Снижение ипотеки до 20%: почему для большинства казахстанцев жилье станет еще недоступнее

Снижение ставки: что изменится с 1 июля

С 1 июля в Казахстане максимальная годовая эффективная ставка вознаграждения (ГЭСВ) по ипотеке снижается с 25% до 20%.

На первый взгляд это должно сделать жильё более доступным, однако участники рынка предупреждают о противоположном эффекте.

Имран Османов, руководитель направления оффлайн-продаж недвижимости Krisha.kz, отмечает, что банки заранее готовились к изменениям и уже реагировали на аналогичные инициативы ранее. Тогда часть банков временно приостанавливала приём ипотечных заявок.

Банки могут ужесточить требования

По оценкам экспертов, снижение ставки приведёт не к росту доступности, а к ужесточению условий кредитования.

Ожидается:

• усиление скоринговых требований;
• сокращение числа одобрений;
• возможный уход части банков с ипотечного рынка;
• перераспределение нагрузки на отдельные финансовые институты.

По данным Ассоциации финансистов Казахстана, в 2025 году количество выданных ипотек уже снизилось примерно на треть по сравнению с прошлым годом.

Роль Отбасы банка усилится

На фоне изменений ключевым игроком рынка становится Отбасы банк, на который приходится около 70% всех ипотечных займов в стране.

Его модель основана на системе жилстройсбережений и не зависит напрямую от рыночной ставки ГЭСВ.

Однако эксперты отмечают и побочный эффект: многие объекты на вторичном рынке могут не подходить под требования банка по году постройки, что ограничит выбор жилья.

Вторичный рынок может просесть

Наибольшие изменения ожидаются именно на рынке вторичного жилья.

Ограничения по объектам могут привести к тому, что часть квартир станет недоступной для кредитования:

• кирпичные, монолитные и блочные дома — с 1966 года;
• панельные дома — с 1976 года.

Также прогнозируется снижение уровня одобрений: с нынешних 24% до примерно 15–18%.

Экономисты: ипотека станет «строже», но не выгоднее для всех

Экономист Эльдар Шамсутдинов считает, что снижение ставки — часть цикла ужесточения кредитной политики.

По его словам, банки будут ориентироваться только на наиболее надёжных заёмщиков. Это приведёт к сокращению доступности ипотеки для широкого круга населения.

При этом для «качественных» клиентов условия могут стать даже лучше — ниже ставки и более выгодные предложения.

Как изменится рынок жилья

Эксперты отмечают, что рынок недвижимости в Казахстане остаётся перегретым.

Среди ключевых тенденций:

• замедление роста цен на жильё;
• развитие рассрочек от застройщиков;
• рост альтернативных схем покупки;
• стагнация вторичного рынка.

Также сохраняется «эффект храповика» — цены на жильё легче растут, чем снижаются.

Стоит ли ждать или брать ипотеку сейчас

По мнению экспертов, универсального ответа нет.

Если жильё необходимо для жизни, откладывать решение не стоит: ипотеку при необходимости можно позже рефинансировать.

При этом ожидание снижения ставки не гарантирует более выгодных условий — напротив, требования банков могут стать строже, а одобрение кредита — сложнее.