При продаже квартиры в Казахстане придется учитывать две важные даты

Когда продажа квартиры облагается налогом

Индивидуальный подоходный налог (ИПН) возникает при одновременном соблюдении двух условий: недвижимость продана дороже, чем приобретена, и установленный срок владения еще не истек.

При этом налог рассчитывается не со всей суммы сделки, а только с полученной прибыли — разницы между стоимостью покупки и продажи.

Сколько нужно владеть квартирой, чтобы не платить

С 1 января 2026 года действуют новые сроки владения недвижимостью:

• Два года — для квартир, право собственности на которые зарегистрировано после 1 января 2026 года.

• Один год — для жилья, оформленного ранее. Переходная норма действует до 1 января 2028 года.

• Три года — для продажи права требования по договорам долевого участия, заключенным после 1 января 2026 года.

Срок владения отсчитывается с момента государственной регистрации права собственности, а не подписания договора.

Двухлетнее правило также распространяется на частные дома, дачи, гаражи, паркинги, кладовки и определенные категории земельных участков.

При продаже коммерческой недвижимости — офисов, магазинов и складов — прибыль облагается налогом независимо от продолжительности владения. Аналогичный подход действует в отношении недвижимости за рубежом.

Сколько придется заплатить государству

С 2026 года применяется прогрессивная шкала ИПН:

• 10% — с прироста стоимости до 8 500 МРП, или 36 762 500 теңге.

• 15% — с части прибыли, превышающей этот порог.

Например, квартиру купили за 40 миллионов теңге, а продали за 50 миллионов. Прибыль составила 10 миллионов, а налог — 1 миллион теңге.

Если прирост стоимости достиг 50 миллионов теңге, сумма налога составит 5 661 875 теңге.

Что делать с подаренной или унаследованной квартирой

Получение жилья по наследству само по себе налогом не облагается. Однако при последующей продаже обязанность уплатить ИПН может возникнуть.

Для расчета прироста стоимости унаследованной недвижимости допускается использовать ее рыночную оценку на дату возникновения права собственности, подтвержденную независимым оценщиком.

При продаже подаренной квартиры учитывается оценочная стоимость для налогообложения имущества на 1 января года, в котором жилье перешло новому владельцу.

Какие расходы не уменьшают налог

Расходы на ремонт, мебель, перепланировку и другие улучшения квартиры не вычитаются из налогооблагаемой прибыли.

Для ипотечного жилья также действуют общие правила. Учитывается полная стоимость покупки по договору, а проценты по займу, страховки и банковские комиссии в расчет не включаются.

Погашение ипотеки не влияет на срок владения — он начинается с даты регистрации права собственности.

Если собственник продает долю в квартире, налог рассчитывается отдельно с прироста стоимости его доли.

Почему важно сохранить договор покупки

При отсутствии документов, подтверждающих первоначальную стоимость квартиры, налоговая может рассчитать обязательства исходя из нулевой стоимости приобретения. В таком случае налог придется платить со всей суммы продажи.

Юрист рекомендует заранее восстановить договор у нотариуса, запросить архивные документы или банковские выписки.

Искусственно занижать стоимость недвижимости в договоре также опасно: сведения о сделках поступают налоговым органам автоматически, а подозрительно низкая цена может стать основанием для проверки.

Можно ли избежать налога, купив другую квартиру

Покупка нового жилья на деньги от продажи предыдущего не освобождает от ИПН. Отдельной льготы для таких сделок в Казахстане нет.

Когда подавать декларацию и платить налог

Продавец самостоятельно рассчитывает сумму обязательств и представляет декларацию по форме 270.00.

Сроки следующие:

• До 15 сентября года, следующего за годом продажи, — подача декларации.

• До 25 сентября — уплата налога.

Подать декларацию можно через Кабинет налогоплательщика, eGov, приложение E-Salyq Azamat или налоговый орган по месту жительства.

Для оформления потребуются документы о приобретении и продаже недвижимости, подтверждение оплаты, а в отдельных случаях — свидетельство о наследстве, договор дарения или отчет оценщика.

Что грозит за неуплату

За первое нарушение срока подачи декларации предусмотрено предупреждение. Повторное нарушение в течение года грозит штрафом 15 МРП, или 64 875 теңге.

На задолженность ежедневно начисляется пеня. Если проигнорировать уведомления налогового органа, долг могут взыскать принудительно, в том числе с применением мер к банковским счетам.