправе собственник, председатель или правление. При этом обычной договоренности между несколькими жильцами недостаточно — вопрос необходимо официально включить в повестку общего собрания.

— Любой собственник, председатель или правление вправе вынести вопрос о сдаче конкретного помещения или площади в аренду на общее собрание. Можно провести собрание очно, можно заочным опросом, то есть письменным голосованием — закон это позволяет. Главное — формально включить вопрос об аренде общего имущества в повестку и заранее уведомить всех собственников, — пояснил эксперт.

Собственников необходимо уведомить о формате, дате, месте проведения собрания и его повестке не менее чем за пять календарных дней.

Принятое решение оформляется протоколом.

Что должно быть записано в протоколе

Именно протокол становится одним из основных документов, позволяющих впоследствии оформить аренду.

В нем фиксируются результаты голосования и решение собственников. Кроме того, должны быть определены условия, в рамках которых общее имущество разрешено передать арендатору.

— В протоколе фиксируется: кто голосовал, за что, итоги, подписи председателя и секретаря собрания. Именно протокол — это тот документ, который дает председателю право подписать договор аренды от имени дома. Подписывать его нужно строго на основании и в рамках того, что разрешило собрание — сроки, цены и назначение помещения, — отметил он.

Соответственно, договор аренды должен соответствовать решению собственников по конкретному объекту, стоимости, сроку и назначению помещения или площади.

Кому достанутся деньги

Арендная плата за использование общего имущества не становится личным доходом председателя или отдельных собственников квартир.

Средства должны зачисляться на текущий счет ОСИ либо на счет субъекта управления объектом кондоминиума — в зависимости от используемой формы управления.

Полученные деньги можно расходовать на нужды дома в соответствии с утвержденной сметой. Например, доход от аренды может пойти на содержание общего имущества, благоустройство или накопление средств на капитальный ремонт.

— Деньги от аренды общего имущества — это не личный доход конкретного жильца, а доход дома как единого имущественного комплекса. Поэтому деньги поступают на счет дома — спецсчет ОСИ или простого товарищества, а не в карман отдельным собственникам. Расходуются они по смете, утвержденной тем же общим собранием — на текущий ремонт, содержание, накопление на капремонт, — сказал консультант.

Доход дома может уменьшить платежи жильцов

Существует и другой способ использования полученных средств. Доход от аренды можно учитывать при оплате расходов на содержание дома.

В таком случае собственники не получают деньги непосредственно на руки, однако их ежемесячные платежи могут стать меньше.

— Очень частый и удобный вариант — зачет этих денег в счет ежемесячных взносов собственников на содержание дома. Формально жильцы не получают наличные, но их платеж за содержание дома реально становится меньше. Это тоже форма заработка, просто не в виде прямой выплаты, — пояснил Данагатов.

При этом собственники должны иметь возможность контролировать движение средств. В отчетности ОСИ поступления от сдачи общего имущества в аренду отражаются отдельно.

С дохода придется платить налог

Отдельный вопрос касается налогообложения. С 1 января 2026 года ОСИ признается некоммерческой организацией при соблюдении установленных условий.

Взносы собственников не облагаются КПН. Однако если ОСИ получает доход от коммерческой деятельности, в том числе от сдачи помещений в аренду, применяется КПН по ставке 20%.

Поэтому полученные средства нельзя просто разделить между собственниками и выдать наличными. Доход должен проходить через установленную систему учета и использоваться с учетом требований законодательства и налоговых обязательств ОСИ.

Что будет, если сдать помещение без согласия жильцов

Попытка председателя или инициативной группы самостоятельно распорядиться общим имуществом может привести к судебному спору.

Если договор заключен без соответствующего решения общего собрания, собственники вправе его оспорить.

— Если председатель или инициативная группа заключает такой договор без решения собрания, собственники вправе оспорить сделку в суде как совершенную неуполномоченным лицом. Арендатору такая ситуация тоже невыгодна: в любой момент договор может быть признан недействительным, и его попросят освободить помещение. Поэтому и жильцам, и потенциальному арендатору правильный порядок оформления выгоден одинаково — он защищает обе стороны, — заключил Арыс Данагатов.

Таким образом, общее имущество многоэтажки действительно способно приносить доход, однако решение о его коммерческом использовании принадлежит не председателю единолично, а собственникам дома. Полученные средства остаются деньгами дома и могут использоваться на его содержание, ремонт либо фактически снижать финансовую нагрузку на жильцов.