Что скрывает денежный задаток при покупке жилья в Казахстане: опасности, о которых молчат

Что такое задаток при покупке квартиры

Задаток — это часть стоимости жилья, которую покупатель передаёт продавцу заранее. Он выполняет две ключевые функции:

• Предоплата: сумма входит в цену квартиры.

• Подтверждение серьёзных намерений: показывает, что покупатель настроен серьёзно.

Правила возврата задатка:

• Если покупатель отказывается от сделки — сумма не возвращается.

• Если продавец передумал — задаток возвращается в двойном размере.

В каких случаях задаток опасен

1. Устная договорённость

Передача денег «на словах» не защищает покупателя.

Что делать:

• Оформляйте письменное соглашение о задатке.

• После передачи денег обязательно берите расписку.

2. Нет документов на квартиру

Если у продавца отсутствуют правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, акт ввода в эксплуатацию, техпаспорт), давать задаток нельзя.

Что делать:

• Проверьте право собственности и комплект документов у продавца.

• Убедитесь, что квартира не имеет обременений: залогов, арестов, судебных споров через eGov.kz или у нотариуса.

3. Ипотека ещё не одобрена

Многие покупатели вносят задаток, надеясь на ипотеку, но банк может отказать. В итоге сделка срывается, а деньги не возвращаются.

Что делать:

• Не вносите задаток до официального одобрения кредита.

• Лучше заключить предварительный договор без задатка с условием: сделка состоится только при одобрении ипотеки.

• Даже после одобрения банка убедитесь, что кредит оформляется именно на выбранную квартиру.

4. Квартира в долевой собственности

Если жильё принадлежит нескольким собственникам, а задаток вносится только одному, остальные могут не согласиться на продажу.

Что делать:

• Все собственники должны участвовать в переговорах.

• Каждый владелец должен подписать договор или дать нотариальное согласие.

5. Продажа по доверенности

Сделки через доверенность рискованны: доверенность может быть недействительной, а собственник не уведомлён о продаже.

Что делать:

• Проверяйте срок действия, полномочия и нотариальное заверение доверенности.

• Уточните информацию через нотариуса или палату нотариусов.

6. Отсутствие расписки или подтверждения перевода

Без подтверждения передачи денег доказать факт передачи практически невозможно.

Что делать:

• Всегда берите расписку с подписью и копией удостоверения личности продавца.

• Или переводите средства через банк с пометкой: «Задаток по договору».

Как правильно оформить задаток

Чтобы избежать рисков:

• Составляйте письменное соглашение о задатке в двух экземплярах.

• Включайте в документ:

  • сумму задатка (обычно до 10 % стоимости);

  • полную цену квартиры;

  • сроки расчёта и заключения сделки;

  • ответственность сторон при отказе.

• Нотариальное заверение не обязательно, но желательно при крупных суммах.

• Все суммы указываются в тенге (валюта сделки в иностранной валюте недопустима по закону РК).

Когда передача задатка безопасна

Задаток считается безопасным, если соблюдены условия:

• Есть официальное одобрение ипотеки от банка.

• Квартира проверена на юридическую чистоту.

• Все собственники согласны и участвуют в сделке.

• Соглашение о задатке оформлено письменно.

• Деньги переданы с распиской или через банк с подтверждением.