Блокировка счетов и пеня: почему продавцам жилья в Казахстане ошибочно начисляют налог

Когда возникает налог при продаже недвижимости

Налог при продаже недвижимости начисляется не всегда. Обязанность по его уплате появляется только при одновременном соблюдении двух условий:

• объект находился в собственности менее установленного законом срока;
• недвижимость была продана дороже, чем была приобретена, то есть владелец получил доход.

С 2026 года минимальный срок владения для освобождения от налога увеличен с одного года до двух лет. Однако это правило распространяется только на объекты, приобретенные начиная с 2026 года.

Если же недвижимость была куплена до 31 декабря 2025 года включительно, продолжает действовать прежняя норма — достаточно владеть ею не менее одного года.

Таким образом, если квартира, дом или другой объект проданы после истечения установленного срока владения, налог платить не придется.

Когда применяется ставка 10%, а когда — 15%

Размер налога зависит от суммы полученной прибыли, а не от полной стоимости проданной недвижимости.

Если доход от продажи не превышает 8 500 месячных расчетных показателей (МРП) — около 36,8 млн тенге, применяется ставка 10%.

Например, если жилье было приобретено за 30 млн тенге, а затем продано за 35 млн тенге, прибыль составит 5 млн тенге. В этом случае налог будет равен 10% от этой суммы — 500 тыс. тенге.

Если же прибыль превышает 8 500 МРП, начинает действовать прогрессивная шкала налогообложения.

Доход в пределах установленного лимита облагается по ставке 10%, а сумма сверх этого порога — уже по ставке 15%.

К примеру, если прибыль от продажи составила 50 млн тенге, то:

• с первых 36 762 500 тенге налог рассчитывается по ставке 10%;
• с оставшихся 13 237 500 тенге применяется ставка 15%.

В результате общая сумма налога составит 5 661 875 тенге.

На какие объекты распространяются правила

Новые нормы действуют практически для всех видов недвижимости. Налог может возникнуть при продаже:

• квартир;
• частных домов;
• комнат в общежитиях;
• дач;
• земельных участков;
• участков для личного подсобного хозяйства;
• гаражей;
• парковочных мест;
• кладовых помещений.

Что делать, если налог начислили ошибочно

Иногда налоговые органы могут ошибочно начислить налог даже в случаях, когда платить его не требуется. Игнорировать такое уведомление не стоит — при отсутствии реакции могут быть начислены пени, а также применены меры взыскания, включая ограничение операций по банковским счетам.

В первую очередь необходимо проверить документы и убедиться, что срок владения недвижимостью соответствует требованиям закона.

Если ошибка действительно произошла, следует направить обращение через сервис e-Otinish, приложив договоры купли-продажи. После проверки ошибочное начисление будет отменено.

Также стоит обратиться за пересмотром, если объект был продан по той же цене, что и приобретен, либо дешевле. При отсутствии прибыли налог начисляться не должен.

Если неизвестна первоначальная стоимость недвижимости

В некоторых случаях определить размер прибыли бывает сложно, поскольку собственник не знает первоначальную стоимость имущества. Тогда необходимо провести оценку объекта не позднее 31 марта года, следующего за годом продажи.

Особые правила действуют в зависимости от способа получения недвижимости.

Так, при наследовании оценка проводится на дату возникновения права собственности. Если она не была выполнена своевременно, для расчета налога используют государственную оценочную стоимость.

Если дом построен самостоятельно, после ввода его в эксплуатацию рекомендуется заказать оценку и сравнить стоимость объекта с ценой последующей продажи. При наличии прибыли возникает обязанность по уплате налога.

При получении квартиры по договору мены, например в рамках программы реновации, если стоимость жилья не указана в документах, применяется исключительно государственная оценка.

Аналогичный порядок действует и для недвижимости, полученной по договору дарения.

Для земельных участков под индивидуальное жилищное строительство и садоводство налог рассчитывается исходя из разницы между ценой продажи и кадастровой стоимостью участка на 1 января года его получения.

Почему рыночная оценка может быть выгоднее

Специалисты рекомендуют проводить рыночную оценку недвижимости во всех случаях, когда это допускается законом.

Государственная оценочная стоимость, которая применяется при отсутствии рыночной оценки, как правило, значительно ниже реальной цены объекта. Из-за этого разница между стоимостью приобретения и ценой продажи становится больше, а вместе с ней увеличивается и сумма налога.