Семь типов квартир в Казахстане, которые вы никогда не продадите

Вместе с экспертами рынка недвижимости разбираемся, какие «красные флаги» заставляют покупателей обходить ваше предложение стороной.

1. «Машина времени»: жилье без ремонта

Эпоха, когда покупатели искали «бабушкин вариант», чтобы сделать всё под себя, уходит в прошлое. Сегодня в цене — время и нервы.

• В чем проблема: Изношенные коммуникации, искрящая проводка и протекающие трубы пугают рационального клиента. Люди не хотят закладывать в бюджет еще 20–30% от стоимости квартиры на капитальные работы.

• Решение: Либо делайте базовый косметический ремонт (предпродажную подготовку), либо сразу закладывайте в цену честный дисконт, который покроет расходы будущего владельца.

2. Призраки прошлого: старый жилой фонд

В Казахстане каждая третья сделка — ипотечная. Если ваш дом не проходит по критериям банков, вы теряете 70% потенциальных клиентов.

• Группа риска: Каркасно-камышитовые, саманные и деревянные постройки, а также дома старше 60 лет.

• Инвест-совет: Даже если цена кажется заманчивой, помните: через 5 лет продать такой объект будет еще сложнее, так как он окончательно выйдет из «ипотечного возраста».

3. Юридические лабиринты и «серые» документы

Покупатель стал юридически подкованным и боится судов.

• Что проверяют в первую очередь: Соответствие данных в техпаспорте реальности, наличие обременений, залогов и историю правоустанавливающих документов (наследство, дарение, решения судов).

• Важно: Любое несоответствие фамилии или площади — повод для покупателя развернуться и уйти к более «чистому» варианту.

4. Самовольная «перестройка»

Неузаконенная перепланировка — это автоматический отказ в ипотеке от большинства банков.

• Риски: Даже если вы просто объединили санузел или перенесли дверной проем, без отметки в техпаспорте квартира становится «проблемной». Некоторые банки настороженно относятся даже к узаконенным изменениям, если они нарушают логику капитальных конструкций.

5. Архитектурные курьезы: планировка имеет значение

Квадратные метры должны быть полезными. Огромная площадь не гарантирует высокую цену, если она распределена бестолково.

• Список «отказников»:

  • Крошечные кухни (менее 6 кв. м);

  • Длинные узкие коридоры, где нельзя поставить даже шкаф;

  • Отсутствие балкона или лоджии;

  • Проходные комнаты в многокомнатных квартирах.

6. Проклятие «крайних» этажей

Стереотипы о первом и последнем этажах всё еще живы, и на то есть веские причины.

• Первый этаж: Шум с улицы, близость подвала (сырость, запахи), вопросы безопасности.

• Последний этаж: Страх перед протекающей крышей и летним зноем.

• Мнение эксперта: Смягчить ситуацию может только идеальное состояние дома (ОСИ/КСК), чистый подъезд и современный лифт. Но готовьтесь к тому, что покупатель потребует скидку «за этажность».

7. «Вид на безысходность» и депрессивный подъезд

Первое впечатление формируется еще до того, как человек переступил порог квартиры.

• Анти-бонусы: Окна, выходящие на мусорные баки, шумную стройку или глухую стену соседнего дома, резко снижают ликвидность.

• Внешний вид: Обшарпанный фасад и запах в подъезде — это прямой сигнал покупателю торговаться до слез. Исправить это сложно, поэтому такие объекты продаются исключительно за счет низкой цены.

Резюме экспертов: Самый ликвидный товар на рынке сегодня — это квартира на среднем этаже в доме не старше 30-40 лет с прозрачными документами и аккуратным ремонтом. Всё остальное требует либо времени, либо значительных уступок в цене.