Кто в Казахстане должен платить за замену общедомовых труб в квартире

Какие трубы относятся к общему имуществу

При необходимости заменить трубы в многоквартирном доме у жильцов нередко возникают вопросы о распределении расходов. Особенно сложно разобраться в ситуации, когда неисправный участок коммуникаций находится непосредственно внутри квартиры. Однако сам факт расположения трубы в жилом помещении еще не означает, что она принадлежит его владельцу.

По словам юриста Дмитрия Куклина, пункт 4 статьи 40 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» относит к общедомовым инженерным системам трубопроводы, расположенные как внутри квартир, так и за их пределами, если они обслуживают две и более квартиры.

В соответствии со статьей 2 этого закона такие коммуникации входят в состав общего имущества многоквартирного дома. Они принадлежат всем собственникам квартир и нежилых помещений на праве общей долевой собственности.

Таким образом, вертикальный стояк, проходящий через кухню или ванную комнату одной из квартир, является общим имуществом жильцов всего дома. Юрист сравнивает его с подъездом, крышей и лифтом: несмотря на расположение или доступность для отдельных жильцов, эти объекты не принадлежат одному собственнику.

При этом законодательство определяет границы между общедомовыми коммуникациями и оборудованием, за которое отвечает непосредственно владелец квартиры.

В системе водоснабжения общая часть заканчивается на первом кране, установленном на отводе от стояка. Все элементы после него – внутриквартирные трубы, шланги и смесители – относятся к ответственности собственника жилья.

В отопительной системе границей считается первое отключающее устройство, расположенное в квартире. Поэтому, если перед радиатором отопления такого крана нет, батарея, согласно буквальному толкованию закона, также может относиться к общему имуществу. Однако на практике вопрос зависит от схемы отопления конкретного дома.

В системе канализации общедомовой участок заканчивается на первом стыке внутри квартиры.

Кто оплачивает ремонт и замену стояков

Согласно пункту 3 статьи 34 Закона «О жилищных отношениях», обязанность по содержанию общего имущества возложена на всех собственников совместно.

Для финансирования таких работ жильцы ежемесячно перечисляют взносы в объединение собственников имущества (ОСИ) или управляющую организацию. Средства, поступающие в виде текущих взносов, в том числе направляются на текущий ремонт общего имущества, а накопительные — на капитальные работы.

Использовать собранные деньги можно только на основании решения собрания собственников.

Следовательно, организацией ремонта или замены общедомовых стояков занимаются ОСИ, управляющая компания или КСК. Финансирование при этом осуществляется из общих средств жильцов.

Юрист Дмитрий Куклин обращает внимание, что требовать от одного владельца квартиры самостоятельно оплатить замену общего стояка только потому, что он проходит через его помещение, как правило, незаконно.

Пункт 5 статьи 34-1 Закона «О жилищных отношениях» запрещает возлагать на собственников дополнительные расходы без соответствующего решения собрания. При этом замена труб не является бесплатной: затраты распределяются между всеми владельцами квартир и нежилых помещений пропорционально площади принадлежащей им недвижимости.

У собственника квартиры есть и встречные обязанности. В частности, он должен обеспечить специалистам доступ к общедомовым коммуникациям для осмотра, ремонта или замены.

Если стояк закрыт декоративным коробом, плиткой или другими конструкциями, владелец обязан без промедления самостоятельно и за свой счет обеспечить доступ к трубе, разобрав мешающие элементы.

При этом закон не устанавливает, кто должен восстанавливать отделку после завершения работ. Поэтому вопрос о последующем ремонте короба, облицовки или плитки юрист рекомендует заранее согласовать с ОСИ или управляющей организацией.

Можно ли самостоятельно переделывать общедомовые трубы

Владелец квартиры не вправе по собственному усмотрению менять конструкцию общедомового стояка или переоборудовать инженерные системы, если такие действия затрагивают общее имущество.

Как поясняет Дмитрий Куклин, согласно пункту 3 статьи 40 Закона «О жилищных отношениях», для переоборудования квартиры, затрагивающего общедомовые инженерные системы, необходимо письменное согласие не менее двух третей собственников.

Это требование касается именно изменений, которые влияют на общие коммуникации. Обычная замена изношенного стояка, организованная ОСИ или управляющей организацией, к таким случаям не относится.

Кто возместит ущерб, если прорвало трубу

Еще один распространенный риск для жильцов многоэтажек – авария на трубопроводе. Если вода из поврежденной трубы попадает в квартиру, она может затопить не только помещение, где произошел прорыв, но и жилье соседей этажами ниже.

В такой ситуации необходимо установить, какой именно участок коммуникаций вышел из строя и по какой причине это произошло. От этого зависит, кто будет отвечать за причиненный ущерб.

По словам юриста, пункт 3 статьи 39 Закона «О жилищных отношениях» предусматривает возмещение убытков, причиненных собственникам при управлении объектом кондоминиума, в соответствии с гражданским законодательством.

Кроме того, статья 917 Гражданского кодекса устанавливает презумпцию вины лица, причинившего вред. Это означает, что в случае спора ОСИ, КСК или управляющей организации необходимо доказать отсутствие своей вины.

Однако пострадавший собственник также должен подтвердить факт причинения ущерба и его размер, а также установить, что авария произошла именно на общедомовом участке трубопровода, а не на внутриквартирной разводке.

Поэтому сам факт появления воды в определенной квартире не означает автоматически, что ответственность несет ее владелец. Но и наличие общедомового стояка само по себе не доказывает вину ОСИ или управляющей организации. Решающее значение имеет причина аварии.

Если выяснится, что прорыв произошел на общем стояке из-за ненадлежащего содержания, пострадавшие жильцы могут обратиться в суд с требованием о возмещении ущерба. Ответчиком в таком случае может выступать ОСИ как юридическое лицо, отвечающее своим имуществом, управляющая компания или КСК.

Какие документы понадобятся для возмещения ущерба

Одним из основных доказательств при разбирательстве аварии становится акт о происшествии.

Главное из доказательств – акт об аварии: по закону его обязан составить председатель ОСИ, представитель управляющей компании или КСК либо член совета дома с указанием даты, места, причины, а также с фото- и видеоматериалами (пункт 4 статьи 39), - подчеркнул эксперт.

Юрист рекомендует жильцам требовать составления акта сразу после происшествия и внимательно проверять, насколько точно в нем указано место повреждения. Это принципиально важно, поскольку от расположения прорыва зависит, относится ли неисправный участок к общедомовому имуществу или к личным коммуникациям собственника.

Для подтверждения суммы требований потребуется оценка причиненного ущерба. Если между сторонами возникнут разногласия относительно причины аварии, может понадобиться экспертиза. Дополнительным доказательством также могут стать ранее направленные обращения и жалобы жильцов на неудовлетворительное состояние труб.

В каких случаях отвечает сам собственник

Владелец квартиры может быть обязан возместить ущерб, если авария произошла на участке коммуникаций, который относится к его личной ответственности.

В частности, речь идет о повреждении внутриквартирной разводки, расположенной после первого крана или соответствующего стыка, в зависимости от системы коммуникаций.

Ответственность также может возникнуть, если собственник самостоятельно изменил конструкцию общедомового стояка либо препятствовал доступу специалистов к трубам для осмотра и проведения необходимых работ.