Мечта о жилье стала недоступной: как 2025 год разрушил надежды казахстанцев

Квартиры в новостройках подскочили в цене

2025 год стал годом значительного удорожания квартир в новостройках. Средняя стоимость квадратного метра по стране выросла на 15,5%, что в денежном эквиваленте составляет примерно +75 000 тенге за квадрат.

Лидером по росту цен оказался Алматы, где стоимость жилья увеличилась почти на 20%. Следующими по динамике стали Павлодар (+19,6%), Астана (+17,4%) и Конаев (+17,5%).

Основные причины такого скачка — инфляция, рост экономической нагрузки и отмена льготы по НДС для застройщиков. С января ставка налога выросла с 0% до 16%, что сильно повлияло на формирование цен.

Несмотря на эти сложности, ввод жилья остался высоким: за 11 месяцев 2025 года в эксплуатацию было введено почти 17 млн квадратных метров.

Вторичный рынок также дорожает

Не только новостройки, но и вторичный рынок показал рост цен. В среднем по стране квартиры подорожали на 8%, и нигде не наблюдалось снижения стоимости.

Максимальный рост зафиксирован в Костанае — +14,4%, а минимальный — в Туркестане — +3,3%. В Астане цены выросли на 13%, в Шымкенте — на 10%, а в Алматы — на 7,3%.

Примечательно, что рост цен во вторичке ускорился вдвое по сравнению с прошлым годом, что свидетельствует о высокой активности покупателей и ограниченном предложении.

Ипотека стала труднодоступной

2025 год показал, что ипотечное кредитование стало менее доступным. Ставки выросли на 4–5 процентных пункта — с 21% в 2024 году до 25% в текущем. Особенно это коснулось покупателей вторичного жилья.

Банки дважды приостанавливали выдачу ипотеки из-за:

• пересмотра максимально разрешённых ставок;

• роста базовой ставки Нацбанка до 18%.

Потенциальные заёмщики рассчитывали на снижение процентов, однако решение отложили до 2026 года.

Сейчас ипотеку оформляет примерно каждая третья сделка, при этом 70% рынка контролирует Отбасы банк.

Госпрограммы ипотечного кредитования начали сужаться:

• Новая программа «Наурыз жумыскер» ориентирована на рабочий класс с ставкой от 7 до 9% и первоначальным взносом от 10%. За год её оформили 2546 человек.

• Программа «7-20-25» изменилась: сумма займа увеличилась, но появился новый критерий — отсутствие недвижимости у заёмщика и его семьи в последние полтора года. Лимит по всем банкам остался прежним — 100 млрд тенге, чего явно недостаточно.

• «Наурыз» активно кредитует, выдав за два года более 15 тыс. займов, а запуск программы женской ипотеки «Умай» так и не состоялся.

Спрос на жильё стабильный, но умеренный

Несмотря на проблемы с ипотекой, спрос на жильё сохранился на стабильном уровне. Количество сделок выросло примерно на 3% по сравнению с прошлым годом.

Пик активности пришёлся на август, сентябрь и октябрь, когда ежемесячно оформлялось по 41 тыс. сделок.

Наиболее востребованным оставалось жильё однокомнатное и двухкомнатное, что традиционно отражает потребности молодых семей и работников.

Согласно прошлым годам, декабрь может показать ещё один всплеск сделок — многие хотят закрыть вопросы с покупкой или продажей жилья до Нового года.

Новый сервис для безопасной аренды

В 2025 году Krisha.kz запустила сервис безопасной аренды квартир в посуточном сегменте. Теперь арендаторам не нужно звонить по объявлениям — весь процесс переведён в онлайн:

• Выбор даты проживания;

• Подтверждение брони;

• Оплата через приложение;

• Владельцы управляют календарём, синхронизируют с другими площадками, принимают оплату и отслеживают брони.

Сервис работает в Астане, Алматы и Караганде и включает подробные инструкции для арендаторов и арендодателей.

Жёсткие требования к застройщикам

2025 год стал переломным для застройщиков: введены два пакета поправок в законодательство, которые:

• Запрещают продажу квартир без договоров долевого участия;

• Ограничивают рекламу новостроек;

• Впервые предусматривают серьёзные штрафы — от 800 тыс. до 8,7 млн тенге.

С 1 января 2026 года вступят дополнительные ограничения, включая запрет сделок за наличные.

Также на рынок повлияли обсуждения Налогового и Строительного кодексов, а застройщики пересмотрели проекты из-за роста НДС.

Продавцы вторичного жилья завышали цены, что также усилило давление на рынок.

Очередь на жильё открыта для всех

Впервые в 2025 году в очередь на жильё разрешено вставать всем желающим, а не только льготникам. Главное условие — отсутствие недвижимости в течение последних пяти лет.

С мая очередь ведёт Отбасы банк, а функция с акиматов снята. Сейчас в списке более 640 тыс. человек.

Реформа ЖКХ и КСК

Реформа сферы ЖКХ продолжается шестой год подряд, но эффекта пока не видно.

• Формы управления сокращены до ОСИ и НСУ;

• КСК получили статус управляющих компаний, хотя ранее планировалось их ликвидировать;

• Впервые введены штрафы за непредоставление финансовых отчётов и неоткрытие счетов на дом — от 50 МРП, около 216 тыс. тенге.

Второй год подряд растут цены на коммунальные услуги, что привело к введению моратория до конца первого квартала 2026 года.

Пенсионные накопления увеличились

Впервые за три года повысили пороги пенсионных накоплений — примерно на 10%, с действием с января 2026 года.

Чаще всего пенсионные средства выводятся на погашение ипотеки и пополнение депозитов в Отбасы банке.

Основные тренды рынка жилья на 2026 год

• Цены на жильё продолжат рост, частично из-за НДС, инфляции, дорогой инфраструктуры проектов;

• Возможен дефицит новостроек в крупных городах;

• Рынок будет поддерживаться программами Отбасы банка;

• Покупатели станут более избирательными, вторичка будет дорожать выборочно.