«0%» только на бумаге: сколько на самом деле переплачивают казахстанцы за квартиры в рассрочку

«Беспроцентная» рассрочка не означает отсутствие переплаты

Застройщики в Казахстане предлагают покупателям разные способы оплаты жилья, в том числе рассрочку без банковского кредита и заявленных процентов. На первый взгляд такой вариант кажется привлекательным: покупатель не оформляет ипотеку и не выплачивает банку вознаграждение.

Однако отсутствие процентов в графике платежей еще не означает, что квартира продается по той же цене, что и при полной оплате сразу.

Эксперт в сфере строительства и реновации Диляра Сейтнурова объясняет: стоимость жилья при покупке в рассрочку и за наличные может отличаться. Именно разница между этими ценами фактически становится платой за возможность отложить оплату.

По ее оценке, застройщики могут закладывать в стоимость квартиры при рассрочке дополнительную наценку примерно 10–15%. При этом размер переплаты зависит от условий конкретного предложения, в частности от первоначального взноса и срока выплат.

Сколько придется платить за квартиру стоимостью 45,3 млн тенге

Для наглядности эксперт рассмотрела квартиру площадью 60 квадратных метров в комфорт-классе стоимостью 45,3 млн тенге.

При первоначальном взносе 50%, сроке рассрочки 12 месяцев и наценке 10% итоговая цена квартиры увеличивается до 49,83 млн тенге.

В день заключения сделки покупателю необходимо внести около 24,92 млн тенге, после чего ежемесячный платеж составит примерно 2,076 млн тенге. В расчете эксперта эффективная ставка при таких условиях достигает 46,5% годовых.

Если сохранить те же условия, но увеличить срок рассрочки до 24 месяцев, ежемесячная нагрузка снизится до 1,038 млн тенге. При этом расчетная ставка уменьшится до 22% годовых.

Таким образом, даже при одинаковой наценке срок выплат существенно влияет на фактическую стоимость привлеченных денег.

Меньший первоначальный взнос может оказаться выгоднее

Эксперт также рассмотрела вариант с первоначальным взносом 30% и сроком рассрочки 24 месяца. При наценке 12% ежемесячный платеж составит около 1,48 млн тенге, а расчетная эффективная ставка — 17,8% годовых.

Еще один вариант предполагает первоначальный взнос всего 20%, срок выплат 36 месяцев и максимальную из рассмотренных наценок — 15%.

В этом случае ежемесячно придется выплачивать около 1,158 млн тенге, а расчетная ставка составит 12,6% годовых.

Получается парадоксальная ситуация: вариант с максимальной наценкой по стоимости квартиры одновременно оказывается наиболее дешевым по стоимости денег, если учитывать срок рассрочки.

При этом эксперт подчеркивает, что сама стоимость квартиры не определяет эффективную ставку. На нее влияют три основных параметра — размер первоначального взноса, срок рассрочки и величина наценки.

Поэтому аналогичные условия при покупке квартиры за 25 млн или 80 млн тенге дадут ту же расчетную ставку, хотя абсолютные суммы первоначального взноса и ежемесячных платежей будут разными.

Почему рассрочка может оказаться выгоднее ипотеки

Главное преимущество рассрочки проявляется при сравнении не ежемесячных платежей, а общей суммы, которую покупатель отдаст за жилье.

В рассмотренном экспертом примере при рассрочке на 36 месяцев общая сумма выплат составляет около 52,09 млн тенге.

Для сравнения была взята коммерческая ипотека на ту же квартиру. При первоначальном взносе 20% сумма займа составляет 36,2 млн тенге, а срок кредита — 20 лет. Ежемесячный платеж при таких условиях составляет примерно 673 тыс. тенге, однако за весь период выплат по займу набирается около 170 млн тенге.

Если сократить ипотечный срок до 10 лет, ежемесячный платеж увеличится до 749 тыс. тенге, а общая сумма выплат снизится примерно до 99 млн тенге.

Таким образом, по итоговой стоимости рассрочка в данном примере значительно выигрывает у долгосрочной коммерческой ипотеки.

Но есть существенная разница: при рассрочке покупателю придется выплачивать около 1,158 млн тенге каждый месяц в течение трех лет, тогда как ипотечный платеж может быть существенно ниже, но растягивается на десятилетие или два.

Главный риск — слишком большой ежемесячный платеж

По словам эксперта, именно сравнение ежемесячных платежей может привести покупателей к ошибочному выводу о выгодности того или иного варианта.

Рассрочка действительно может оказаться дешевле ипотеки по общей сумме выплат, однако финансовая нагрузка на семью при этом будет значительно выше.

Покупателю необходимо заранее оценить, сможет ли он стабильно направлять более миллиона тенге в месяц на оплату квартиры в течение трех лет. Потеря дохода или другие крупные расходы в этот период могут создать серьезные проблемы с выполнением обязательств.

Поэтому при выборе между ипотекой и рассрочкой важно учитывать не только переплату, но и устойчивость собственного дохода на весь срок договора.

Есть и риски, связанные с договором

Еще один момент касается юридического оформления сделки. При покупке квартиры в строящемся доме по рассрочке стороны могут заключать предварительный договор купли-продажи, а основной договор оформлять уже после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

Это означает, что покупателю необходимо внимательно изучить условия договора, порядок внесения платежей, ответственность сторон, сроки строительства и последствия возможного нарушения обязательств.

Особое внимание стоит уделить гарантиям возврата уже внесенных денег и условиям расторжения договора.

В итоге рассрочка от застройщика действительно может оказаться дешевле коммерческой ипотеки, но назвать ее полностью беспроцентной не всегда корректно. Наценка может быть заложена непосредственно в цену квартиры, а основная нагрузка переносится с процентов на крупные ежемесячные платежи.

Поэтому перед покупкой жилья стоит сравнивать не только заявленные «0%», размер первоначального взноса или ежемесячный платеж, но и конечную стоимость квартиры, общую сумму выплат и риски договора.