Арендатор не платит: как действовать казахстанцам и что говорит закон

Ситуации, когда арендатор просит отсрочку платежа и затягивает с оплатой на недели, остаются распространенной проблемой на рынке аренды жилья. Как действовать в таких случаях и не потерять деньги, разъяснил юрист Бахыт Касымбеков.

Сроки ожидания и условия договора

Закон не устанавливает обязательных сроков ожидания при просрочке оплаты – ключевую роль играет договор аренды. Если в нем указано, что задержка более 10-14 дней считается нарушением, арендодатель вправе расторгнуть договор, потребовать освобождения квартиры и взыскать задолженность.

Выселение только через суд

С 1 июля 2026 года выселение из жилья возможно исключительно по решению суда. Это правило закреплено на уровне Конституции, хотя аналогичные нормы уже действовали ранее в рамках гражданского законодательства и закона «О жилищных отношениях».

Как ранее пояснял председатель Верховный суд Казахстана Асламбек Мергалиев, нововведение направлено на защиту прав собственников, в том числе при изъятии жилья для государственных нужд или в случаях, когда недвижимость выступает залогом по кредиту.

Почему важен договор аренды

Несмотря на ужесточение правил выселения, на практике решающим остается договор аренды. Именно в нем должны быть прописаны все сценарии на случай, если арендатор перестанет выполнять обязательства.

В договоре рекомендуется заранее предусмотреть:

• допустимый срок просрочки (например, 10-14 дней);
• порядок расторжения договора;
• срок, в течение которого арендатор обязан освободить жилье;
• действия при отсутствии связи с арендатором;
• возможность ограничения доступа в квартиру при длительной неуплате (например, смена кода замка).

Ключевые условия договора

Юристы советуют включать в договор конкретные механизмы:

1. Четкий срок просрочки. Например, задержка более 14 дней может являться основанием для расторжения договора, а также предусматривать пеню, например, 1000 тенге за каждый день просрочки.
2. Срок выезда. После расторжения договора арендатору может быть отведено 3 дня на освобождение квартиры и передачу ключей.
3. Доступ в жилье. В случае длительной неуплаты возможно ограничение доступа в квартиру.
4. Имущество арендатора. Если после выезда вещи не забраны в течение 3 дней, собственник может получить право их утилизировать или продать при наличии задолженности выше установленного порога. Эти условия должны быть заранее согласованы.

Порядок действий при задолженности

Если арендатор перестает платить, это считается нарушением договора. В такой ситуации рекомендуется действовать поэтапно:

• устно уведомить о задолженности и предоставить 1-3 дня на оплату;
• при отсутствии реакции направить письменное уведомление через телефон, электронную почту или вручить лично, указав сумму долга и срок погашения;
• при дальнейшем игнорировании расторгнуть договор и потребовать освободить жилье.

Если арендатор отказывается съезжать, вопрос решается в судебном порядке.

Как проходит выселение через суд

Собственник подает иск в районный суд по месту нахождения недвижимости и оплачивает государственную пошлину. В 2026 году она составляет 0,5 МРП - 2163 тенге.

Судебное разбирательство нередко проходит в онлайн-формате. По итогам рассмотрения суд может расторгнуть договор аренды, обязать арендатора освободить квартиру, а также взыскать задолженность, штрафы и иные расходы.

Если после решения суда арендатор не освобождает жилье, подключаются судебные исполнители. Они обеспечивают доступ в квартиру, проводят принудительное выселение и при необходимости привлекают полицию.

Если арендатор исчез

Иногда возникают ситуации, когда арендатор не выходит на связь и не появляется в квартире. В таком случае алгоритм действий остается аналогичным.

Необходимо зафиксировать факт отсутствия (например, переписку или показания соседей), направить уведомление через доступные каналы связи и зафиксировать попытки его вручения - с помощью видео или свидетелей. После этого также подается иск в суд.