Не живешь в квартире — плати больше: что могут сделать с пустующим жильем в Казахстане

Квадратных метров строят много, но дефицит сохраняется

По итогам 2025 года на одного жителя Казахстана приходилось около 24,5 квадратного метра жилья. Это ниже ориентира ООН в 30 квадратных метров на человека.

Несмотря на активное строительство, спрос на недвижимость остается высоким. Это отражается не только на стоимости квартир, но и на арендных ставках.

Одновременно значительная часть жилой недвижимости сосредоточена у владельцев нескольких объектов. Ранее в «Отбасы банке» сообщали, что более 17 тысяч казахстанцев владеют от шести до десяти квартир.

Примерно у 1 млн граждан имеется по две единицы недвижимости, еще у 219 тысяч — по три. При этом неизвестно, какая доля такого жилья постоянно используется, сдается в аренду или остается пустой.

На этом фоне возникает вопрос: можно ли увеличить предложение на рынке не только за счет строительства новых домов, но и за счет квартир, которые уже существуют, однако не используются?

Почему пустая квартира становится проблемой не только ее владельца

На первый взгляд, собственник вправе самостоятельно решать, жить в квартире, сдавать ее или вообще оставить пустой. Однако при большом количестве незаселенного жилья возникают последствия для всего рынка.

Дом уже построен, к нему подведены электричество, вода, отопление и другие коммуникации. Коммунальную инфраструктуру необходимо обслуживать независимо от того, сколько квартир фактически заселено.

Если часть жилья долго пустует, потребление коммунальных услуг снижается, тогда как расходы на содержание сетей и инфраструктуры сохраняются.

Есть и другая сторона вопроса. Квартира, которая не используется и не предлагается в аренду, фактически исчезает с рынка. Чем меньше доступных вариантов при высоком спросе, тем сильнее давление на стоимость аренды.

Как владельцев пустующих квартир стимулируют в других странах

В разных государствах проблему пытаются решать по-разному. Один из наиболее жестких вариантов — специальный налог на жилье, которое длительное время остается незаселенным.

Например, в канадском Ванкувере применяется налог на пустующие дома. В исходном материале указывается ставка в размере 3% от оценочной стоимости недвижимости при определенных условиях признания жилья пустующим.

Другой подход связан с ограничением количества приобретаемой недвижимости. Такие механизмы применялись в отдельных городах Китая.

Еще один вариант — изменение принципа оплаты коммунальных услуг. Например, в Беларуси для некоторых квартир, где никто не зарегистрирован, коммунальные услуги могут рассчитываться по экономически обоснованным тарифам без государственных субсидий.

Все эти меры преследуют схожую цель: сделать длительное содержание пустующей недвижимости менее выгодным и подтолкнуть собственника либо использовать ее самому, либо вывести на рынок аренды или продажи.

Почему налог на пустующую квартиру ввести непросто

Главная сложность — определить, действительно ли квартира пустует.

Отсутствие зарегистрированных жильцов само по себе еще не означает, что в помещении никто не живет. Нулевые или минимальные показания счетчиков также не всегда могут служить однозначным доказательством.

Потребовался бы механизм, позволяющий установить, как долго объект фактически не используется, а также предусмотреть исключения. Например, собственник может временно находиться в другом городе или стране, делать продолжительный ремонт либо не использовать жилье по другим объективным причинам.

Поэтому специальный налог способен создать сложную систему контроля и администрирования.

Коммуналку предлагают разделить на две части

В качестве альтернативы рассматривается другая модель: разделить коммунальный тариф на фиксированную и переменную составляющие.

Фиксированную часть собственник платил бы за само содержание инфраструктуры независимо от того, живет он в квартире или нет. Вторая часть зависела бы от фактического потребления воды, электроэнергии и других ресурсов по приборам учета.

Логика заключается в том, что сети, оборудование и общедомовую инфраструктуру необходимо содержать даже тогда, когда конкретная квартира не используется.

Однако у такого механизма есть существенный недостаток: дополнительные расходы могут затронуть не только владельцев пустующих квартир.

Если обязательная фиксированная часть появится в коммунальных платежах, платить ее придется всем собственникам. В результате реформа, направленная против простаивающего жилья, способна привести к увеличению расходов значительно более широкого круга населения.

Еще один вариант — увеличить налог на недвижимость

Среди возможных инструментов также называют повышение налога на имущество или пересмотр стоимости недвижимости, от которой зависит размер платежей.

В теории это может снизить привлекательность содержания нескольких квартир, которые годами стоят без жильцов и не приносят владельцу дохода.

Но здесь возникает та же проблема: увеличение налоговой нагрузки способно затронуть обычных собственников, в том числе людей, имеющих единственное жилье.

Поэтому применение такого механизма потребовало бы четкого разграничения между инвестиционной недвижимостью, пустующими объектами и квартирами, которыми граждане действительно пользуются.

Что это означает для Казахстана

Проблема выглядит особенно заметной на фоне сохраняющегося дефицита квадратных метров. С одной стороны, в стране продолжают возводить новые дома. С другой — часть уже построенного жилья потенциально может оставаться вне рынка.

Возвращение таких квартир в аренду могло бы увеличить предложение без строительства дополнительных квадратных метров. Однако практически любой механизм давления на владельцев — налоговый, коммунальный или административный — несет риск дополнительных расходов и для остальных собственников.

При этом принципиально важно: официально о введении в Казахстане специального налога на пустующие квартиры, двойных коммунальных тарифов или других подобных ограничений пока не сообщалось. Речь идет о существующей проблеме и зарубежных способах ее решения, а не о готовящейся налоговой реформе.