Как сменить председателя ОСИ/КСК: инструкция для жителей Актау

В редакцию неоднократно поступают звонки и обращения от жителей Актау с просьбой помочь разобраться в их проблеме. По словам горожан, председатели ОСИ и КСК допускают случаи самоуправства и пренебрегают интересами собственников квартир.

По мнению жителей, главная проблема – отсутствие прозрачности в деятельности объединений и низкий уровень обратной связи с жильцами. Некоторые главы обслуживающих компаний, по словам граждан, принимают решения единолично, игнорируя мнение собственников квартир.

Согласно действующему законодательству, жители дома имеют полное право сменить председателя, если считают, что он не выполняет свои обязанности должным образом. Однако, на практике сделать это бывает крайне сложно. Самовольно председатель нашего дома уходить не захотел. Нам пришлось решать эту проблему через суд, - рассказал один из жителей Актау.

Корреспондент редакции выяснил, кто вправе инициировать смену председателя ОСИ или КСК, и каким образом этот процесс осуществляется. Разъяснения по данному вопросу предоставили в Актауском городском акимате.

Lada.kz: Какой установленный порядок смены председателя ОСИ или КСК?

Акимат Актау: В соответствии со статьями 42-6 и 42-7 Закона РК «О жилищных отношениях», а также статьёй 6 Закона РК «О государственной регистрации юридических лиц и учетной регистрации филиалов и представительств», смена председателя ОСИ осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений (квартир).

Lada.kz: Кто имеет право инициировать смену председателя ОСИ/КСК – один собственник, инициативная группа или общее собрание?

Акимат Актау: Собрание может быть инициировано: председателем объединения собственников имущества; субъектом управления объектом кондоминиума; советом дома; ревизионной комиссией (ревизором); не менее чем десятью процентами собственников квартир, нежилых помещений; жилищной инспекцией.

Lada.kz: Какие документы необходимо подготовить и куда их подавать для официальной смены председателя?

Акимат Актау: Для официальной смены председателя ОСИ необходимо подготовить следующий пакет документов:

• протокол общего собрания собственников, содержащий решение об освобождении прежнего и избрании нового председателя;
• заявление о внесении изменений в сведения о юридическом лице;
• копию удостоверения личности нового председателя;
• устав ОСИ (при наличии изменений);
• электронную цифровую подпись (ЭЦП) председателя или уполномоченного лица.

Указанные документы подаются в орган юстиции для государственной регистрации изменений: через государственную корпорацию «Правительство для граждан» (ЦОН) или в электронном виде через портал eGov.kz. Срок регистрации изменений составляет до трёх рабочих дней.

Lada.kz: Требуется ли уведомлять акимат о проведении собрания по выбору нового председателя?

Акимат Актау: Закон «О жилищных отношениях» не предусматривает обязанности уведомлять местные исполнительные органы о таких собраниях – достаточно соблюсти порядок уведомления всех собственников помещений, установленный уставом ОСИ или КСК.

Lada.kz: На какие решения имеет право влиять общее собрание собственников?

Акимат Актау: К компетенции собрания относятся вопросы:

• принятия решения о выборе формы и субъекта управления объектом кондоминиума;
• избрания председателя объединения собственников имущества, членов совета дома, ревизионной комиссии (ревизора), переизбрания или досрочного прекращения их полномочий;
• делегирования представителей из числа собственников квартир, нежилых помещений в состав инициативной группы для регистрации (перерегистрации) кооператива собственников квартир (нежилых помещений);
• принятия решения о найме управляющего многоквартирным жилым домом;
• утверждения годовой сметы расходов на управление объектом кондоминиума в соответствии с методикой расчета годовой сметы расходов на управление объектом кондоминиума, внесения в нее изменений и дополнений;
• утверждения размера текущих взносов;
• утверждения размера накопительных взносов в случае превышения их размера;
• утверждения собственниками парковочных мест, кладовок размера текущих взносов на содержание парковочных мест, кладовок;
• принятия решения о сборе целевых взносов, их размере, сроках и иных условиях оплаты;
• принятия решения собственниками парковочных мест, кладовок о сборе целевых взносов, их размере, сроках и иных условиях оплаты;
• принятия решения о проведении капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума (модернизации, реконструкции, реставрации), об утверждении сметы расходов на проведение капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума;
• принятия решения о расходовании денег, накопленных на сберегательном счете;
• принятия решения о замене (ремонте) лифтов многоквартирного жилого дома;
• утверждения годового отчета по управлению объектом кондоминиума;
• определения общего имущества объекта кондоминиума, а также изменения его состава;
• принятия решения о передаче собственнику квартиры, нежилого помещения, парковочного места, кладовки или третьим лицам части общего имущества объекта кондоминиума в имущественный наем (аренду);
• принятия решения о выборе объекта информатизации в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства;
• принятия решения о выплате и размере вознаграждения членам совета дома, ревизионной комиссии (ревизору) по итогам деятельности за отчетный период;
• установления размера оплаты труда председателю объединения собственников имущества;
• принятия решения о выборе подрядчика для проведения капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума.

Lada.kz: Могут ли жители требовать предоставления финансового отчета от председателя ОСИ/КСК?

Акимат Актау: Жители имеют право требовать предоставления финансового отчета от председателя ОСИ или КСК. Согласно статье 42-8 Закона «О жилищных отношениях», председатель объединения собственников имущества обязан ежегодно представлять общему собранию собственников отчет о своей деятельности, включая отчет о поступлении и расходовании денежных средств. Собственники помещений также имеют право получать информацию о финансовой деятельности объединения в любое время в порядке, установленном уставом. Отказ председателя предоставить такой отчет является нарушением законодательства и может быть обжалован в жилищную инспекцию или в судебном порядке. 

Lada.kz: Как часто председатель должен отчитываться перед жильцами о расходовании средств?

Акимат Актау: Согласно статье 42-8 Закона «О жилищных отношениях», председатель объединения собственников имущества обязан не реже одного раза в месяц представлять общему собранию собственников помещений (квартир) отчет о своей деятельности, включая отчет о поступлении и расходовании денежных средств. Кроме того, по требованию собственников председатель обязан предоставить информацию о финансовой деятельности в любое время в порядке, установленном уставом объединения.

Lada.kz: Что делать, если председатель отказывается предоставлять информацию или документы по деятельности ОСИ/КСК?

Акимат Актау: Если председатель ОСИ или КСК отказывается предоставлять информацию или документы по деятельности объединения, это является нарушением законодательства РК. При отказе председателя собственники имеют право обратиться с письменной жалобой в местный исполнительный орган (акимат) – в отдел жилищной инспекций, который осуществляет контроль за деятельностью ОСИ и КСК, либо подать заявление в суд для защиты своих прав и законных интересов.

Lada.kz: Куда можно обратиться с жалобой на действия (или бездействие) председателя ОСИ/КСК?

Акимат Актау: Жалобу можно подать в акимат – в отдел жилищных отношений или жилищную инспекцию, которые осуществляют контроль за их деятельностью. Также собственники имеют право обратиться в суд в порядке гражданского судопроизводства для защиты своих прав, если действия председателя нарушают Закон «О жилищных отношениях» или устав объединения. При наличии признаков злоупотребления полномочиями, хищения или подлога документов можно дополнительно обратиться в полицию для проверки на наличие состава правонарушения или преступления.

Lada.kz: Кто контролирует законность деятельности ОСИ/КСК – акимат, жилищная инспекция или иная организация?

Акимат Актау: Законность деятельности ОСИ и КСК контролирует акимат. При выявлении финансовых нарушений или признаков злоупотреблений материалы могут быть переданы в органы прокуратуры или полицию для правовой оценки действий председателя.

Lada.kz: Какие меры могут быть приняты в отношении председателя, если выявлены нарушения (например, нецелевое использование средств)?

Акимат Актау: В отношении него могут быть применены следующие меры:

1. Решение общего собрания собственников – председатель может быть досрочно освобождён от должности (на основании статьи 42-6 Закона РК «О жилищных отношениях»).
2. Административная ответственность – по статье 505 Кодекса РК об административных правонарушениях («Нарушение правил управления объектом жилищного фонда») председатель может быть привлечён к штрафу за ненадлежащее исполнение обязанностей.
3. Гражданско-правовая ответственность – собственники вправе обратиться в суд с иском о возмещении ущерба, причинённого действиями председателя.
4. Уголовная ответственность – если установлено хищение, присвоение или растрата средств, председатель может быть привлечён по статьям 189 («Присвоение или растрата вверенного чужого имущества») или 190 («Мошенничество») УК РК.

Кроме того, материалы проверки могут быть переданы в полицию или прокуратуру для проведения расследования и принятия мер в рамках уголовного или административного производства.

Lada.kz: Как правильно организовать и провести собрание жильцов для переизбрания председателя?

Акимат Актау: Для переизбрания председателя ОСИ или КСК собрание жильцов необходимо проводить в строгом соответствии с требованиями Закона «О жилищных отношениях» и уставом объединения. Процедура включает следующие основные этапы:

1. Инициирование собрания. Провести собрание могут собственники помещений, обладающие не менее чем одной десятой долей в общей собственности, либо действующий правление (если оно создано).
2. Уведомление жильцов. Все собственники помещений должны быть уведомлены о месте, времени и повестке собрания не позднее чем за 5 календарных дней до его проведения (уведомление может быть письменным, через объявления в подъездах или иным способом, предусмотренным уставом).
3. Кворум. Для признания собрания правомочным требуется участие более 51% собственников помещений (квартир) или их представителей.
4. Проведение собрания. Избирается председатель и секретарь собрания, ведётся обсуждение вопроса о досрочном прекращении полномочий действующего председателя и избрании нового.
5. Голосование. Решение принимается большинством голосов от числа присутствующих собственников.
6. Оформление протокола. По итогам составляется протокол общего собрания, который подписывается председателем и секретарём собрания, с указанием результатов голосования.
7. Регистрация изменений. Протокол подаётся в орган юстиции (через ЦОН или портал eGov.kz) для государственной регистрации нового председателя в соответствии со статьёй 6 Закона РК «О государственной регистрации юридических лиц и учетной регистрации филиалов и представительств».

Такое собрание будет считаться законным, а переизбрание председателя – официальным после внесения изменений в реестр юридических лиц.

Lada.kz: Сколько человек должно присутствовать для признания собрания правомочным?

Акимат Актау: Согласно статье 42-5 Закона «О жилищных отношениях», общее собрание собственников помещений (квартир) признается правомочным, если на нем присутствуют собственники, владеющие более чем 51 процентом от общей доли собственности в жилом здании. Если кворум не достигнут, проводится повторное собрание, которое считается правомочным, независимо от числа присутствующих, при условии, что соблюден порядок уведомления всех собственников.

Lada.kz: Каким образом должны оформляться протокол и результаты голосования?

Акимат Актау: Протокол и результаты голосования на общем собрании собственников должны оформляться в письменном виде. В протоколе обязательно указываются: дата, место проведения собрания, повестка дня, список присутствующих собственников с указанием их долей в общей собственности, вопросы, поставленные на голосование, и результаты по каждому вопросу. Протокол подписывается председателем и секретарём собрания, а также может удостоверяться инициативной группой или членами счётной комиссии, если она была избрана. К протоколу прилагаются реестр участников собрания, бюллетени для голосования (если применялись), а также иные подтверждающие документы. Результаты голосования фиксируются числом голосов «за», «против» и «воздержался» и становятся основанием для принятия решений, включая избрание или освобождение председателя ОСИ/КСК.

Lada.kz: Что делать и куда обращаться если председатель ОСИ (КСК) отказывается оставлять свою должность и люди не могут его сменить?

Акимат Актау: Если председатель ОСИ или КСК отказывается добровольно покидать должность и препятствует проведению законной процедуры его переизбрания, собственники помещений имеют следующие законные пути действий.

Во-первых, необходимо провести общее собрание собственников в соответствии со статьями 42-5 и 42-6 Закона «О жилищных отношениях», зафиксировать решение о досрочном прекращении полномочий председателя и избрании нового лица. Даже если прежний председатель отказывается признавать итоги, протокол собрания является официальным документом, подтверждающим волю большинства собственников.

Во-вторых, с этим протоколом и сопутствующими документами можно обратиться в орган юстиции (через ЦОН или портал eGov.kz) для регистрации нового председателя. Если юстиция откажет из-за возражений старого председателя, собственники вправе подать иск в суд о признании полномочий прежнего председателя прекращёнными и обязании зарегистрировать нового.

В-третьих, если прежний председатель удерживает печать, документы, финансовые отчёты или счета ОСИ, собственники могут обратиться в полицию по факту самоуправства (статья 389 УК РК) или неправомерного удержания документации, а также подать жалобу в акимат — в отдел жилищных отношений, который контролирует деятельность объединений.

Lada.kz: Возможно ли инициировать аудит финансово-хозяйственной деятельности ОСИ/КСК по инициативе жильцов?

Акимат Актау: Согласно статье 42-8 Закона «О жилищных отношениях», собственники помещений имеют право инициировать проведение независимого аудита финансово-хозяйственной деятельности ОСИ или КСК по решению общего собрания.

Lada.kz: Можно ли сменить председателя досрочно, если срок его полномочий еще не истёк?

Акимат Актау: Согласно статье 42-6 Закона «О жилищных отношениях», председатель ОСИ может быть досрочно освобождён от должности решением общего собрания собственников помещений независимо от срока его полномочий.

Lada.kz: Как зарегистрировать нового председателя в государственных органах после голосования?

Акимат Актау: После голосования необходимо подать в орган юстиции через ЦОН или портал eGov.kz пакет документов, включающий протокол общего собрания собственников о прекращении полномочий прежнего и избрании нового председателя, заявление о внесении изменений, копию удостоверения личности нового председателя и устав ОСИ (при наличии изменений). Регистрация производится в соответствии со статьёй 6 Закона «О государственной регистрации юридических лиц» в течение трёх рабочих дней.

Скандалы вокруг ОСИ и КСК в Актау происходят нередко. Так, жители 28А микрорайона заявили о незаконном создании и деятельности двух ОСИ. По их словам, они не выбирали нынешних председателей и не участвовали в утверждении тарифов.  

Коммунальная анархия закончилась потопом и ущербом для бизнеса в одном из домов.

О том, кто должен платить за ремонт дома – акимат Актау, жильцы или КСК, читать здесь.

Кроме того, в Казахстане обсуждается законопроект, который наделяет председателей ОСИ дополнительными полномочиями в сфере профилактики правонарушений. Новые функции предполагают участие ОСИ в контроле за бытовыми нарушениями и обеспечении общественного порядка.