Дорогие кредиты взрывают рынок жилья, а застройщики нашли новый способ заработать на казахстанцах

Рекордный рост кредитования строительного сектора

Аналитики связывают активный рост займов с общим оживлением экономики и поддержкой государства.

Рамазан Досов, главный аналитик Ассоциации финансистов Казахстана, отмечает:

"Рост кредитования строительных компаний на 33% за 9 месяцев отражает ускорение деловой активности и инвестиционного цикла. Двузначный рост кредитования наблюдается почти во всех ключевых отраслях: сельское хозяйство (+15%), связь (+26%), промышленность (+32%), транспорт (+59%)".

В строительстве рост объясняется:

• активизацией государственных и инфраструктурных программ;

• высоким внутренним спросом на жильё, особенно в Астане и Алматы;

• низкой базой прошлого года (выдача кредитов в 2024 году упала на 4,7%);

• отложенным спросом на объекты недвижимости.

По словам Досова, это не локальный всплеск, а структурное увеличение ликвидности для капиталоемких отраслей, способных поддерживать долгосрочный экономический рост.

Почему банки снова активно кредитуют строительство

Виктория Тен, заместитель президента Агентства по защите и развитию конкуренции (АЗК), объясняет:

1. Осязаемость активов – у строительных компаний есть земля и объекты, которые можно заложить под кредит.

2. Стабильный спрос на жильё – особенно в крупных городах.

3. Краткосрочные кредиты – застройщики используют займы для закупки материалов и прохождения ключевых этапов строительства, а не для долгосрочных инвестиций.

Такая комбинация факторов и дала резкий рост кредитования.

Загадка июльского снижения ставок до 15%

В июле 2024 года наблюдался всплеск выдачи кредитов, а средняя ставка для застройщиков упала до 15% с почти 20% месяцем ранее.

Виктория Тен связывает это с временными льготными программами:

• банки и госинституты предлагали кредиты под сниженные ставки;

• льготные займы выдавались на инфраструктурные проекты, завершение объектов или под гарантию государства.

Рамазан Досов добавляет, что пик кредитования отражал краткосрочное влияние бюджетных программ (+26% м/м) и снижение стоимости заемных ресурсов, а не рыночный перегрев.

Государственные программы включали:

• субсидирование застройщиков через КЖК;

• финансирование социально ориентированных инвестиционных проектов;

• выкуп ценных бумаг местных органов власти;

• гарантию долевого жилищного строительства;

• программу "Даму" для малого и среднего бизнеса, включая строительство гостиниц и кредитные линии через Банк развития Казахстана.

Как застройщики справляются с дорогими кредитами

Сегодня строительные компании демонстрируют гибкость при ставках около 20%.

• Большинство кредитов краткосрочные, поэтому переплата ограничена.

• Застройщики перекладывают часть расходов на покупателей, повышая стоимость квадратного метра.

• Активно продаётся жильё на ранних стадиях строительства, чтобы получить «живые деньги» и быстро вернуть кредиты.

Высокий коэффициент оборачиваемости кредитного портфеля (1,35) показывает, что компании живут за счёт оборота: берут кредит, строят, продают и возвращают долг.

Однако модель рискованная: если продажи остановятся, компании столкнутся с нехваткой ликвидности.

Кто выигрывает и кто теряет

• Потерпевшие: конечные покупатели. Проценты по кредитам закладываются в себестоимость жилья, увеличивая цену.

• Выгодоприобретатели: банки (получают высокие проценты) и поставщики стройматериалов (получают аванс на закупку).

Эксперты видят рост кредитной поддержки, но не устойчивый экономический бум.

"Это управляемый рост на кредитах, а не реальный бум. Активность поддерживается займами, а не ростом доходов населения", – говорит Виктория Тен.

Если цены будут расти, а доходы населения падать, спрос снизится. Компании с низким уровнем продаж могут заморозить проекты, создавая «тяжёлые» активы для банков.

Строительство как инструмент роста ВВП

Строительная отрасль помогает быстро поднять ВВП и создаёт рабочие места, но не повышает общую производительность экономики.

По мнению АЗК, для устойчивого развития нужны:

• производство стройматериалов;

• развитие инфраструктуры;

• внедрение технологий.

Простое стимулирование кредитами не создаёт долгосрочной экономической базы.