Деньги жильцов под защитой? В Казахстане хотят изменить правила работы ОСИ

В Казахстане пересматривают правила работы объединений собственников имущества (ОСИ). Депутаты Курултая прорабатывают изменения, которые затронут управление многоквартирными домами, распоряжение средствами жильцов и обязанности председателей. Инициативы обсуждают с учетом проблем, с которыми сталкиваются руководители ОСИ на практике, а также предложений представителей собственников.

Ответственность председателей ОСИ хотят уточнить

Одно из ключевых направлений реформы –пересмотр обязанностей председателей ОСИ. По словам депутата Курултая Екатерины Смышляевой, действующее законодательство содержит формулировки, которые позволяют возлагать на руководителей ответственность за процессы, не зависящие исключительно от их решений.

В частности, речь идет об обязанности обеспечивать комфортное проживание жильцов. По мнению депутата, председатель не может единолично гарантировать такие условия, поскольку многие решения принимаются коллективно –на собраниях собственников.

Поэтому депутаты намерены конкретизировать полномочия руководителей ОСИ и привести требования закона в соответствие с их реальными возможностями.

Смышляева пояснила, что председатель не вправе самостоятельно принимать решения о капитальном ремонте или выделении средств на определенные работы: для этого необходимо согласие собственников. Закон должен четко разграничивать обязанности руководителя и решения, которые зависят от воли жильцов.

Председателей домов могут готовить по новым правилам

Изменения могут затронуть и профессиональную подготовку председателей ОСИ. Как отметила Смышляева, развитие рынка услуг по управлению многоквартирными домами замедлилось из-за недостаточного количества сертификационных центров.

Кроме того, определенные изменения в системе профессиональной квалификации пока не позволяют этому направлению развиваться в необходимом темпе.

При этом требования к подготовке специалистов уже предусмотрены законодательством. По словам депутата, систему необходимо доработать, чтобы профессиональное управление многоквартирными домами могло развиваться дальше.

Счета домов хотят защитить от блокировки

Еще одна инициатива касается правового статуса счетов многоквартирных домов. Депутаты рассматривают возможность уточнить правила, чтобы накопления собственников не блокировали из-за споров или проблем, связанных с деятельностью ОСИ.

Смышляева подчеркнула, что средства, которые жильцы собирают на содержание и ремонт общего имущества, по своей сути отличаются от денег, используемых в коммерческой деятельности.

Поэтому парламентарии прорабатывают механизм, который позволит точнее определить статус таких счетов и находящихся на них средств. Конкретные правовые решения пока находятся в стадии разработки.

Смену председателя ОСИ хотят упростить

Поправки также могут упростить процедуру передачи управления домом новому председателю. Сейчас при смене руководства возникают сложности с передачей необходимых средств идентификации, электронной подписи и других инструментов, без которых невозможно полноценно управлять счетами и решать организационные вопросы.

По словам Смышляевой, такие ситуации затрудняют работу ОСИ, особенно если прежний председатель не передает новому руководителю необходимые данные и доступы.

Депутаты также изучают вопросы, связанные со сроками платежей. В некоторых случаях даты обязательных выплат не совпадают со сроками поступления средств или выплаты заработной платы.

Эти проблемы вошли в перечень предложений, собранных в ходе обсуждения жилищно-коммунальной сферы. Их планируют точечно урегулировать в рамках готовящегося пакета поправок.

В Казахстане насчитывается более 60 тысяч многоэтажных домов, поэтому изменения могут затронуть большое количество собственников жилья.

Председатели ОСИ жалуются на нехватку полномочий

Председатель одного из столичных объединений собственников имущества Алия Раисова считает, что на руководителей ОСИ возлагают слишком много ответственности за состояние домов, работу инженерных систем и решение бытовых проблем жильцов. При этом имеющихся полномочий и инструментов зачастую недостаточно.

Одной из основных трудностей она назвала работу с должниками. По ее словам, у председателей ОСИ нет достаточно эффективных механизмов воздействия на собственников, которые не оплачивают обязательные взносы.

Процедура взыскания задолженности через нотариусов может занимать много времени, а ее результаты — оспариваться. Раисова считает необходимым разработать более действенные способы работы с неплательщиками.

Она также указала на отсутствие четкого регламента рабочего времени председателя. Жильцы могут обращаться к нему напрямую в любое время суток, в том числе ночью, в выходные и во время отпуска.

По мнению Раисовой, собственникам необходимо объяснять, что ОСИ –это не только его председатель.

Жильцы домов до сих пор не понимают, что ОСИ – это не один председатель, а они все, ответственность за состояние дома должна быть на всех, а не только на председателе, СД, активных жителях, - отмечает председатель ОСИ.

Кто должен отвечать за стояки в квартирах

Отдельный вопрос –распределение ответственности за инженерные коммуникации. В первую очередь речь идет о стояках горячего и холодного водоснабжения, а также отопления, которые проходят через квартиры и межэтажные перекрытия.

Раисова отметила, что законодательство о жилищных отношениях относит стояки к зоне ответственности ОСИ. Однако на практике у работников управляющих и сервисных компаний нет постоянного доступа к коммуникациям внутри квартир, чтобы проверять их состояние и проводить обслуживание в любое время.

Поэтому представитель ОСИ предлагает четко определить, кому принадлежат стояки, расположенные внутри квартир и между квартирами в межэтажных перекрытиях, и кто должен отвечать за их техническое состояние.

Она считает, что законодательное разграничение ответственности поможет избежать спорных ситуаций между жильцами и организациями, управляющими домами.

Ремонт подъездов предлагают финансировать отдельно

Раисова также выступает за расширение возможностей собственников самостоятельно решать локальные проблемы многоквартирного дома.

В частности, она предлагает предусмотреть возможность целевого сбора средств на ремонт конкретного подъезда, если инициативу поддержат не менее 51 процента его собственников и будут соблюдены установленные законом процедуры.

По ее мнению, такой подход позволит быстрее устранять проблемы в отдельных частях дома, не откладывая работы до решения общих вопросов, касающихся всего здания.

При бытовых авариях жильцы должны действовать поэтапно

Представитель ОСИ считает, что не каждую проблему в многоквартирном доме необходимо сразу передавать председателю. В некоторых случаях жильцы могут сначала попытаться самостоятельно выяснить причину происшествия.

Например, при затоплении квартиры она рекомендует связаться с соседями сверху и уточнить обстоятельства. Если соседей нет дома или для устранения проблемы нужны специалисты, следует обращаться в ОСИ либо аварийную службу.

Раисова отмечает, что жильцы нередко сразу обращаются к председателю и ожидают, что он лично будет обходить квартиры и разбираться в каждой ситуации. Однако руководитель ОСИ не может заменить все коммунальные службы и самостоятельно решать любые бытовые вопросы.

По ее мнению, необходимо выстраивать более ответственное взаимодействие между соседями и четко определять, в каких случаях требуется участие управляющей организации или профильных специалистов.

Предлагают изменить правила возмещения ущерба

Еще одна проблема связана с ответственностью за техническое состояние здания и возмещение ущерба собственникам. Председатель ОСИ организует содержание общего имущества, но не всегда располагает полной информацией о качестве строительства и состоянии конструкций.

Раисова предлагает рассмотреть возможность освобождения ОСИ от обязанности возмещать ущерб в отдельных случаях, связанных с повреждением имущества жильцов, например при падении элементов фасада или возникновении чрезвычайных ситуаций из-за погодных условий.

В качестве альтернативы она предлагает создать государственный фонд страхования подобных рисков.

Кроме того, эксперт считает, что застройщиков можно обязать при начале строительства или сдаче дома открывать счета на ОСИ и заранее перечислять на них сумму, равную 15 процентам расходов на строительство фасадов и витражей.

По ее мнению, такой механизм мог бы стимулировать застройщиков внимательнее относиться к выбору материалов и монтажу фасадных конструкций.

ОСИ предлагают отчитываться с банковскими выписками

Раисова также выступает за усиление финансовой прозрачности объединений собственников имущества. Она считает, что к отчетам ОСИ необходимо в обязательном порядке прикладывать банковские выписки.

Так как ОСИ – это все собственники имущества, для обеспечения прозрачности и эффективной работы ОСИ к отчетам, которые сейчас есть, в обязательном порядке необходимо прикладывать банковские выписки. Тогда сомневающиеся жильцы смогут сами проверить движение денег на счетах ОСИ, - заключила председатель одного из ОСИ Астаны.

Депутаты получили более 200 предложений

Во время обсуждения проблем жилищно-коммунальной сферы депутаты получили более 200 предложений. Большая часть инициатив касается непосредственно законодательства.

Подготовленные предложения планируют обсудить с общественностью в ближайшее время. После дальнейшей проработки они могут войти в пакет изменений, направленных на совершенствование управления многоквартирными домами, уточнение ответственности председателей ОСИ и защиту интересов собственников жилья.