Миссия невыполнима: неутешительный прогноз по жилью на 2026 год — к чему готовиться казахстанцам

Аналитики связывают это с налоговыми изменениями, ужесточением правил ипотеки и новыми требованиями к застройщикам, что может сделать жильё ещё менее доступным для казахстанцев

Январский рост цен: первичка обогнала ожидания

Согласно данным аналитиков Halyk Finance, уже в первый месяц 2026 года на первичном рынке жилья наблюдался стремительный рост цен — стоимость квадратного метра новостроек увеличилась на 17% в годовом выражении, значительно превысив инфляцию в 12,2%.

Особенно высокие темпы роста зафиксированы в крупных городах: Алматы (+23,6% г/г), Павлодар (+18,5% г/г) и Актобе (+18,4% г/г). Эксперты связывают это с несколькими ключевыми факторами. Во-первых, ужесточение правил долевого строительства, введённое с конца августа 2025 года, ограничило возможности девелоперов и увеличило стоимость новых проектов. Во-вторых, повышение ценовых лимитов по ипотечной программе "7-20-25" позволило покупателям брать более дорогие квартиры под льготные ставки, а рост выплат из ЕНПФ на улучшение жилищных условий сделал дорогие новостройки более доступными.

Вторичный рынок и аренда также демонстрируют рост

Хотя вторичный рынок жилья рос более умеренно, показатели также превышают уровень инфляции — плюс 13,6% за год. Лидерами подорожания стали Алматы (+24%) и Павлодар (+16,2%).

Сегмент аренды жилья также демонстрирует рост цен, который, хотя и ниже темпов новостроек, остаётся значительным — +12,5% в год. Наиболее заметное удорожание арендного жилья наблюдалось в Павлодаре (+47,1%), Петропавловске (+40,1%) и Актобе (+23,4%). Эксперты связывают эти изменения с ростом НДС, использованием пенсионных накоплений на жильё и сохраняющейся высокой инфляцией.

Почему подорожание продолжится

Несмотря на снижение активности на рынке — на 47,8% за месяц и 10,3% за год — аналитики прогнозируют, что цены на недвижимость будут расти в течение всего 2026 года. На это повлияют несколько факторов.

Во-первых, налоговые изменения, включая повышение ставки НДС, создают дополнительное давление на стоимость жилья. Во-вторых, возможное ужесточение условий ипотеки и более строгая оценка платежеспособности покупателей ограничит круг потенциальных заемщиков, но одновременно приведёт к росту средней цены сделок. В-третьих, влияние оказывают изменения в правилах использования пенсионных накоплений через ЕНПФ: повышение порогов минимальной достаточности сокращает число домохозяйств, способных направлять средства на покупку жилья.

Не меньший эффект окажет вступающий в силу с 1 июля 2026 года новый Строительный кодекс, который вводит более строгие требования к застройщикам и усиленный надзор. Это краткосрочно может повысить стоимость строительства и частично охладить спрос.

Тем не менее рынок продолжит поддерживаться льготными ипотечными программами и увеличением лимитов на покупку жилья по программе "7-20-25", что сохранит возможность приобретения квартир для части казахстанцев, хотя рост цен останется значительным.