Что ждёт казахстанцев, сдающих жильё: важные изменения

Текущая ситуация и изменения с 2026 года

На данный момент арендодатели могут выбирать несколько вариантов налогообложения: патент, приложение E-Salyk Business, упрощённую систему для ИП или ежегодную декларацию с уплатой 10% подоходного налога (ИПН).

С 2026 года структура изменится:

• Патент (1% от предполагаемого дохода) — отменяется.

• E-Salyk Business (1% через приложение) — заменяется новым режимом для самозанятых.

• Упрощёнка (3% с отчетностью раз в полгода) — сохраняется как гибрид с розничным налогом.

Новый Налоговый кодекс вводит три специальных налоговых режима (СНР). Для сдачи жилья подходят два: режим для самозанятых и упрощённая декларация. Третий режим предназначен для сельхозпроизводителей и не применяется к аренде жилья.

Режим для самозанятых: просто и дешево

Этот режим создан для физических лиц без регистрации ИП.

Основные характеристики:

• Кому подходит: физические лица, не регистрированные как ИП.

• Лимит дохода: до 300 МРП в месяц (около 1,2 млн тенге).

• Налоги: ИПН 0%, социальные платежи 4% (пенсия, ОСМС, соцстрах).

• Сотрудники: наём работников запрещён.

• Учёт: через мобильное приложение — все операции, включая чеки и оплату, фиксируются в телефоне.

• Арендаторы: только физлица.

• Подходит для: владельцев одного-двух объектов, желающих минимизировать бюрократию.

• Ограничения: работа возможна только по видам деятельности из перечня правительства, который ожидается в сентябре. Аренда жилья, скорее всего, будет включена в этот список.

Упрощённая декларация: для ИП и юрлиц

Эта система подходит предпринимателям и компаниям, которые ведут более масштабный бизнес.

Основные характеристики:

• Кому подходит: ИП и ТОО — резиденты Казахстана.

• Лимит дохода: до 600 000 МРП в год (примерно 2,4 млрд тенге).

• Налог: 4% (маслихаты могут менять ставку от 2 до 6%).

• Сотрудники: можно нанимать без ограничений.

• Учёт: отчётность раз в полгода.

• Арендаторы: как физлица, так и компании.

• Подходит для: владельцев нескольких объектов, включая коммерческую недвижимость, и тех, кто ведёт штат.

• Ограничения:

  • Юридические лица на общем режиме не смогут списывать аренду в расходы, что делает сотрудничество менее выгодным. Возможно, придётся предоставлять скидки или переходить на общий режим.

  • Будет утверждён список разрешённых видов деятельности. Сейчас таких более 300, но к 2026 году их останется, вероятно, меньше десяти.

Заместитель премьер-министра Серик Жумангарин отметил:

«Ранее был разрешительный список. Теперь будет запретительный, но итог примерно один и тот же. Только определённые ОКЭДы смогут работать по упрощённой декларации. Все остальные перейдут на общий режим. Главная фишка нового кодекса — чтобы выйти на большой бизнес с крупными доходами, придётся работать на общем режиме».

Изменения в общем режиме

Для компаний порог обязательной уплаты НДС снизят с 78,6 млн до 40 млн тенге в год (10 000 МРП), а ставка НДС вырастет с 12% до 16%.

Примеры расчёта налогов

1. Аренда квартиры за 250 тыс. тенге в месяц

   • Годовой доход: 3 млн тенге

   • Режим: самозанятый

   • Налоги: ИПН 0%, соцплатежи 4% → 120 000 тенге в год (10 000 тенге в месяц)

2. Аренда нескольких квартир за 1 млн тенге в месяц

   • Годовой доход: 12 млн тенге

   • Режим: самозанятый

   • Налоги: ИПН 0%, соцплатежи 4% → 480 000 тенге в год (40 000 тенге в месяц)

3. Аренда элитной недвижимости за 2 млн тенге в месяц

   • Годовой доход: 24 млн тенге

   • Режим: упрощённая декларация

   • Налоги: ИПН 4% → 960 000 тенге в год (80 000 тенге в месяц)

Как перейти на новые режимы

Для самозанятых:

• Если сейчас используете патент или E-Salyk, до 31 декабря подайте заявление о закрытии ИП (форма №029).

• С января достаточно работать через мобильное приложение, фиксируя чеки и ведя учёт.

Для упрощённой декларации:

• Подайте заявление до 1 марта 2026 года.

• В противном случае налоговая может перевести вас на общий режим, где базовая ставка для ИП составит 10%, для крупного бизнеса — 20%.

Быстрый чек-лист для арендодателя

• Проверьте, будет ли аренда жилья включена в перечень разрешённых видов для самозанятых (список ожидается в сентябре).

• Оцените свой доход: до 300 МРП в месяц — выгоднее самозанятый режим; выше — упрощённая декларация.

• Определите тип арендаторов: физлица подходят под оба режима, а компании на общем режиме не смогут списывать аренду.

• Следите за изменением МРП в 2026 году, так как от него зависят лимиты в тенге.

Выводы

• Большинству частных арендодателей подходит режим самозанятых: минимум бюрократии и всего 4% социальных платежей.

• Владельцам нескольких жилых или коммерческих объектов, а также тем, кто работает с компаниями, выгоднее упрощённая декларация.

• Не откладывайте переход: пропущенные сроки автоматически переведут на общий режим с более высокими налогами.