Рынок жилья Казахстана поставил покупателей в тупик: чего ждать от цен на квартиры

Почему покупателям советуют не откладывать сделку

Казахстанцам, которым квартира действительно необходима и по силам ипотечные платежи, не стоит откладывать покупку только в надежде на скорое падение цен. Такое мнение высказал директор алматинского филиала «Союза строителей Казахстана» Тимур Нуртаев.

По его словам, сейчас нет очевидных предпосылок для существенного снижения стоимости жилья. На цены продолжают воздействовать инфляция, увеличение себестоимости строительства и дополнительные требования к застройщикам.

В качестве примера Нуртаев рассказал о своих родственниках, которые приобрели квартиры в его жилом комплексе пять–семь лет назад. При зарплате около 300 тысяч тенге они сейчас выплачивают по ипотеке менее 100 тысяч тенге в месяц.

При этом специалист подчеркнул, что подобный пример нельзя напрямую переносить на сегодняшние условия. Речь идет о квартирах и ипотечных ставках пяти–семилетней давности, поэтому нынешний покупатель с аналогичным доходом не обязательно сможет получить такой же ежемесячный платеж.

Почему жилье может продолжить дорожать

Одним из главных факторов роста цен остается увеличение расходов строительных компаний.

По словам Нуртаева, сегодня застройщики должны не только прокладывать инженерные коммуникации, но и участвовать в создании социальной инфраструктуры — в частности, школ и детских садов. Все эти расходы в конечном счете отражаются на себестоимости проекта и цене квадратного метра.

Ранее часть подобных затрат удавалось компенсировать за счет программы «Нурлы жер». Сейчас этот механизм, по словам представителя отрасли, уже не работает.

В строительной сфере считают, что государству и бизнесу необходимо искать способы совместного снижения себестоимости жилья. При этом полностью остановить рост расходов на фоне общей инфляции, по мнению Нуртаева, невозможно.

Цены растут, а сделок становится меньше

Последняя статистика по рынку недвижимости показывает неоднозначную ситуацию. С одной стороны, покупательская активность снижается. С другой — средняя стоимость квадратного метра продолжает увеличиваться.

В июле 2026 года средняя цена квадратного метра нового жилья в Казахстане достигла 621 900 тенге. На вторичном рынке показатель составил 630 442 тенге.

За год новостройки подорожали на 14,6 процента, а квартиры на вторичном рынке — на 9,5 процента. Аренда жилья также выросла в цене — на 14,2 процента.

При этом за июль в Казахстане зарегистрировали 37 158 сделок с жильем. Для сравнения, в июне их было 39 053.

Таким образом, за месяц количество сделок сократилось на 4,9 процента, а в годовом выражении — на 6,5 процента. За январь–июль 2026 года число сделок уменьшилось на 2,6 процента.

Получается, рынок одновременно демонстрирует снижение активности покупателей и продолжающийся рост стоимости жилья.

Почему меньше сделок — еще не значит дешевле

Снижение спроса действительно может оказывать давление на цены, однако рынок недвижимости устроен сложнее. Стоимость квартир определяется не только количеством желающих купить жилье.

На итоговую цену влияют стоимость строительных материалов, земли, подключения коммуникаций, рабочей силы, а также инфляция и расходы на создание социальной инфраструктуры.

Отдельную роль играют доступность ипотеки и особенности конкретного города. В крупных населенных пунктах на стоимость жилья также влияет ограниченное количество подходящих земельных участков.

Поэтому сокращение числа сделок само по себе не гарантирует падения цен.

Застройщики могут уменьшать объемы запуска новых проектов, предлагать покупателям рассрочку или временные скидки на отдельные квартиры, при этом не снижая официальную стоимость квадратного метра.

На вторичном рынке ситуация также может различаться. Отдельные продавцы, которым необходимо быстро продать квартиру, способны уступать в цене, даже если среднерыночный показатель продолжает расти.

Стоит ли брать ипотеку в Казахстане сейчас

Совет покупать жилье сейчас отражает мнение представителя строительной отрасли и не является гарантией того, что цены обязательно будут расти дальше.

Поэтому принимать решение только из-за опасений пропустить очередное подорожание квартиры не стоит. В первую очередь необходимо оценить собственные финансовые возможности.

Перед оформлением ипотеки покупателю важно учитывать размер первоначального взноса, ежемесячный платеж и общую переплату за весь срок займа.

Также стоит заранее просчитать, сможет ли семья продолжать выплаты в случае временного снижения доходов. Желательно иметь финансовую подушку и не направлять на ипотеку ту сумму, которая практически полностью съедает ежемесячный бюджет.

При покупке квартиры на первичном рынке необходимо отдельно проверить документы на объект и разрешения застройщика. А при выборе ипотечной программы — внимательно изучить ее полную стоимость, а не только заявленную ставку.

Условия кредитования в Отбасы банк могут зависеть от накоплений, оценочного показателя, выбранной программы и платежеспособности клиента.

Что делать тем, кто рассчитывает на снижение цен

Снижение количества сделок пока не означает, что рынок готовится к масштабному падению стоимости квартир. Одновременно это не означает, что покупателю обязательно нужно срочно оформлять ипотеку.

На рынке могут появляться отдельные выгодные предложения — например, квартиры со скидкой, срочные продажи или специальные условия от застройщиков. Поэтому тем, кто планирует покупку, имеет смысл сравнивать конкретные объекты, условия продавцов и полную стоимость ипотечного кредита.

Главный ориентир — не прогноз о том, подешевеют квартиры или нет, а собственная финансовая устойчивость.

Если жилье действительно необходимо, первоначальный взнос уже накоплен, а ежемесячный платеж остается посильным даже при ухудшении материального положения, покупка может быть оправданной.

При этом само по себе ожидаемое подорожание квартир не делает неподъемную ипотеку выгодной. Покупателю важно прежде всего убедиться, что кредит не станет чрезмерной нагрузкой на семейный бюджет.