Под прицелом КГД: какие переводы от квартирантов на Kaspi заставят налоговую прийти с проверкой

Легальный бизнес: два главных налоговых режима для арендодателей в 2026 году

Казахстанское законодательство предлагает собственникам недвижимости два ключевых пути легализации доходов от аренды. Выбор зависит от статуса налогоплательщика, типа имущества и объемов прибыли.

В 2026 году один месячный расчетный показатель (МРП) составляет 4 325 тенге (уникальная базовая информация, на основе которой строятся все расчеты). Это кардинально изменило предельные лимиты доходов для бизнеса:

Сдача жилья без регистрации ИП: правила для самозанятых

Если вы сдаете одну или несколько собственных квартир, закон позволяет не регистрировать ИП. Достаточно использовать специальный налоговый режим для самозанятых через мобильное приложение «E-Salyq Business» или партнерские приложения банков (например, Kaspi.kz).

Главное условие — вы должны работать в одиночку и не превышать месячный доход в размере 1,29 млн тенге.

Структура платежа 4% для самозанятых:

У самозанятых граждан подоходный налог (ИПН) равен нулю. Однако они обязаны уплачивать единый социальный платеж в размере 4% от фактического дохода. Этот платеж автоматически расщепляется государством на пять составляющих:

• Обязательные пенсионные взносы (ОПВ) — 1%;

• ОПВ работодателя (ОПВР) — 1%;

• Социальные отчисления — 1%;

• Взносы на ОСМС (медстрахование) — 1%.

Пример расчета: Если квартира в Алматы или Астане сдается за 250 000 тенге в месяц, сумма единого платежа составит ровно 10 000 тенге. Если в каком-то месяце жильцы съехали и дохода не было — платить 4% за этот период не нужно.

Почему в 2026 году «серая» аренда стала фатальной?

С 1 января 2026 года в Казахстане вступил в силу четвертый, финальный этап Всеобщего декларирования. Теперь декларацию о доходах и имуществе (форма 270.00) сдают абсолютно все совершеннолетние граждане РК.

Более того, заработал полноценный автоматический обмен данными между банками второго уровня и Комитетом государственных доходов (КГД). Регулярные ежемесячные переводы от одних и тех же физлиц на ваши карты (так называемые мобильные переводы) алгоритмы налоговой мгновенно квалифицируют как предпринимательскую деятельность. Попытка заявить в декларации нулевой доход при наличии постоянных поступлений на карту приведет к автоматическому камеральному контролю и блокировке счетов.

Налоговые льготы: кто освобожден от платежей?

Законодательство РК проявляет гибкость по отношению к социально уязвимым слоям населения. Пенсионеры по возрасту, занимающиеся самозанятостью, полностью освобождены от уплаты 4%-го платежа.

Для других категорий граждан предусмотрены частичные послабления:

1. Инвалиды I и II групп (бессрочно): освобождены от уплаты пенсионных взносов и взносов на медицинское страхование.

2. Инвалиды III группы, многодетные матери (награжденные подвесками «Алтын алқа», «Күміс алқа»), студенты очной формы обучения и лица в декретном отпуске: освобождены от уплаты взносов на ОСМС.

3. Граждане, рожденные до 1 января 1975 года: освобождены от уплаты обязательных пенсионных взносов работодателя (ОПВР).

Коммерция, гаражи и паркинги: как работать по «упрощенке»

Если в вашем портфеле недвижимости есть нежилые объекты (офисы, торговые точки, парковочные места, кладовки), режим самозанятого использовать запрещено. Вам необходимо зарегистрировать ИП и выбрать Специальный налоговый режим (СНР) на основе упрощенной декларации.

Особенности «упрощенки» в 2026 году:

• Ставка налога: Базовая ставка составляет 4%. Однако по закону местные представительные органы (маслихаты) имеют право корректировать её. В 2026 году в большинстве регионов Казахстана для стимулирования бизнеса ставку снизили до 2–3%.

• Дополнительные расходы: Помимо налога с оборота (например, 20 000 тенге с 1 000 000 тенге дохода при 2% ставке), ИП на упрощенке обязан фиксированно уплачивать за себя (и за сотрудников, если они есть) социальные платежи (ОПВ, СО, ВОСМС) в соответствии с минимальной заработной платой (МЗП).

Календарь арендодателя: сроки отчетности и уплаты в 2026 году

Нарушение сроков — самая частая причина споров с налоговыми органами. Чтобы избежать санкций, ориентируйтесь на следующие дедлайны:

Важно: Социальные платежи за самого индивидуального предпринимателя и его работников на упрощенке платятся ежемесячно — до 25-го числа следующего месяца.

Санкции и штрафы: чем рискуют нарушители

В 2026 году КГД усилил администрирование розничного сектора. Если арендодатель проигнорировал сроки сдачи декларации 910.00 или скрыл факт сдачи имущества:

1. На первый раз фискальные органы ограничатся официальным предупреждением.

2. За повторное нарушение в течение года или игнорирование извещения выписывается штраф. Для физических лиц и малого бизнеса он привязан к МРП и в 2026 году составляет от 15 МРП (64 875 тенге).

3. При уклонении от уплаты налогов дополнительно начисляется пеня за каждый день просрочки, а принудительным взысканием и арестом банковских карт начинают заниматься частные судебные исполнители (ЧСИ), что увеличивает расходы нарушителя еще на 10–25% от суммы долга.