Как ЕНПФ подогревает рост цен на жильё и обнуляет пенсии казахстанцев

Эксперты указывают, что активное использование пенсионных накоплений для покупки недвижимости создает сильное ценовое давление на рынке жилья и поддерживает высокую активность сделок. Однако одновременно это усугубляет дисбаланс между средствами населения и ростом цен, углубляя структурный разрыв в доступности жилья для большинства граждан.

Льготная ипотека как источник перегрева

АФК предупреждает, что в четвертом квартале 2025 года ожидается замедление спроса на рыночные ипотечные кредиты из-за ужесточения денежно-кредитной политики. В то же время льготная ипотека, предоставляемая по госпрограммам, может столкнуться с усилением конкуренции за ограниченное финансирование, что повышает риск дисбалансов и делает рынок недвижимости зависимым от государственной поддержки.

«Рынок сейчас фактически поддерживается исключительно нерыночными источниками», — отмечают аналитики.

Двузначной рост цен при падающих доходах

Рост изъятий из ЕНПФ напрямую влияет на активность сделок, одновременно ускоряя двузначный рост цен на жильё. При этом реальные доходы населения за первые девять месяцев 2025 года снизились на 1,7%, что увеличивает разрыв между стоимостью жилья и платежеспособностью большинства домохозяйств.

Эксперты АФК делают тревожный вывод: доступность жилья продолжает снижаться, а зависимость рынка от госпрограмм растет.

Ипотека бьет рекорды благодаря госбанкам

Объем новых ипотечных кредитов с января по сентябрь достиг 1,7 трлн тенге, увеличившись на 25,1% по сравнению с прошлым годом. Главным драйвером выступает Отбасы Банк, который нарастил выдачу ипотек на 37%, с 844 млрд до 1,2 трлн тенге.

При этом ипотека фактически предоставляется по отрицательной реальной ставке (-3 п.п.), что стимулирует потребительский и инвестиционный спрос на жильё и снижает чувствительность рынка к высоким рыночным ставкам.

Вывод аналитиков

АФК подчеркивает, что структура рынка недвижимости в Казахстане сегодня сильно зависит от госпрограмм и нерыночного финансирования. Рост изъятий из ЕНПФ и льготная ипотека поддерживают активность сделок, но одновременно ускоряют рост цен и углубляют разрыв между стоимостью жилья и доходами населения, что делает рынок всё менее доступным для большинства казахстанцев.