Старые правила больше не действуют: сколько будут стоить квартиры в Казахстане в 2026 году

Возвращение НДС для застройщиков

С 1 января 2026 года застройщики снова обязаны уплачивать налог на добавленную стоимость (НДС) в размере 16%. До этого момента многие строительные компании были освобождены от НДС, что позволяло держать цены на жилье на относительно стабильном уровне.

Ключевые исключения:

• НДС не взимается с жилых зданий и квартир, строительство которых начато до 1 января 2026 года.

• Освобождаются от налога долгосрочные арендные договора с правом выкупа, заключенные до начала 2026 года.

Министерство финансов поясняет: при продаже жилого объекта, приобретенного без НДС, размер оборота определяется как разница между стоимостью продажи и балансовой стоимостью объекта без учета переоценки и обесценения.

Эти меры призваны обеспечить плавный переход строительной отрасли к новым налоговым реалиям, не перегружая рынок резким ростом цен.

Перепродажа недвижимости: новые сроки для налога ИПН

С 2026 года вводится новая норма для налогоплательщиков при перепродаже недвижимости:

• Если жилье продано в течение двух лет после покупки, владелец обязан уплатить ИПН в размере 10% от прироста стоимости.

• Если недвижимость находилась во владении более двух лет, налог не взимается.

Ранее срок владения для освобождения от налога составлял всего один год. Новые правила касаются не только квартир, но и любых объектов недвижимости, включая парковочные места и кладовки.

В случае долевого строительства срок владения увеличен до трех лет, что поможет предотвратить юридические коллизии при долгой задержке с вводом объекта в эксплуатацию.

Штрафы за незаконную аренду жилья

В 2026 году казахстанцам, сдающим жилье без регистрации и уплаты налогов, грозят штрафы от 10 до 15 МРП. В денежном выражении это составляет от 43 250 до 64 875 тенге (1 МРП = 4 325 тенге).

Вице-министр финансов Ержан Биржанов отметил:

• Контроль за арендой недвижимости ведется, в том числе через анализ банковских переводов.

• Для владельцев квартир предусмотрены щадящие режимы работы:

  • без регистрации ИП – декларация и уплата 10% после года;

  • упрощенный режим – 3%;

  • режим для самозанятых – 4%.

Такой подход позволяет владельцам сдавать жилье легально, избегая крупных штрафов.

Реестр недобросовестных застройщиков: планы и ограничения

Проект нового Строительного кодекса пока не принят и возвращен в мажилис на доработку.

Основные изменения и новшества:

• Действие норм по реестру недобросовестных застройщиков приостановлено до 1 июля 2026 года.

• Исключены полномочия органов архитектуры и градостроительства по согласованию назначения главных архитекторов городов и районов.

• Процесс разработки проектно-сметной документации станет обязательным через портал «одного окна» для объектов, финансируемых государством.

• Уточнены нормы о правах генподрядчика и собственника на этапы эксплуатации и сноса зданий.

• Продолжаются ограничения на строительство в сейсмоопасных и селеопасных зонах.

В Алматы уже введен запрет на строительство новых жилых и офисных домов в горных районах, что подчеркивает внимание к безопасности и устойчивости городской среды.

Цены на жилье: ждать ли падения или роста?

Министр промышленности и строительства Ерсайын Нагаспаев отметил:

• На рынке наблюдается временный ажиотаж, вызванный спекуляциями застройщиков.

• Нет предпосылок для резкого роста цен на 30-40%, как утверждают отдельные эксперты.

• Рост стоимости социального жилья будет контролироваться государством.

Глава Федерации недвижимости Ермек Мусрепов предсказывает коррекцию цен вниз:

• Причины падения: отсутствие покупательской способности, стагнация доходов населения, высокие процентные ставки, перегрев первичного рынка, отрыв вторичного рынка от реальной экономики.

• Потенциальное снижение:

  • новое жилье – до 15%;

  • благоустроенное старое – до 20%.

Коррекция будет постепенной, но заметной: сделки уже сократились с осени 2025 года, а количество непроданных квартир растет.

Итог: 2026 год как год перестройки рынка

Рынок недвижимости Казахстана в 2026 году переживает новый этап регулирования:

• возврат НДС и новые правила налогообложения перепродажи;

• строгий контроль за арендой жилья;

• корректировка работы застройщиков через реестр и портал «одного окна»;

• возможное снижение цен на фоне перегретого рынка.

Покупателям и инвесторам стоит готовиться к изменчивой среде, где налоговая дисциплина и внимательный выбор объектов станут ключевыми факторами успешных сделок.