Жителям Актау предстоит выбор: ОСИ или НСУ – в чём отличие

Наталья Арзютова подчеркнула, что до 16 июля все собственники квартир должны выбрать форму управления своим домом – Объединение собственников имущества (ОСИ) или непосредственное совместное управление (НСУ).

Но прежде чем принять решение, собственники должны понимать, какая именно форма управления им подходит. ОСИ является юридическим лицом и несёт ответственность за организацию управления домом, ведение документации и финансовую отчётность. При НСУ управление осуществляется непосредственно собственниками (в домах до 36 квартир), либо через уполномоченных представителей – управляющего (при наличии сертификата) или управляющую компанию (при наличии сертифицированных специалистов) – на основании решений общего собрания, - сказала Наталья Арзютова.

Наталья Арзютова разъяснила, чем отличаются ОСИ и НСУ:

Объединение собственников имущества

ОСИ – это полноценное юридическое лицо, которое создается исключительно для управления только вашим домом. Все решения принимаются общим собранием, советом дома при праве делегирования некоторых вопросов.

• Кому подходит. Большим многоквартирным домам, активным жильцам, которые готовы контролировать расходы.
• Плюсы. У дома отдельный банковский счет (деньги не идут на другие дома), возможность брать кредиты на ремонт, высокая юридическая защита, возможность нанять профессионального управляющего.
• Минусы. Требуется ведения документации, наличия председателя, ведения бухгалтерии и уплаты налогов.  

Непосредственное совместное управление до 36 квартир.

НСУ – это управление домом без создания юридического лица. Все решения принимаются только общим собранием.

• Кому подходит. Небольшим домам (клубного типа, малоэтажкам) или жильцам, которые не хотят создания юридического лица, устава и платить налоги.
• Плюсы. Максимальная прозрачность (деньги собираются с личных счетов жильцов), отсутствие расходов на содержание аппарата управления и бухгалтера.
• Минусы. Все даже минимальные затраты и решения требуют сбора подписей и согласия большинства собственников (протокол), сложнее заключать договоры с подрядчиками, так как нет юридического лица, нет бухгалтерии и учета.

Как принять решение по НСУ, если в доме более 36 квартир.

После выбора формы управления жители могут нанять профессиональную управляющую компанию. Например, ваш бывший КСК прошедший перерегистрацию и имеющую сертифицированных специалистов, которая будет заниматься обслуживанием дома по договору.

НСУ можно выбрать в доме с любым количеством квартир. Однако есть важное различие:

До 36 квартир и нежилых помещений – собственники могут управлять домом самостоятельно без создания ОСИ и без обязательного привлечения субъекта управления.  Счета прозрачны – деньги находятся на личных счетах жителей.

Более 36 квартир и нежилых помещений – НСУ также возможно, но собственники обязаны привлечь юридическое лицо, субъект управления (управляющую компанию или перерегистрированный КСК).

То есть на сегодняшний день ограничения по количеству квартир для выбора НСУ нет, но после 36 квартир возникает обязанность по привлечению профессионального управления. То есть возникают расходы на содержание штата, налоги, а также не маловажно понимать, что счета, на которые будут производиться оплаты от собственников, будут отрыты на юридическое лицо и соответственно принадлежать управляющей компании. Тут возникает риск снижения прозрачности, - подчеркнула Наталья Арзютова.  

Отвечая на вопрос о том, что делать жителям домов, где невозможно собрать кворум для принятия решения о создании ОСИ или НСУ, Наталья Арзютова рекомендовала собственникам активизировать разъяснительную работу среди соседей, создать инициативную группу и инициировать проведение общего собрания.

По её словам, до завершения переходного периода жильцам необходимо определить форму управления своим домом и принять соответствующее решение на общем собрании либо путём письменного опроса.

При этом для проведения собрания и принятия решения требуется кворум более половины от общего числа собственников помещений – не менее 51%.

Если между жителями возникают разногласия, решения принимаются большинством голосов собственников помещений в порядке, установленном законодательством. В случае споров граждане могут обращаться за помощью в организации собрания и разъяснениями в жилищную инспекцию. Либо обратиться за помощью и пригласить Группу общественного контроля (ГОК) в Актау для объяснения законных прав собственников, - отметила она.

Отмечается, что в рамках реформы ЖКХ и Закона РК «О профессиональных квалификациях», вместо старых сертификатов учебных центров теперь официально требуется документ о признании профессиональной квалификации. Его выдают специализированные центры признания квалификации, аккредитованные Национальным центром аккредитации (НЦА). Данная норма детально регламентирована Приказом Министра промышленности и строительства РК № 312 «Об утверждении Квалификационных требований, предъявляемых к управляющему многоквартирным жилым домом».

Если говорить простым языком, НСУ – это просто группа активистов, которая будет управлять домом на праве протокола общего собрания жильцов. И надо понимать, что это не юридическое лицо. Придется надеяться на совесть, на добропорядочность. И бывают ситуации, в которых происходят недопонимания. Ушел председатель НСУ, обиделся. И дом остался не с чем. Но можно нанять управляющую компанию. При НСУ управление осуществляется непосредственно собственниками либо уполномоченными представителями на основании решений общего собрания. У ОСИ все серьезнее. Это юридическое лицо. И председатель отвечает за все соблюдения законодательства от назначения до переизбрания его. Также председатель ОСИ обязан обеспечивать прозрачность финансовой деятельности, предоставлять отчеты собственникам ежемесячно. Следует понимать, что ОСИ является юридическим лицом и несет ответственность за организацию управления домом, ведение документации и финансовую отчетность. Кроме того, согласно действующему законодательству, управляющая компания или нанятый управляющий жилым домом обязаны подтверждать свою профессиональную квалификацию, - подчеркнула Наталья.

Квалификационные требования к управляющим

Чтобы законно управлять вашим домом, руководитель управляющей компании или нанятый менеджер должен соответствовать жестким критериям:

• Наличие официального документа: обязательно подтверждение квалификации согласно Закону РК «О профессиональных квалификациях».
• Профессиональный стандарт: полное соответствие государственному стандарту «Управление жилыми и нежилыми зданиями».
• Профильное образование: наличие высшего или послевузовского образования (юридическое, экономическое, техническое или гуманитарное).
• Опыт работы: стаж на руководящих должностях не менее 5 лет или опыт работы в сфере ЖКХ/обслуживания кондоминиумов не менее 3 лет.
• Чистая репутация (фильтр по судимости): полное отсутствие неснятой или непогашенной судимости за экономические, коррупционные преступления или преступления против собственности.

Что касается председателей ОСИ и НСУ в домах, насчитывающих до 36 квартир, Наталья Арзютова пояснила, что если жильцы решили самостоятельно управлять домом и избрали председателя из числа собственников квартир, то требования к наличию профильного образования, стажа работы и официальной сертификации на него не распространяются.

Наталья Арзютова также дала рекомендации жителям на случай конфликтов с председателем ОСИ или при неэффективном управлении домом.

Жители могут обращаться за помощью в жилищную инспекцию либо в ГОК. Обращения принимаются на электронную почту: PMG.Aktau@gmail.com, а при необходимости – через WhatsApp по контактным номерам представителей ГОК:

• руководитель группы Наталья Владимировна Арзютова: +7 (701) 398-04-99;
• председатель ОСИ ЖК «Керемет 1,2 Анфиса Лукина: +7 (778) 679-03-63;
• председатель ОСИ «МЖД 3-156» Дина Тулегенова: +7 (775) 415-43-95.

Для справки

27 апреля между ГОК и городской жилищной инспекцией был подписан Меморандум о взаимном сотрудничестве. Документ направлен на развитие сферы управления многоквартирными жилыми домами посредством общественного мониторинга их состояния. Одной из основных целей меморандума является совместное проведение мониторинга и анализа состояния многоквартирных домов, выявление нарушений законодательства и содействие их устранению. Кроме того, ГОК вправе контролировать обеспечение прозрачности и подотчётности органов местного самоуправления, управляющих компаний и других участников процесса управления жилым фондом перед собственниками квартир. Поскольку многие жители не всегда знают о своих правах, при необходимости ГОК может подготовить соответствующее заключение для защиты интересов собственников, в том числе для последующего обращения в суд. Закон предусматривает судебную защиту прав собственников помещений.