Для кого в Казахстане окончательно захлопнется дверь в собственную квартиру с 1 июля

Иллюзия доступности: почему снижение ставки не поможет покупателям

Официальное решение о снижении предельной ставки по ипотечным займам с 25% до 20% на первый взгляд выглядит как послабление. Однако эксперты предупреждают о «подводных камнях». В интервью LS эксперт в сфере недвижимости Александр Пак отметил, что реальная доступность жилья в стране не растет, а падает.

Проблема заключается в экономическом диссонансе: при базовой ставке Национального банка в 18%, коммерческим банкам невыгодно выдавать кредиты под 20%. Чтобы минимизировать риски и сохранить маржинальность, финансовые институты внедряют механизмы скрытого ужесточения. Покупателям стоит готовиться к более строгой оценке платежеспособности, увеличению стоимости страхования и росту требований к собственному участию.

«Три одобрения из десяти»: новая реальность заемщиков

Главным трендом второго полугодия станет массовый отказ в выдаче займов. По прогнозу эксперта, при сохранении высокого спроса (количества заявок), фактическая выдача будет стремительно сокращаться.

Ключевые изменения в политике банков:

• Рост первоначального взноса: Банки будут поощрять тех, кто готов внести больше собственных средств. Формула проста: чем выше «первоначалка», тем ниже процентная ставка.

• Жесткий комплаенс: Проверка заемщиков станет максимально детальной, что отсеет значительную часть потенциальных покупателей.

• Смена пропорций: Если ранее из десяти заявок отклоняли лишь три, то в ближайшем будущем ситуация может зеркально измениться — лишь три счастливчика из десяти смогут получить одобрение.

Вторичный рынок уходит в «крутое пике»

На фоне дефицита ипотечного плеча рынок недвижимости уже начал реагировать на новые условия. Первичное жилье демонстрирует околонулевую динамику (рост замедлился до 1–1,5%), а вот вторичный сектор в регионах уже перешел к фазе активного снижения цен.

В мае на рынке прочно утвердилась практика глубокого дисконта. Продавцы, заинтересованные в быстрых сделках, готовы идти на беспрецедентные уступки:

1. В регионах: Реальный торг позволяет снизить цену с 15 млн до 12 млн тенге (скидка до 20%).

2. В мегаполисах (Алматы, Астана, Шымкент): Размер дисконта на «вторичку» стабильно достигает 15%.

Глобальный разрыв: Казахстан отстает от мировых стандартов

Ситуация в Казахстане резко контрастирует с практикой развитых стран. Если на Западе ипотека является базовым инструментом, которым пользуются до 85% покупателей недвижимости, то в РК этот показатель критически низок.

На данный момент лишь около 30% сделок в стране проходят с использованием ипотечных инструментов, а общая доступность жилья через кредитование не дотягивает и до 40%. Ужесточение правил с 1 июля рискует еще сильнее увеличить этот разрыв, переводя покупку собственного жилья из категории базовых потребностей в разряд труднодоступной роскоши.