Дом есть – прав нет: юрист прокомментировал спорное дело в Актау

Член Палаты юридических консультантов «Юстус» Максат Каултаев обратился в редакцию Lada.kz для разъяснения позиции своего доверителя - бывшего владельца дома А.С. Сагызбаева.

Юрист подчеркнул, что для объективного освещения ситуации важно учитывать мнения всех участников спора, поскольку односторонняя подача информации не всегда позволяет сформировать полное представление о происходящем.

В юриспруденции оно закреплено как древнеримский принцип Audiatur et altera pars («Да будет выслушана и другая сторона»). Ранее были опубликованы два обращения жителя города Актау Владимира Дмитриева В.М., в связи с судебными тяжбами вокруг жилого дома. Для начала хочу заявить, что, я конечно же не согласен с формулировкой Дмитриева В.М. о том, что он столкнулся с так называемым «Эффектом Долиной». Это термин, обозначающий мошенническую схему на рынке недвижимости, при которой продавец продает квартиру, получает деньги, затем выводит или отдает деньги аферистам, а затем через суд возвращает жилье себе. Покупатель при этом теряет и недвижимость, и уплаченные средства. Ознакомившись с двумя статьями в Lada.kz, мне сразу бросилось в глаза, что Дмитриев В.М. озвучивая свою версию по сложившейся ситуации, фактически скрыл от читателей невыгодную для себя информацию, использовав разные пути: от банального умалчивания деталей дела до искажения фактов, - заявил юрист.

Для полного понимания ситуации Максат Каултаев сначала рассказал предысторию конфликта.

Так, по его словам, в конце июля - начале августа 2025 года, гражданин Е. (давний знакомый Сагызбаева А.С.) – знакомит Сагызбаева А.С. с Дмитриевым В.М. Гражданин Е. представляет Дмитриева В.М. как гражданина способного выдать в долг сумму под гарантии возврата (залог, заключение договора купли-продажи ДКП). Далее, гражданин Е. заявляет Сагызбаеву А.С. что хочет получить сумму в долг в размере 5 000 000 – 6 000 000 теңге от Дмитриева В.М. сроком на один месяц, в целях решения своих проблем, которые позволят ему погасить финансовые задолженности, однако Сагызбаеву А.С. необходимо заключить с Дмитриевым В.М. договор купли-продажи имущества, в качестве гарантии возврата. Сагызбаев А.С. будучи заинтересованным в исправлении проблем гражданина Е. в итоге согласился на условия гражданина Е. и Дмитриева В.М. В итоге между Сагызбаевым А.С. и Дмитриевым В.М. – 26 августа 2025 года, был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком. После чего, в этот же день Дмитриев В.М. передал сумму займа гражданину Е., путем перевода через Kaspi.kz 

Сумма в размере 5 000 000 теңге была переведена от лица «Нина П.» (мать Дмитриева В.М. в адрес супруги гражданина Е. Обращаю внимание на то, что перевод был осуществлен только лишь после получения Дмитриевым В.М. уведомления о государственной регистрации права на недвижимость. Дату и период освобождения жилья Сагызбаевым А.С. в оспариваемом ДКП стороны не указали, осознавая, что заключение договора носит «гарантийный и временный характер». По истечении времени, в отношении гражданина Е. возбуждается уголовное дело (по другим эпизодам) и он с санкции суда находился в СИЗО. По прошествии времени, Дмитриев В.М. ввиду отсутствия возврата выданного займа начинает требовать денежные средства уже от Сагызбаева А.С. угрожая выселением. Оспариваемая сделка изначально, носила недействительный характер, - разъяснил Максат Каултаев.

По словам юриста, одним из ключевых обстоятельств дела является отсутствие подтверждения оплаты за недвижимость.

В силу пункта 1 статьи 406 Гражданского кодекса РК, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Между тем, доводы Дмитриева В.М. о том, что он передал деньги Сагызбаеву А.С. в момент заключения договора, являются несостоятельными, поскольку факт передачи денежных средств не подтвержден и ничем не доказан. Отсутствие передачи денег влечет недействительность (ничтожность) мнимой сделки. На судебном заседании – нотариус заявила, что в ее присутствии денежные средства Сагызбаеву А.С. не передавались. Тот же нотариус заявила, что видеокамеры в ее офисе имеются в наличии, однако ввиду сроков давности, видеозапись не сохранилась. Дмитриев В.М. несколько раз меняя свои показания, окончательно заявил, что деньги передал Сагызбаеву А.С. в коридоре офиса нотариуса. Важная деталь. Наша сторона не против проверки данного обстоятельства, видео-техническая экспертиза позволяет осуществить восстановление удаленных видеозаписей. Однако Дмитриев В.М. так и не ходатайствовал о проведении названной экспертизы. Казалось бы, вот шанс доказать передачу денег, но Дмитриев В.М. не желает делать это, - сказал Максат Каултаев.

Юрист подчеркнул, согласно статье 160 Гражданского кодекса РК, сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (мнимая сделка), признается недействительной судом по иску заинтересованного лица, надлежащего государственного органа или прокурора.

Отсутствие условий по дате освобождения жилья в оспариваемом ДКП, проживание Сагызбаева А.С. с членами семьи в доме, и поспешная подача Дмитриевым В.М. уведомления о выселении только лишь после получения уведомления о расторжении договора – этому подтверждение. Оспариваемый договор был заключен только с одной целью — с целью создания лишь видимости приобретения Дмитриевым В.М. недвижимости, что служило ему гарантом возврата долга от третьего лица. В обзоре судебной практики по делам о признании недействительным договоров купли продажи недвижимости, Верховным Судом РК сформулирована следующая правовая позиция: «Совершение под видом договора купли-продажи жилого помещения договора займа является основанием для признания сделки недействительной». Таким образом, можно утверждать, что целью заключения указанной сделки было обеспечение исполнения обязательства должника (гражданина Е.) способом залога имущества Сагызбаева А.С.,- подчеркнул Максат Каултаев.

Юрист также отметил, что ввиду того что, данный спор находится на стадии рассмотрения в суде, я не могу опубликовать все текстовые и голосовые сообщения, имевшие место в июле-августе 2025 года от Дмитриева В.М. и гражданина Е. в адрес Сагызбаева А.С. К слову все эти сообщения зарегистрированы протоколом осмотра электронных доказательств и находятся в материалах дела и не оспорены Дмитриевым В.М. и гражданином Е.

Если вкратце, протоколом установлены многочисленные сообщения Дмитриева В.М. в адрес Сагызбаева А.С. с требованием возврата денег (тех самых 5 млн. тг.) к 26 сентября 2025 года. Также имеются сообщения Дмитриева В.М. Сагызбаеву А.С. сделанные в день заключения ДКП, где Дмитриев В.М. информирует последнего о том, что сумма в размере 5 000 000 теңге переведены гражданину Е. Сообщения гражданина Е. также являются предметом судебной проверки. В частности гражданин Е. в сообщениях всячески заверяет Сагызбаева А.С. о том, что ДКП носит временный характер и что ожидающаяся сумма займа будет возвращена в срок. Сам гражданин Е. отвечая на наши вопросы, заявил, что сейчас раскаивается в содеянном осознавая, что в результате его действий с Дмитриевым В.М. – Сагызбаев А.С. лишился дома. Также он показал, что в день заключения сделки, Дмитриев В.М. никаких денег не передавал и не должен был передавать, пакетов и сумок с деньгами у него не было и все это можно увидеть на видеозаписи – восстановления, которого всячески не хочет Дмитриев В.М,- говорит Максат Каултаев.

Юрист убежден, что он со своим подзащитным в суде привел многочисленные доказательства недействительности сделки.

Приведены многочисленные обстоятельства, из которых следует что Дмитриев В.М. установил гражданину Е. а потом и Сагызбаеву А.С. сроки возврата займа. Совершенно очевидно, что Дмитриев В.М., денег за имущество не передавал. Иск о признании сделки недействительной – по сути единственный шанс для Сагызбаева А.С. добиться отмены ущемления своих конституционных прав. И мы очень надеемся на справедливое и главное законное решение суда, - заключил он.

Напомним, Владимир Дмитриев приобрёл дом, однако так и не смог в него въехать. Прежние владельцы не освобождают жильё, утверждая, что не получили оплату. Судебные разбирательства длятся уже восемь месяцев. Корреспондент разбирался в подробностях так называемого «эффекта Долиной», подробности можно прочитать здесь.