Родственники оказались ключевой причиной отказа в ипотеке в Казахстане

Что такое коэффициент долговой нагрузки (КДН)

Перед тем как одобрить ипотеку, банки обязаны убедиться, что клиент способен обслуживать долг без угрозы для своего бюджета. Для этого используется коэффициент долговой нагрузки (КДН) — показатель, закрепленный законодательно.

«КДН отражает соотношение между доходами и обязательствами по кредитам. В Казахстане он не должен превышать 50%», — пояснил Елемесов.

Кроме того, при расчете банки обязаны учитывать прожиточный минимум, чтобы клиент после выплаты ежемесячных взносов не оказался без средств на базовые нужды.

Почему могут отказать даже при нормальном КДН

Даже если формально заемщик укладывается в допустимый КДН, кредит могут не одобрить, если после выплаты по займу ему не остается достаточно денег на жизнь.

«Например, если человек зарабатывает 100 тысяч тенге, а прожиточный минимум составляет 50 тысяч, то при ежемесячном платеже по кредиту в 50 тысяч заемщик не пройдет проверку. У него не останется средств на проживание, даже если КДН формально в норме», — поясняет финансист.

В ряде банков, включая Отбасы банк, допускается КДН до 70%, но и в этом случае учитывается остаток средств после всех выплат.

Учет иждивенцев: кого считают «дополнительной нагрузкой»

При анализе платежеспособности банки рассматривают не только самого заемщика, но и его семью. Если в домохозяйстве есть иждивенцы — дети, супруг(а) в декрете или нетрудоспособные родственники, — то банк обязан включить их в расчет прожиточного минимума.

«Банк не может забрать те деньги, на которые человек должен жить. Поэтому при расчете всегда учитывается, сколько членов семьи нуждаются в покрытии прожиточного минимума», — подчеркнул эксперт.

Таким образом, чем больше иждивенцев, тем выше совокупные расходы, а значит, меньше шансов на одобрение крупного займа.

Как рассчитывается общая финансовая нагрузка семьи

После оценки доходов и расходов всех членов семьи банк определяет, какую часть средств можно направить на погашение кредита.

«Банки суммируют все семейные доходы и расходы. После этого проверяют, остается ли сумма, достаточная для покрытия прожиточного минимума. Например, в Отбасы банке этот показатель приравнивается примерно к 13 МРП», — уточнил Елемесов.

Если остаток меньше установленного уровня, банк сочтет заемщика финансово нестабильным и, скорее всего, откажет в ипотеке.

Особенности расчета дохода у ИП и самозанятых

Отдельное внимание банки уделяют клиентам, работающим по индивидуальному предпринимательству или в статусе самозанятых. Для таких заемщиков применяется особая методика оценки дохода, поскольку их поступления не фиксируются в виде стандартной заработной платы.

«По упрощённой системе налогообложения банки принимают оборот ИП и учитывают 20–30% от него как расчетный доход», — поясняет Елемесов.

Это позволяет банкам ориентироваться на реальный денежный поток предпринимателя, но при этом снижает вероятность одобрения ипотеки, если обороты нестабильны.

Какие банки принимают во внимание доход ИП

По словам финансиста, не все банки Казахстана одинаково учитывают доходы индивидуальных предпринимателей. Однако ряд крупных банков уже применяет более гибкий подход.

«Такой метод используют Халык банк, Отбасы банк, а также, насколько я знаю, Алтын банк. Они принимают 20–30% от оборота ИП в качестве расчетного дохода и рассматривают его наравне с подтвержденным через ЕНПФ», — отметил Елемесов.

Итог: почему в отказе виноваты не только доходы

Таким образом, при рассмотрении ипотечной заявки банки оценивают не только размер зарплаты или оборота по бизнесу, но и всю финансовую картину семьи.
Даже при хорошем доходе ипотеку могут не одобрить, если:

• у заемщика высокая доля выплат по другим кредитам;

• в семье есть иждивенцы, увеличивающие прожиточный минимум;

• после всех расчетов не остается средств на жизнь;

• доходы оформлены через ИП и недостаточно прозрачны.

«Главное, чтобы после уплаты всех обязательств у семьи оставались средства на достойную жизнь. Только в этом случае банк даст “зеленый свет” ипотеке», — резюмировал эксперт.