Покупать сейчас или ждать падения цен: что творится с рынком недвижимости в Казахстане

По свежим данным Бюро национальной статистики (БНС), май 2026 года зафиксировал разнонаправленные тренды во всех сегментах жилья. В то время как «первичка» в среднем по стране прибавила скромные 0,2% за месяц, вторичный рынок просел на 0,6%. Самую высокую динамику показал сектор долгосрочной аренды — здесь месячный рост составил 0,8%.

Почему «первичка» не падает в цене?

Несмотря на разговоры об охлаждении рынка, застройщики в Казахстане не спешат снижать планку. Ни в одном крупном городе страны по итогам мая не было зафиксировано падения цен на новое жилье.

Эксперты связывают устойчивость цен на первичном рынке с высокой себестоимостью строительства — удорожанием импортных стройматериалов и логистики, а также запуском новых таргетированных ипотечных программ (включая государственные и коммерческие продукты от Отбасы банка), которые продолжают искусственно поддерживать спрос на новостройки класса «комфорт» и «эконом».

В региональном разрезе за май быстрее всего квадратные метры от застройщика дорожали в Костанае (+1,5%), Павлодаре (+1,4%), Кызылорде (+1,2%) и Жезказгане (+1%).

Если взглянуть на годовую динамику (к маю 2025 года), то прыжок цен выглядит куда более внушительным — в среднем по РК новое жилье подорожало на 14,5%, достигнув отметки в 614 тыс. тенге за кв. м.

Топ-3 городов по годовому росту цен на новостройки:

• Актобе: +19,5% (до 356,5 тыс. тг/кв. м)

• Астана: +18,2% (до 734,5 тыс. тг/кв. м)

• Алматы: +15,8% (до 718,4 тыс. тг/кв. м)

В Шымкенте годовой рост составил 11,8% (до 535 тыс. тг). Единственным городом, где цены за год буквально замерли, стал Петропавловск (0% изменений, 403,2 тыс. тг).

Вторичный рынок: продавцы б/у квартир теряют инициативу

В отличие от девелоперов, рядовые казахстанцы, пытающиеся продать свои квартиры, столкнулись с падением спроса. В мае средняя стоимость квадратного метра на «вторичке» снизилась на 0,6%.

Особенно сильно ценники скорректировались в Караганде (-2,2%), Актобе (-2,1%), Петропавловске (-2%), Конаеве (-1,5%) и Костанае (-1,2%). Тем не менее, в некоторых регионах был зафиксирован локальный рост: например, в Талдыкоргане вторичное жилье за месяц подорожало сразу на 2%.

В годовом выражении вторичный рынок всё еще находится в «плюсе» (+10,8%, до 626,2 тыс. тенге за кв. м). Парадоксально, но средняя цена «квадрата» на вторичном рынке в Алматы (724,2 тыс. тг) и Астане (725,7 тыс. тг) пока остается даже немного выше, чем в сегменте новостроек.

Разрыв между желаемой ценой продавцов вторичного жилья и реальными возможностями покупателей увеличивается. Падение цен на «вторичку» в мае — это результат дефицита «живых» денег у населения. Вторичное жилье гораздо сложнее приобрести по льготным ипотечным программам, а стандартные банковские займы под 18–20% годовых делают покупку старых квартир экономически нецелесообразной.

Аренда: Петропавловск и Павлодар бьют рекорды

Самым перегретым сегментом остается сектор аренды. За год (май к маю) съемные квартиры в Казахстане подорожали в среднем на 13,3%, поднявшись до 5 тыс. тенге за кв. м.

Настоящий ценовой бум произошел на севере страны:

• В Петропавловске аренда за год взлетела сразу на 40,1% (до 4,7 тыс. тг/кв. м).

• В Павлодаре годовой рост составил 37,6% (до 3,8 тыс. тг/кв. м).

• В Кызылорде — 28,8% (до 3,4 тыс. тг/кв. м).

Что касается мегаполисов, то за год арендные ставки в Алматы выросли на 14,2% (до 5,9 тыс. тг/кв. м), в Шымкенте — на 12,6% (до 4,3 тыс. тг), а в столице — на 12% (до 5,6 тыс. тг).

Взрывной рост стоимости аренды в приграничных и северных регионах (Петропавловск, Павлодар) эксперты связывают не только с внутренней миграцией, но и с сезонными факторами, а также перераспределением спроса: молодые специалисты и семьи, которые не могут позволить себе покупку собственного жилья из-за жестких условий по кредитам, вынужденно остаются на рынке аренды, создавая избыточный спрос.

Впрочем, май показал, что рынок аренды начал нащупывать свой потолок: в Шымкенте за месяц ставки снизились на 2,2%, в Актобе — на 1,8%, а в Усть-Каменогорске — на 1,7%.