Титульное страхование: как не остаться без квартиры и миллионов в Казахстане

Что такое титульное страхование

Титульное страхование — это защита от потери права собственности на недвижимость. Чаще всего оно используется при покупке квартир на вторичном рынке с ипотекой.

Пример ситуации:

Вы приобрели квартиру в ипотеку и сделали ремонт. Полгода спустя суд может признать сделку недействительной, если, например:

• продавец был недееспособен;

• квартира продана без согласия супруга;

• не учтены права других наследников.

В результате квартира возвращается прежнему владельцу, а покупатель остаётся с ипотечным долгом. Полис титульного страхования закрывает этот долг, предотвращая многомиллионные убытки.

В Казахстане оформление такого страхового полиса добровольное — решение принимает только покупатель.

От каких рисков защищает титульное страхование

Титульная страховка покрывает следующие ситуации:

• Подделка документов или мошенничество;

• Недееспособность продавца;

• Продажа квартиры без согласия супруга;

• Сделка по доверенности, когда владелец умер, а покупатель не был осведомлён;

• Появление наследников или совладельцев, которые не давали согласие на продажу;

• Продажа квартиры несовершеннолетним без согласия родителей или органов опеки.

Важно: страховой случай наступает только по решению суда, когда факт незаконности сделки подтверждён.

Что не покрывает страховка:

• Ситуации, о которых покупатель знал и умышленно скрывал;

• Налоги, штрафы, коммунальные долги;

• Семейные споры между супругами, если они не связаны напрямую с законностью сделки.

На рынке Казахстана титульное страхование пока распространено мало: лицензии есть только у 14 из 25 страховых компаний, а доля премий составляет всего 0,2%.

Как работает титульное страхование

1. Проверка недвижимости: страховая изучает документы, историю квартиры, предыдущих владельцев.

2. Страховой случай: если возникает риск потери квартиры, страховая выплачивает компенсацию. Чаще всего это покрытие долга перед банком.

Если квартира имеет проблемное прошлое (например, судебные споры или сомнительные сделки), страховая может сразу отказать в оформлении полиса.

Стоимость полиса и возможные выплаты

Пример расчёта:

• Стоимость квартиры: 35 000 000 тг

• Сумма займа: 28 000 000 тг (обычно страхуют эту сумму)

• Тариф: 0,1% → премия 28 000 тг

• Франшиза: 7% → 1 960 000 тг (страховая её не покрывает)

• Комиссия агенту: 15% от премии → 4 200 тг

Выплата при страховом случае:
28 000 000 − 1 960 000 = 26 040 000 тг

Эта сумма может быть выплачена покупателю, если квартира приобреталась за наличку, или банку, если сделка оформлена через ипотеку.

Срок полиса обычно составляет 1 или 3 года, что совпадает со сроком исковой давности, когда могут появиться претензии.

Как получить выплату

Чтобы получить компенсацию:

1. Сразу уведомьте страховую компанию и банк.

2. Подайте заявление со всеми документами по сделке и решением суда.

3. Ожидайте выплату в сроки, указанные в договоре (обычно до 15 дней).

4. В случае спора можно обратиться к страховому омбудсмену или в суд.

Итог

Титульное страхование помогает защитить покупателя от основных рисков:

• Квартира может быть потеряна, но большая часть денег возвращается;

• Полис покрывает только юридические риски — мошенничество, наследников, недееспособных продавцов, ошибки в документах;

• Перед оформлением важно уточнить тариф, франшизу и комиссии;

• Сообщение о страховом случае должно быть своевременным.

Для сделок с вторичным жильём и ипотекой такой полис может сэкономить миллионы тенге и обезопасить вас от серьёзных финансовых потерь.