Анализ банковских предложений показывает: в этом году рынок ипотеки на первичное жильё окончательно сместился в сторону партнёрских программ с застройщиками, а стандартные кредиты остаются дорогими. В большинстве случаев ставка по обычной ипотеке на новостройки держится в диапазоне 20–24% годовых.

Более выгодные предложения всё ещё можно найти, однако почти всегда они требуют либо крупного первоначального взноса, либо короткого срока кредита, либо покупки квартиры только у определённого застройщика. Почти во всех банках минимальный первоначальный взнос начинается от 20%.

Какие банки сегодня кредитуют новостройки

На данный момент оформить ипотеку на квартиру в новостройке можно в восьми банках Казахстана:

• Altyn Bank,
• Halyk Bank,
• Bank RBK,
• ForteBank,
• Банк ЦентрКредит,
• Freedom Bank Kazakhstan,
• Нурбанк,
• Отбасы банк.

Отдельно стоит Евразийский банк, который не предлагает собственную ипотеку на первичное жильё, но участвует в госпрограмме «7-20-25» и также занимается рефинансированием.

Главная тенденция рынка: дешёвая ипотека есть, но почти всегда “с подвохом”

Если смотреть на предложения банков в целом, картина выглядит достаточно предсказуемо.

Обычные ипотечные программы в банках второго уровня в основном предлагают ставку от 20% и выше. Наиболее низкие проценты можно увидеть в партнёрских продуктах, где ставка иногда стартует даже от 0,1–5%, но такие цифры, как правило, возможны только при очень высоком первоначальном взносе — вплоть до 70%, — либо при максимально коротком сроке займа.

Иными словами, рекламно “дешёвая” ипотека на практике часто оказывается доступной лишь узкому кругу покупателей.

Какие ипотечные форматы работают в 2026 году

Сегодня на рынке новостроек в Казахстане фактически работают несколько основных форматов ипотечного кредитования.

1. Стандартная ипотека

Это классический банковский кредит на покупку квартиры. Как правило, такие программы распространяются в основном на готовые жилые комплексы, а ставка здесь одна из самых высоких.

2. Партнёрская ипотека

Наиболее активно развивающийся сегмент. Банк кредитует покупку жилья у конкретных застройщиков, с которыми у него есть соглашение. Именно здесь чаще всего встречаются самые “красивые” ставки.

3. Ипотека под заклад

Этот вариант предполагает, что клиент не просто вносит первоначальный взнос, а размещает часть денег на специальном депозите или счёте в качестве обеспечения. Чем больше сумма такого заклада, тем ниже ставка.

4. Ипотека через депозит в Отбасы банке

Особая система, где сначала необходимо накопить значительную часть стоимости квартиры, а уже затем можно рассчитывать на более мягкие условия кредита.

5. Государственные программы

На рынке продолжают действовать «7-20-25» и «Наурыз», однако доступ к ним остаётся ограниченным.

Госпрограмма «7-20-25»: по-прежнему самая желанная, но попасть туда непросто

Несмотря на то что программа «7-20-25» сохраняет статус одной из самых выгодных на рынке, получить по ней ипотеку в 2026 году по-прежнему сложно. Причина проста: спрос огромный, а объём финансирования ограничен.

Ежегодно на реализацию этой программы выделяют 100 млрд тенге, и этого недостаточно для всех желающих. Из-за этого фактически сохраняется высокая конкуренция за возможность оформить такой заём.

Условия «7-20-25»

• Ставка — 7%;
• Первоначальный взнос — от 20%;
• Срок — до 25 лет.

Максимальные суммы по регионам

• до 30 млн тенге — в Астане, Алматы, их пригородах, а также в Актау, Атырау и Шымкенте;
• до 25 млн тенге — в Караганде;
• до 20 млн тенге — в остальных регионах страны.

Через какие банки можно подать заявку

Оформление возможно через:

• Halyk Bank,
• Банк ЦентрКредит,
• Freedom Finance Bank,
• Евразийский банк,
• Bank RBK,
• ForteBank,
• Altyn Bank.

При этом программа распространяется только на готовое жильё.

Программа «Наурыз»: ниже взнос, но круг объектов ограничен

Вторая заметная госпрограмма — «Наурыз», которая ориентирована именно на новостройки. Здесь условия выглядят более доступными по первоначальному взносу, однако выбор жилья ограничивается квартирами от застройщиков-партнёров.

Основные условия программы

• Ставка — 7% для социально уязвимых категорий и 9% для остальных участников;
• Первоначальный взнос — 10% при покупке квартиры с чистовой отделкой и 20% при покупке жилья в черновой отделке;
• Срок — до 19 лет.

Максимальная сумма займа

• до 36 млн тенге — в Алматы и Астане;
• до 30 млн тенге — в других регионах.

Программа оформляется через Отбасы банк.

Какие квартиры банки готовы кредитовать

Ещё одна важная особенность рынка в 2026 году — не каждый банк готов финансировать любое жильё на первичном рынке.

В целом условия можно разделить так:

• только готовые ЖК — чаще всего это стандартные банковские программы;
• строящиеся и готовые ЖК — преимущественно по партнёрским продуктам;
• только объекты конкретных застройщиков — наиболее частый формат;
• жильё с гарантией или при наличии инженерных сетей — отдельное требование у части банков.

Именно поэтому перед подачей заявки важно сначала понять не только, подходите ли вы банку, но и подходит ли ваша квартира самому банку.

Условия ипотеки в банках Казахстана: кто и что предлагает

Altyn Bank: дорогая “классика” и более гибкая партнёрская схема

Стандартная ипотека

Altyn Bank выдаёт стандартную ипотеку на покупку квартир только в сданных в эксплуатацию жилых комплексах.

Условия следующие:

• ставка — от 22,3 до 22,5%;
• ГЭСВ — от 24,93 до 24,98%;
• срок — до 20 лет;
• первоначальный взнос — от 20%;
• максимальная сумма займа — 175 млн тенге.

Партнёрская ипотека

Более интересные условия доступны по партнёрской программе банка. По ней можно купить квартиру как в строящемся, так и в готовом ЖК, но только у определённых застройщиков — BAZIS-A, BI Group и Sensata Group.

Условия программы:

• ставка — от 0,1 до 18,5%;
• ГЭСВ — от 0,1 до 20,31%;
• срок — до 20 лет;
• первоначальный взнос — от 20%;
• максимальная сумма — 175 млн тенге.

Однако минимальная ставка доступна только в тех случаях, когда клиент вносит очень высокий первоначальный взнос и оформляет кредит на минимальный срок.

Halyk Bank: цифровая ипотека и ставка “по договорённости” с BI Group

Цифровая ипотека

Halyk Bank предлагает цифровую ипотеку на квартиры только в готовых жилых комплексах.

Условия зависят от наличия комиссии:

• от 20,5 до 22,5% при комиссии 1% от суммы займа;
• от 22 до 24% — без комиссии.

ГЭСВ составляет:

• 23–25% — с комиссией;
• 24,4–25% — без комиссии.

Также действуют следующие параметры:

• срок — до 20 лет;
• первоначальный взнос — от 20%;
• максимальная сумма — 175 млн тенге.

Партнёрская ипотека

Партнёрская программа Halyk Bank распространяется на квартиры в строящихся ЖК от BI Group.

Условия:

• ставка — от 5 до 18,5%;
• ГЭСВ — от 5,1 до 20,1%;
• срок — до 20 лет;
• первоначальный взнос — от 20%.

Bank RBK: ставка ниже, но срок короче

Bank RBK работает по партнёрской модели и кредитует квартиры в готовых и строящихся ЖК от своих застройщиков-партнёров.

Условия программы:

• ставка — от 1,6 до 19,8%;
• ГЭСВ — от 1,6 до 25%;
• срок — до 15 лет;
• первоначальный взнос — от 20%.

На фоне других банков предложение выглядит заметно гибче по ставке, однако срок ипотеки здесь меньше, чем у большинства конкурентов.

ForteBank: чем больше “заморозишь”, тем меньше переплатишь

ForteBank предлагает ипотеку на новостройки по модели под заклад, и это один из самых специфичных продуктов на рынке.

Суть в том, что клиент размещает собственные средства на специальном счёте, и они остаются там фактически до завершения обязательств по займу. При этом кредит выдаётся на полную стоимость квартиры, а проценты начисляются на всю сумму.

Использовать пенсионные накопления для такого заклада нельзя — их разрешено направлять только на погашение ипотеки.

Условия программы

• срок — до 15 лет;
• заклад — от 30%;
• максимальная сумма займа — 100 млн тенге.

Как зависит ставка

Ставка напрямую привязана к размеру заклада:

• при закладе 30% — ставка 15%;
• при 40% — 13%;
• при 50% — 11%;
• при 60% — 8%;
• при 70% — 5%.

Минимальная ГЭСВ начинается от 5,2%.

Ипотека действует только на квартиры в сданных жилых комплексах.

Банк ЦентрКредит: сразу две схемы — под заклад и на строящееся жильё

JAÑA ипотека

Программа JAÑA также работает по схеме заклада. Деньги размещаются на специальном депозите «Депозит-гарантия» под 0,1% годовых. Ипотека при этом выдаётся на полную стоимость квартиры.

Когда сумма на депозите сравнивается с остатком долга, появляется возможность досрочно закрыть кредит.

Условия JAÑA

• срок — до 15 лет;
• заклад — от 20%;
• максимальная сумма — до 100 млн тенге при закладе от 30%.

Как меняется ставка

Ставка зависит от размера первоначального взноса и срока займа:

• при взносе 20% — ставка 15,45%;
• при взносе 30% — 13,45%.

Минимальные 5% доступны только при закладе 70%, сроке до трёх лет и статусе зарплатного клиента банка.

Если заклад составляет менее 30%, то действуют ограничения по сумме кредита:

• до 50 млн тенге — для Астаны и Алматы;
• до 35 млн тенге — для большинства регионов;
• до 5 млн тенге — для Шымкента, Караганды, Актау, Атырау, Актобе и Усть-Каменогорска.

Ипотека ДДУ

Отдельно БЦК кредитует и строящееся жильё по программе ДДУ. Она распространяется на квартиры от застройщиков-партнёров.

Условия:

• ставка — от 20,5 до 22,3%;
• ГЭСВ — от 23,6 до 25%;
• срок — до 15 лет;
• первоначальный взнос — от 20%.

Freedom Bank Kazakhstan: ипотека не для всех

Freedom Bank в 2026 году фактически разделил клиентов на две категории. Стандартная цифровая ипотека здесь доступна только для участников зарплатного проекта и сотрудников холдинга. Для остальных основным вариантом остаётся каскадная ипотека.

Цифровая ипотека

Условия:

• ставка — 22%;
• ГЭСВ — 24,5–24,9%;
• срок — до 20 лет;
• первоначальный взнос — от 20%;
• сумма займа — до 70 млн тенге.

Эта программа распространяется на квартиры в ЖК от застройщиков-партнёров.

Каскадная ипотека

Это модель, при которой ставка меняется в течение срока кредита: сначала она ниже, затем постепенно увеличивается. Формально это помогает снизить нагрузку в первые годы, но в долгосрочной перспективе важно внимательно считать итоговую переплату.

Ипотека на объекты BI Group

У Freedom Bank есть два варианта покупки жилья у BI Group.

Первый вариант — партнёрская ипотека.
Оформление происходит через отдел продаж застройщика, а квартиру можно заранее поставить в резерв. Условия рассчитываются индивидуально.

Минимальная ставка начинается от 0,1% — но только при первоначальном взносе 70% и сроке кредита 12 месяцев. Максимальная ставка может достигать 19,6% при взносе 20% и сроке до 15 лет.

Второй вариант — каскадная ипотека.

При первоначальном взносе 20% действуют такие ставки:

• в 1–3 годы — 17%;
• в 4–5 годы — 18%;
• с 6-го года — 24%.

Если первоначальный взнос составляет 50% и выше, условия мягче:

• в 1–3 годы — 15,5%;
• в 4–5 годы — 16,5%;
• с 6-го года — 23%.

Параметры программы:

• сумма — до 80 млн тенге;
• срок — до 20 лет;
• первоначальный взнос — от 20%.

Программы для других застройщиков

Если речь идёт не о BI Group, а о других партнёрах, то Freedom Bank кредитует только готовые жилые комплексы.

Условия:

• ставка — от 12,5 до 23%;
• срок — до 20 лет;
• первоначальный взнос — от 20%;
• максимальная сумма — до 35 млн тенге.

Нурбанк: короткий срок и ставка без особых скидок

Нурбанк предлагает достаточно прямолинейную ипотечную модель без сложных конструкций, но и без особо льготных параметров.

Банк кредитует квартиры как в готовых, так и в строящихся ЖК, однако с важным условием: объект должен быть обеспечен уже подведёнными инженерными сетями.

Условия

• срок — до 10 лет;
• первоначальный взнос — от 20%;
• максимальная сумма — 70 млн тенге.

Ставка зависит от срока

• если срок кредита до 5 лет, ставка начинается от 20%, ГЭСВ — от 22,9%;
• если срок более 5 лет, ставка составляет 21,5%, а ГЭСВ — от 24,6%.

Отбасы банк: самая “длинная” и самая дисциплинированная ипотека

Отбасы банк остаётся особым игроком на рынке. Его подход отличается от классических банков: здесь основной акцент делается не на быстрый кредит, а на предварительное накопление средств.

Именно поэтому ипотека в этом банке выглядит одной из самых доступных по ставке, но и самой требовательной по подготовке.

Жилищный заём

Это наиболее выгодный продукт банка, но он доступен только тем, кто заранее выполнил все условия:

• депозиту должно быть более трёх лет;
• нужно накопить не менее 50% стоимости жилья;
• оценочный показатель должен быть не ниже 16.

Условия:

• ставка — от 3,5 до 5%;
• ГЭСВ — 3,6–6,9%.

Промежуточный заём

Этот вариант доступнее по входу. Здесь срок накоплений не так критичен, а минимальный оценочный показатель составляет 5. Однако проценты начисляются на всю сумму займа вместе с депозитом. Через три года заём можно перевести в жилищный и получить снижение ставки.

Условия:

• ставка — от 6 до 8,5%;
• ГЭСВ — 6,2–9,6%.

Обе программы подходят для покупки квартир в сданных ЖК и в строящихся проектах с гарантией КЖК.

Программа «Свой дом»

Эта программа позволяет купить квартиры у застройщиков, сотрудничающих с банком, как в готовых, так и в строящихся жилых комплексах.

Условия выглядят так:

• стартовая ставка — от 6 до 7%;
• ГЭСВ — 6,2–9%;
• затем ставка снижается до 3,5–5%;
• итоговая ГЭСВ — от 3,6 до 6,9%.

Программа «30/70»

Ещё один формат от Отбасы банка — схема, при которой можно войти в сделку с меньшим объёмом собственных накоплений, чем по классической модели 50/50.

Условия:

• ставка — от 7%;
• ГЭСВ — 7,3–9%;
• в дальнейшем ставка также может снижаться.

По этой программе можно купить жильё у застройщиков, с которыми банк заключил специальные соглашения.

Где самые низкие ставки — и почему это не всегда выгоднее

На первый взгляд лидерами по “дешёвой” ипотеке выглядят:

• Отбасы банк,
• госпрограммы «7-20-25» и «Наурыз»,
• а также партнёрские продукты банков с заявленными ставками от 0,1–5%.

Но если смотреть глубже, становится ясно: низкая ставка далеко не всегда означает доступную ипотеку.

Часто за ней скрываются:

• высокий первоначальный взнос;
• обязательная покупка жилья у конкретного застройщика;
• короткий срок кредитования;
• участие в зарплатном проекте;
• наличие крупной суммы на депозите или закладе.

В итоге для большинства покупателей реальный выбор чаще всего сводится либо к дорогой стандартной ипотеке, либо к необходимости подстраиваться под условия застройщика и банка.

Что в итоге: ипотека на новостройки в 2026 году стала более адресной

Рынок ипотеки на первичное жильё в Казахстане в 2026 году всё сильнее уходит от универсальных банковских решений. Если раньше достаточно было выбрать квартиру и подать заявку в банк, то теперь покупателю приходится подбирать сразу три совпадающих элемента: банк, застройщика и формат программы.

Самые доступные условия остаются либо у государственных программ, куда сложно попасть из-за ограниченного финансирования, либо у Отбасы банка, где сначала нужно накопить значительную сумму. Всё остальное — это рынок компромиссов, где низкая ставка почти всегда означает дополнительные ограничения.

Для покупателя это означает одно: выбирать ипотеку в 2026 году нужно уже не по рекламному проценту, а по реальной схеме платежей, требованиям к первоначальному взносу и списку доступных жилых комплексов.