Сколько на самом деле “накручивают” за квадратный метр в новостройках Казахстана

Себестоимость и рыночная цена квадратного метра

По словам Чарусова, себестоимость строительства жилья в новостройках значительно ниже конечной цены для покупателей.

• Реальные затраты: около 250 тыс. тенге за 1 кв. м в черновом варианте.

• Цена на рынке: доходит до 500 тыс. тенге за 1 кв. м.

Разница формируется за счет:

• административных расходов компаний,

• стоимости земли и ее оформления,

• фонда оплаты труда,

• обслуживания техники,

• наценки застройщика.

Крупные девелоперы, обладая техникой и доступом к участкам в центре города, получают ощутимые преимущества: себестоимость у них ниже, а маржинальность выше.

Дом за 17 миллионов: миф или реальность?

Вопрос о том, выгоднее ли строить частный дом, чем покупать квартиру, имеет неоднозначный ответ.

• Построить дом площадью 100 кв. м в черновом варианте реально примерно за 17 млн тенге.

• Однако к этой сумме нужно прибавить:

  • 15–20 млн тенге на чистовую отделку и инженерные коммуникации,

  • от 40 млн тенге за участок в обжитых районах Алматы (Малая Станица, Татарка, Нижняя Пятилетка).

В итоге общая стоимость оказывается сопоставимой с ценой квартиры в хорошей локации.

«Квартиры остаются более доступным вариантом для молодых семей. Дом же — выбор людей с большими возможностями и особым образом жизни», — подчеркивает Чарусов.

Аргументы в пользу частного дома

Несмотря на высокую стоимость, строительство дома имеет ряд преимуществ:

• личное парковочное место и зона отдыха,

• свобода планировки,

• более высокий уровень безопасности (в том числе расчет на землетрясения до 10 баллов),

• отсутствие ограничений, характерных для многоквартирных комплексов.

«Советские дома были прочнее?»

На вопрос о сравнении качества старых и новых домов Михаил отвечает осторожно:

• Советские здания строились с большим запасом прочности и выдержали проверку временем.

• Современные новостройки зачастую проектируются «по границе прочности» ради сохранения конкурентной цены.

При этом нынешние нормы по сейсмоустойчивости значительно строже. Однако вопрос соблюдения стандартов и контроля качества остается открытым, особенно с учетом дефицита опытных инженеров.

От нефтянки к частным домам: история компании

Изначально Михаил строил карьеру в нефтегазовой отрасли: проектировал нефтебазы, газопроводы и инфраструктуру месторождений. В 2017 году он открыл собственную компанию, получив лицензию в 26 лет.

Со временем доходы в нефтянке стали падать из-за ценовых колебаний и международной нестабильности. Пришлось осваивать новые ниши: от реконструкции молочного завода в Петропавловске до модернизации компрессорной станции в Караганде.

Чтобы удержаться на рынке, компания перешла к строительным услугам: не только проектирует, но и сама реализует проекты с привлечением строительных бригад и личным контролем качества.

Почему тендеры толкают проектировщиков в стройку

Главная причина расширения деятельности компании кроется в проблемах тендерной системы.

• На рынке появилось множество фирм с лицензией, но без специалистов. Они демпингуют, предлагая цены вдвое ниже рыночных, и выигрывают тендеры.

• Крупные тендеры нередко прописаны «под своих»: от подрядчиков требуют специфический софт или штат специалистов, что отсеивает конкурентов.

• В итоге опытные компании теряют заказы, а качество проектов страдает.

«У нас есть редкие специалисты, но мы почти не можем конкурировать в тендерах. Поэтому и приходится самим выходить на стройку — это единственный способ выжить», — резюмирует Чарусов.

Итог

История Михаила Чарусова показывает, что рынок строительства и проектирования в Казахстане сталкивается с системными проблемами:

• разрыв между себестоимостью и конечной ценой квадратного метра,

• высокие барьеры входа для частного домостроения,

• дефицит квалифицированных инженеров,

• несовершенство тендерной системы.

Все это напрямую отражается на доступности, качестве и безопасности жилья для казахстанцев.