«Цены рухнут»: аналитики жилищного рынка предупредили казахстанцев

Эффект «мыльного пузыря» возник на рынке недвижимости уже давно – предельная стоимость жилья вроде как достигнута. Многие казахстанцы замерли в ожидании «взрыва», то есть резкого снижения цен. Однако статистика нынче говорит об обратном – стоимость квадратных метров растет едва ли не в геометрической прогрессии. Подешевеет ли жилье в таких условиях и когда это произойдет, корреспондент Azattyq Rýhy поговорил с президентом объединенной Ассоциации риелторов Казахстана Александром Пак.

– Александр, что сейчас происходит на рынке жилья? Ранее был период стагнации, а сейчас заметно оживление?

– Да, оживление на рынке есть, потому что сейчас появились очереди на ипотеку и сделки за наличные идут. Просто они идут по ценам гораздо ниже, чем указаны на сайтах объявлений. То есть реальная сумма, по которой заключается сделка, гораздо ниже. После долгого простоя снижение сделок конечно, произошло. У риелторов есть такое выражение – «напродавался». Прошел период в полгода, когда цены взвинтились, люди, которым реально нужно было продать квартиру, уже устали. Кому-то надо расширяться, у кого-то переезд и после этого длительного периода они более лояльны к снижению цен. А покупатели тоже не лыком шиты – по завышенным ценам никто не берет.

– По данным Бюро национальной статистики, за год цены на вторичном рынке подскочили на 25,8%, а новое жилье подорожало на 18,1%. Это реальные или все же заниженные показатели?

– Что касается цен на сайте объявлений, то они на самом деле перегреты на 20-30%, особенно в регионах. Реальные сделки заключаются гораздо ниже – на 20%. Просят, допустим, 17 миллионов, а продают за 13 миллионов. Примерно такая разница.

– На рынке аренды такой картины явно не наблюдается? По данным бюро, Алматы в этом плане несомненный лидер – аренда здесь подорожала аж на 62,5%.

– По аренде как обычно – в августе-сентябре идет повышение на 15% за счет студентов. Дело в том, что на эти пресловутые 15% каждый год повышаются цены независимо от ситуации в экономике. А потом в октябре цены вернутся на прежний уровень.

– То есть больше скачков цен можно не ожидать?

– Таких скачков как в августе больше не будет. Единственное, не надо забывать, что недвижимость – это одна из частей экономики и цены на нее подвержены инфляции. Но рост будет в соответствии с инфляцией – 1-1,5% в месяц. То есть не будет такого, чтобы сегодня квартира стоила 20 миллионов, а завтра 32 миллиона. Таких скачков больше не будет, потому что у нас зарплаты не так быстро растут и рынок просто остановится.

Что касается новостроек, то у них есть объективные причины роста. Сейчас цены на стройматериалы в соответствии с тем скачком, который был, остановились. К тому же у крупных застройщиков есть свои резервы экономии и удешевления квадратного метра. Это сокращение отдела продаж, административного штата, корректировка планов по застройке – имеется в виду количество метров, отказ от рискованных проектов.

– Когда на рынке жилья наконец-таки лопнет «мыльный пузырь»? Есть к этому предпосылки?

–Если говорить о «мыльном пузыре», который лопнет и цены рухнут, то у нас этого не будет. Потому что ситуации, которая была в 2008 году в США, у нас не будет. Если вкратце простыми словами, то что такое кризис 2008 года, когда этот мыльный пузырь лопнул?

Тогда правительство стало накачивать экономику дешевыми ипотеками. Они административным путем ограничивали процентные ставки по кредитам. Было льготное кредитование, резко снизилось требование к первоначальному взносу. У них было очень много программ, где вообще не требовалось первоначального взноса, не проверялся доход заемщиков. И, естественно, с 2007 года процент токсичных кредитов у них достиг около 13%. Плюс еще льготное кредитование машин. Люди с низким доходом могли позволить себе чуть ли не на каждого члена семьи машины. И вот это называется мыльный пузырь.

У нас такого нет. У нас Президент потребовал ужесточения требований проверки заемщиков. В России, допустим, тоже была льготная ипотека и тогда уже забил тревогу Центральный банк. Они уже начали говорить, что надо прекратить льготное кредитование, чтобы не было раздувания этого надуманного портфеля.

Поэтому мыльного пузыря на нашем рынке недвижимости нет. Наши банки ужесточили требования к ипотеке. У нас сейчас нет льготных ипотек на данный момент. Банки урезали срок кредитования. Если раньше можно было на 15 лет взять, то сейчас максимум 9,5 лет. Естественно, месячные платежи выросли для покупателей, но зато банки более устойчивы. Берут кредиты только те, кто реально может платить.

Когда произошло это все в США, тогда людям было выгоднее, и цены, естественно, обрушились после того, как рухнул ипотечный пузырь, когда люди уже не смогли платить по этим кредитам. И тогда произошло следующее: людям выгоднее было отдать банку свою купленную в ипотеку недвижимость и купить практически такой же дом, но в 3-4 раза дешевле. Вот так у них рухнули цены. Им не выгодно было платить ипотеку, так как на рынке они могли найти дешевле. Там в прямом смысле было в 2-3 раза дешевле, чем до 2007 года.

Вот представьте, у нас сейчас двухкомнатная квартира стоит в среднем 36 миллионов, наступает какой-то момент, и она стоит 12 миллионов. Но у нас нет таких предпосылок, чтобы рухнула банковская система. У нас жесткие требования к заемщикам и, думаю, токсичных кредитов нет.

К сожалению, пока что инструментов сохранения своих капиталов в Казахстане кроме вкладывания в недвижимость нет. Казахстанцам не то, что получить прибыль от заработанного, нам бы в условиях нашей экономики сохранить, не потерять эти деньги. А единственный путь – это недвижимость и земля в Казахстане. Все эти IPO, биткоины, акции – для тех, у кого миллиарды. А среднестатистические казахстанцы должны вкладывать свои кровно заработанные только в недвижимость. И пусть никого не слушают, что там что-то обвалится, цены будут ниже. У нас в Казахстане дефицит в несколько десятков миллионов квадратных метров. В соответствии с инфляцией каждый год цены будут расти.